บ้าน 2 สัญญาผลประโยชน์เงียบ พึงระวัง!!

บ้าน 2 สัญญาผลประโยชน์เงียบ พึงระวัง!! การซื้อขายบ้านจัดสรรแบบสองสัญญา ถึงวันนี้ยังมีอยู่ แม้ว่าโอกาสที่จะเกิดข้อพิพาทได้ง่าย ทั้งนี้โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน และอีกฉบับเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน วิธีนี้ ช่วยให้ผู้ประกอบได้ประโยชน์ค่อนข้างมาก คือ สามารถลดาภาระภาษีและค่าธรรมเนียมได้ เพราะการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินตามปกตินั้น นอกจากผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้แล้ว ยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีส่วนท้องถิ่นในอัตรา 3.3% ของราคาที่ดินและบ้าน และในบางครั้งยังต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนอีกร้อยละ 2 ของราคาประเมินอีกด้วย การแยกทำสัญญาเป็นสองฉบับ จะเป็นผลให้ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีส่วนท้องถิ่น รวมทั้งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนลดลง เพราะเสียเฉพาะส่วนที่เป็นค่าที่ดินเท่านั้น ส่วนค่าบ้านไม่ต้องถูกนำมาคิดภาษี ประโยชน์อีกด้านหนึ่งก็คือ ในแง่ของการบริหารเงินสด เพราะเป็นวิธีที่ช่วยร่นระยะเวลาการรับรู้รายได้ ให้รับรู้ได้เร็วขึ้น เพราะเจ้าของโคตงการจะได้เงินทันที เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อ ขณะเดียวกันในส่วนของสัญญาการปลูกสร้างบ้าน เมื่อมีการทำสัญญาเจ้าของโครงการก็ยังเรียกเก็บเงินค่าแบบ ค่าก่อสร้างกับลูกค้าล่วงหน้าได้อีกจำนวนหนึ่งด้วย ไม่เพียงเท่านั้น การขายบ้านแบบสองสัญญายังช่วยให้เจ้าของโครงการไม่ต้องอยู่ในฐานะที่ต้องผูกติดกับเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ที่กำหนดไว้ค่อนข้างเข็มงวด ทั้งเรื่องกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างเสร็จที่ต้องเป็นไปตามสัญญา,สเปควัสดุต้องตรงกับแบบ หรือกรณีบ้านชำรุดบกพร่องก็ต้องรับผิดชอบฯลฯ ขณะที่ในด้านผู้บริโภค ประโยชน์ที่พอมองเห็นก็คือ โอกาสในการซื้อบ้านในราคาที่ถูกกว่า เพราะผู้ประกอบการสามารถประหยัดต้นทุนค่าภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และประโยชน์ในแง่ที่สามารถลดความเสี่ยงเรื่องซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านได้ระดับหนึ่ง เพราะผู้บริโภคจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาก่อน อาจถือเป็นการลดความเสี่ยงของการสูญเสียกรณีที่ผู้ประกอบการละทิ้งโครงการได้ แม้การซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาจะดูเหมือนก่อให้เกิดประโยชน์ทั้งสองฝ่าย แต่บนเงื่อนไขดังกล่าวยังแฝงด้วยเงื่อนปมที่มีโอกาสเกิดเป็นปัญหาขึ้นมาภายหลัง โดยปัญหาที่พบบ่อยที่สุด คือ การผิดสัญญาก่อสร้างบ้าน คือ สร้างบ้านไม่เสร็จตามกำหนด หรือละทิ้งงาน เพราะ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เข้าไปควบคุมไม่ถึง ดังนั้น มีปัญหาขึ้นเมื่อไหร่ ผู้ซื้อต้องไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายทางแพ่งเอาเอง กับอีกปัญหาหนึ่งที่ต้องระวัง คือ ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้ออาจมีปัญหากับทางสรรพากรหรือกรมที่ดินได้ เนื่องจากจะเข้าข่ายเป็นการกระทำในลักษณะเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจส่งผลให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องร่วมกันรับผิดชอบภาษีและค่าธรรมเนียมรวมถึงค่าปรับด้วย ในกรณีที่จำเป็น และไม่อาจหลีกเลี่ยงที่ต้องซื้อขายด้วยวิธีนี้ ประเด็นที่ควรระวัง - การแยกทำสัญญา ห้ามไม่ให้ผู้ขายที่ดิน และผู้รับเหมาปลูกสร้างบ้าน เป็นผู้ประกอบการรายเดียวกัน เพราะกรมสรรพากรจะถือว่า เป็นการขายทั้งที่ดินและบ้านเป็นสัญญาเดียว ไม่ใช่สองสัญญา - ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจกันให้ดี โดยการชำระเงินนั้น ผู้ซื้อจะต้องแยกชำระเป็น รายผู้ประกอบการ และผู้ประกอบการเองก็ต้องออกใบเสร็จรับเงินค่าที่ดิน และใบเสร็จรับเงินค่ารับเหมาปลูกสร้างบ้านแยกต่างหากด้วย คำแนะนำสำหรับการซื้อบ้านแบบสองสัญญานั้น คงต้องเน้นหลักปฏิบัติแบบกำปั้นทุบดิน คือ ต้องเลือกทำสัญญา เฉพาะกับผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือและอยู่ในธุรกิจมานานแล้วเท่านั้น และการทำสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้านทุกครั้ง จะต้องทำสัญญาแบบจ่ายเงินเป็นงวด ตามความคืบหนาของงานก่อสร้างเป็นสำคัญ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบหากมีการละทิ้งงานเกิดขึ้น และที่สำคัญ คือ ต้องพิจารณาหรือถามตัวเองอยู่เสมอว่า สิ่งที่กำลังทำอยู่นั้นก่อให้เกิดประโยชน์กับตัวเองจริงหรือไม่ ถ้าเกิดประโยชน์น้อยหรือไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ประการใด ก็ใช้วิธีปกติที่ทั่วไปเค้าทำกันจะดีกว่านะครับ .............................................................................................................................................. ที่มา : นิตยสารบ้านพร้อมอยู่>