ข้อกำหนดเรื่อง “สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร”

ข้อกำหนดเรื่อง “สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร” นิยามเกี่ยวกับ “การจัดสรรที่ดิน” ซึ่งหมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลง ที่มีพื้นที่ติดต่อกัน และการแบ่งแปลงย่อยที่ไม่ถึงสิบแปลงแต่ต่อมาแบ่งแยกเพิ่มเติมภายในสามปีจนมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป รวมถึง “ผู้จัดสรรที่ดิน” ซึ่งหมายถึง ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน และผู้รับโอนใบอนุญาต ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ จะกล่าวถึง “สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร” หรือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งเป็นเรื่องที่มีความสำคัญมากโดยเฉพาะต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ทั้งนี้เพราะในสัญญาฯ นี้หรือข้อความในสัญญาจะถูกนำไปใช้ในวาระต่าง ๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นตอนขอสินเชื่อจากธนาคารก็ต้องใช้สัญญา,เมื่อเวลามีปัญหาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ก็ต้องมาดูข้อสัญญาที่เขียนกันไว้ หรือแม้กระทั่งเกิดข้อพิพาทที่ตกลงกันไม่ได้ ต้องไปพึ่งศาล ก็ต้องมีสัญญาเป็นหลักฐานสำคัญ ตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดินนั้น ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องแนบแบบของสัญญาจะซื้อจะขายมาพร้อมกับคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินด้วย โดยแบบสัญญานั้น ต้องเป็นไปตามที่คณะกรรมการกลางจัดสรรที่ดินกำหนด หากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ได้ทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ (มาตรา 34 วรรคสอง) และในกรณีที่ผู้จัดสรรไม่จัดทำสัญญาตามแบบที่คณะกรรมการกำหนดก็จะมีโทษปรับแต่ก็ไม่มากนัก เนื่องจาก เจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบหรือฝ่ายที่ออกใบอนุญาตจัดสรรไม่ได้ตรวจสอบว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้จัดสรรแนบมาพร้อมคำขอกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับผู้ซื้อนั้นตรงกันหรือไม่ หรือมีอะไรที่ไม่เป็นธรรมกับผู้ซื้อหรือไม่ และในความเป็นจริงอีกเช่นกันว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันนั้นมีแบบสัญญาที่หลากหลายและไม่เหมือนกับแบบสัญญาที่ทางราชการกำหนด ดังนั้น จึงเป็นภาระของผู้ซื้อเองที่ต้องหาข้อมูลหรือทราบก่อนว่าแบบสัญญาที่ราชการกำหนดนั้นเป็นอย่างไร และแบบที่ทำกับผู้ซื้อเป็นอย่างไร มีอะไรที่แตกต่าง มีอะไรที่ยังไม่ชัดเจนหรือไม่เป็นธรรมกับเราหรือไม่ ซึ่งหากพบอะไรที่ยังไม่เคลียร์หรือไม่เข้าใจก็ไม่ควรเซ็นสัญญา ควรปรึกษาผู้รู้ หรือสอบถามไปยังหน่วยงานที่ดูแลเรื่องนี้ เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เป็นต้น จะมาคิดว่าเค้าคงไม่โกงหรอกคงไม่ได้ เพราะหากเค้าโกงขึ้นมาล่ะจะทำอย่างไร บางครั้งจุดประสงค์ของผู้จัดสรรอาจไม่ถึงขึ้นโกง แต่หากเซ็นสัญญาไปแล้ว เรากลับเป็นฝ่ายเสียเปรียบ มันก็ไม่ต่างกันอะไรกับการโกงนั่นแหล่ะ แบบสัญญามาตรฐานจะซื้อจะขายข องทางราชการมีอยู่ 2 แบบ คือ แบบสัญญามาตรฐานจะซื้อจะขายที่ดิน และแบบสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ซึ่งสามารถดาวน์โหลดได้ที่ www.dol.go.th เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายนั้น กฎหมายให้มีการโอนสิทธิในสัญญาจะซื้อจะขายได้ แต่เกือบทุกสัญญากำหนดห้ามไว้ ซึ่งหากจะโอนก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน ตรงนี้เป็นเงื่อนไขที่คู่สัญญาจะตกลงกันอย่างไรก็ได้ ข้อควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรร ยังมีอีกหลายประเด็นที่ผู้ซื้อควรทราบ จะทยอยนำมาเสนอในครั้งต่อไป แต่ก่อนจบ ฝากไว้ถึงเรื่อง การดำเนินการจัดสรรที่ดินว่า กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรต้องแสดงใบอนุญาต แผนผังโครงการ และวิธีการตามที่คณะกรรมการอนุญาตไว้ ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน หรือสำนักงานโครงการ ถ้าท่านไปดูโครงการไหนไม่เห็นใบอนุญาตติดไว้ ท่านต้องถามว่าโครงการได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรหรือไม่ หรือกำลังดำเนินการอยู่ในขั้นตอนไหน คำถามเหล่านี้ทางโครงการต้องตอบให้ได้ และท่านค่อยประเมินความน่าเชื่อถือจากคำตอบนั้นอีกครั้ง ว่าควรจะตัดสินใจอย่างไรกับโครงการนี้ ..............................................................................................................................................>