สัญญาจะซื้อจะขาย / สัญญาซื้อขายห้องชุด

สัญญาจะซื้อจะขาย / สัญญาซื้อขายห้องชุด เคยกล่าวถึงรายละเอียดของพ.ร.บ.อาคารชุดใหม่ ซึ่งจบท้ายด้วยมาตรา 6 /2 ที่กำหนดให้การซื้อขายห้องชุด ต้องทำตามแบบสัญญาที่กำหนด ล่าสุดกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทยก็ได้มีประกาศ เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด(อ.ช.23) ตามพ.ร.บ.ดังกล่าวแล้ว โดยที่สัญญาซื้อขายห้องชุดตามแบบ อ.ช.23 ให้ใช้สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารกับผู้ซื้อเท่านั้น ส่วนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมระหว่างผู้ขาย (ซึ่งไม่ใช่ผู้ประกอบการ) และผู้ซื้อ ให้ใช้แบบสัญญาเดิมตามแบบ อ.ช.16 สาระสำคัญหลักๆ ที่ระบุไว้ในแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ตามแบบ อ.ช.22 นั้น มีดังนี้ 1. กำหนดให้ผู้ขายระบุรายละเอียด ของใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ซึ่งข้อนี้น่าจะส่งผลกระทบต่อโครงการที่ทำการก่อสร้างตามมาตร 39 ทวิ และส่วนใหญ่โครงการทั้งหลายก็มักจะใช้วิธีนี้ เพื่อเปิดการขายและก่อสร้างโครงการไปก่อน แล้วใบอนุญาตก่อสร้างจึงค่อยได้มาในภายหลัง สำหรับการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามมาตรา 39 ทวิ หรือยื่นแจ้งต่อเจ้าพนักงานและลงมือก่อสร้างได้ทันที แต่มีเงื่อนไขว่าต้องมีวิศวกรชั้นวุฒิเซ็นรับรอง ที่ออกตามความในพ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 2. ระบุสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ โดยผู้จะขายมีความผูกพันที่จะต้องนำไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง และหากผู้จะขายได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย 3.ในระหว่างที่สัญญาดังกล่าวมีผลบังคับใช้ ผู้จะซื้อมีสิทธิโอนสิทธิตามสัญญานี้ให้บุคคลอื่น โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือแก่ผู้จะขาย โดยผู้จะขายจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใดๆ เพิ่มขึ้น และผู้จะขายต้องจัดให้ผู้รับโอนได้รับโอนตามสิทธิและหน้าที่ 4.ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในส่วนของค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้จะขายเป็นผู้จ่าย ส่วนค่าธรรมเนียม ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้จะซื้อและผู้จะขายออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง 5. กำหนดอัตราดอกเบี้ยผิดนัดการชำระเงิน ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา ในอัตราไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ แต่รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อจะขาย นอกจากนี้ผู้จะขายสามารถ มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ใน 3 กรณีได้แก่ - ผิดนัดชำระราคาในกรณีตกลงชำระกันงวดเดียว - ผิดนัดชำระราคา 3 งวดติดต่อกัน (กรณีนี้ต้องมีการตกลงชำระกันตั้งแต่ 24 งวดขึ้นไป) - ผิดนัดชำระราคาในอัตราร้อยละ 12.5 ของจำนวนราคาดังกล่าว ในกรณีที่ตกลงชำระกันน้อยกว่า 24 งวด อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะบอกเลิกสัญญา ผู้จะขายต้องมีหนังสือแจ้งไปยังผู้จะซื้อให้นำเงินที่ค้างมาชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน นับแต่วันที่ผู้จะซื้อได้รับหนังสือ 6. ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง - กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์ อันเป็นส่วนประกอบอาคาร มีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด - กรณีส่วนควบอื่น มีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด 7. เอกสารแนบท้ายสัญญา ซึ่งจะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ได้แก่ - สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล (กรณีผู้จะขายเป็นนิติบุคคล) และสำเนาหนังสือมอบอำนาจให้กระทำการแทนผู้จะขาย - สำเนาโฉนดที่ดิน - สำเนาใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร หรือสำเนาใบอนุญาตรับรองการก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือเคลื่อนย้ายอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร - แผนผังอาคารชุด และหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุด - รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก สื่อโฆษณาทั้งข้อความและภาพโฆษณา ที่กล่าวมานี้เป็นเพียงสาระสำคัญหลักๆที่หยิบยกมาพูดถึง โดยรายละเอียดทั้งหมดพร้อมกับแบบฟอร์มของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบ อ.ช.22 สามารถดาวน์โหลดได้จาก www.dol.go.th ซึ่งเป็นเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ....................................................................................................................................>