ข้อควรรู้ “การจัดสรรที่ดิน”

ข้อควรรู้ “การจัดสรรที่ดิน” สำหรับคนจะซื้อบ้าน คงเคยได้ยินกันบ่อย ๆ เกี่ยวกับข้อแนะนำให้ซื้อบ้านจัดสรร หรือโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาต ทั้งนี้เพราะซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับอนุญาตนั้น ท่านจะได้รับการคุ้มครองหลายประการ ดังที่จะกล่าวต่อไปนี้ การขออนุญาตจัดสรรที่ดินในปัจจุบัน อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งมีหลักเกณฑ์หรือข้อปฏิบัติต่าง ๆ ครอบคลุมหลายเรื่อง แต่ในที่นี้จะยกมาเฉพาะที่สำคัญ ๆ และเกี่ยวข้องหรือมีผลโดยตรงกับผู้ซื้อโดยตรง เช่น “การจัดสรรที่ดิน” คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ทั้งนี้ ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน และให้หมายความรวมถึงการแบ่งแปลงย่อยที่ไม่ถึงสิบแปลงแต่ต่อมาแบ่งแยกเพิ่มเติมภายในสามปีจนมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย เนื่องจากนิยามการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายนี้ไม่มีเรื่อง สิ่งปลูกสร้างหรือบ้านเข้ามาเกี่ยวข้อง จึงต้องใช้การแบ่งที่ดินเป็นหลัก ดังนั้น หากที่ดินแปลงเดียว แต่ปลูกบ้านรวมกันกว่าสิบหลัง ขายแก่คนทั่วไปแล้วให้แต่ละคนถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ก็ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามนิยามนี้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็มีช่องโหว่ เช่น กรณีที่บุคคลมีที่ดินหนึ่งแปลง 10 ไร่ แบ่งเป็น 5 แปลง เป็นถนนและแปลงใหญ่ๆ อีก 4 แปลง ดำเนินการกับสำนักงานที่ดินถูกต้อง แล้วแบ่งแปลงย่อยแต่ไม่ได้แบ่งแยกโฉนด ดำเนินการปลูกบ้านจนเสร็จได้จำนวน 30 หลัง ให้ผู้ซื้อจดทะเบียนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมทุกราย ผู้ซื้อแต่ละคนแบ่งแยกการครอบครองที่ดินเฉพาะหลังของตน ขายราคาถูกกว่าโครงการอื่นถึง 25% ต่อมาให้ผู้ซื้อซึ่งเป็นเจ้าของร่วมรวมกันไปขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมตามกฎหมายเฉพาะแปลงของตนหลังครบสามปี อย่างนี้ก็เป็นการเลี่ยงการจัดสรร ซึ่งเป็นเรื่องที่ทำได้ เพราะการแบ่งแยกที่ดินในคราวแรก ไม่ใช่การจำหน่ายที่ดินและไม่ถึงสิบแปลง อีกทั้งการแบ่งแยกในภายหลังก็เกินกว่าสามปีอีกด้วย แต่ขอแนะนำว่าหากไปพบกับลักษณะโครงการแบบนี้ควรคิดให้ดีๆ หรือถ้าให้ปลอดภัยก็หลีกเลี่ยงเสียดีกว่า เพราะแม้ว่ากฎหมายจะมีช่องไว้ก็ตาม แต่หากซื้อบ้านในโครงการจัดสรรที่ดินที่ถูกต้องนั้น ท่านจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องสาธารณูปโภคในโครงการ การดูแลสภาพแวดล้อมในโครงการ เช่น ถนน ไฟฟ้า ทางเท้า การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย พื้นทีส่วนกลาง การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อดูแลบำรุงรักษาหมู่บ้าน เป็นต้น “ผู้จัดสรรที่ดิน” หมายความว่า ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ กฎหมายกำหนดให้การจัดสรร ต้องแสดงหลักฐานไว้ที่โครงการด้วย ท่านก็ดูให้ดีนะว่า เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล และใช้ดุลยพินิจให้เหมาะสมว่าคนนั้น หรือบริษัทนั้นน่าเชื่อถือหรือไม่ โดยประวัติหรือผลงานที่ผ่านมาของบริษัทนั้น ๆ อาจใช้เป็นเครื่องมือช่วยในการตัดสินใจได้ ..............................................................................................................................................>