ต่างมุมมอง กม.จัดสรร ประชาพิจารณ์ข้อดี-ข้อเสีย

เสวนา "ประชาพิจารณ์แก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543" ครั้งที่ 2 เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรสนใจเข้า ร่วมคับคั่ง โดยมีการเสนอแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.รวมทั้งสิ้น 7 มาตรา ชี้ช่องโหว่กฎหมาย การเสวนาครั้งนี้ วิทยากรประกอบด้วย "สุชาติ ดอกไม้เพ็ง" นักวิชาการที่ดินชำนาญการพิเศษ กรมที่ดิน "อิสระ บุญยัง" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร "นคร มุธุศรี" ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และ "รังสรรค์ นันทาวงศ์" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย โดยหนึ่งในประเด็นที่น่าสนใจในวันนั้นคือการนำเสนอความเห็นของ "อิสระ บุญยัง" ที่เพิ่งรับตำแหน่งนายก สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนใหม่ได้ไม่นาน โดยมีทั้งความเห็นในเชิง "สนับสนุน-แตกต่าง-เสนอแนะ" อาทิ ข้อเสนอแนะให้เพิ่มเติมการแก้ไข "มาตรา 49" จากปัจจุบันให้จัดเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นราย เดือน ให้แก้ไขเป็นรายเดือนหรือรายปี ฯลฯ เพื่อเปิดโอกาสให้ลูกบ้านที่มีความพร้อมสามารถจ่ายค่าบำรุงฯเป็น เงินก้อนได้ ที่น่าสนใจคือออกมาชี้ว่า การแก้ไขร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน "มาตรา 44" อาจมี ช่องโหว่ เพราะในร่าง พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน ตาม "มาตรา 44 (1)" ได้ระบุถึงหลักเกณฑ์การพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ไว้ 2 กรณี โดยสรุป คือกรณีที่ 1 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน (นับตั้งแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน) หรือกรณีที่ 2 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวน แปลงย่อยตามแผนผังโครงการได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบด้วย นั่นหมายความว่าถึงแม้บริษัทเจ้าของโครงการจัดสรรนั้นๆ ยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคใน โครงการแล้วเสร็จทั้งหมด เช่น ยังไม่ได้ก่อสร้าง สวนสาธารณะครบตามที่ระบุในแผนผังโครงการ ฯลฯ แต่ ลูกบ้านในโครงการจำนวนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งก็มีสิทธิ์ รวมตัวกันตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้ อย่างไรก็ตาม หนึ่งในหน้าที่สำคัญของ นิติบุคคลฯ คือการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ แต่ปรากฏ ว่า ตามร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินยังไม่มีกฎหมายมาตราใดที่บังคับว่าภารกิจดังกล่าวเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลฯ รวมถึงไม่มีการกำหนดบทลงโทษการฝ่าฝืน ต่างจากฝั่งของผู้จัดสรรที่ดินที่มีการระบุชัดเจนว่าเป็นหน้าที่และมี บทลงโทษต้องถูกปรับตลอดระยะเวลาการฝ่าฝืนวันละ 1,000 บาท "ที่ผ่านมาแทบไม่มีผู้ประกอบการหยิบประเด็นนี้ขึ้นมาอธิบายเพราะพูดไปก็เหมือนรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติเคยมีกรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการตัวเอง เกิดขึ้นแล้ว เพราะไม่สามารถตกลงเรื่องอัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคในช่วงที่ตั้งนิติบุคคลฯได้" เสนอตั้งนิติบุคคลฯอิง พ.ร.บ.อาคารชุด ส่วน "นคร มุธุศรี" ที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินฯ เสนอความเห็นว่า ควรแก้ไขกฎหมายให้สามารถจัดตั้งนิติ บุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ตั้งแต่เริ่มโอนบ้านหลังแรกเหมือนเช่นกรณี "อาคารชุด" ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องจัดตั้ง นิติบุคคลอาคารชุดตั้งแต่การโอนห้องชุดยูนิตแรก เพราะมองว่ามี "ข้อดี" มากมาย อาทิ สามารถจัดระเบียบ โครงการได้นับตั้งแต่มี ผู้อยู่อาศัยหลังแรก ตัดปัญหาการส่งมอบและตรวจรับสาธารณูปโภคระหว่างผู้ขอจัดสรร กับคณะกรรมการนิติบุคคลฯ ฯลฯ สุดท้ายคือ "รังสรรค์ นันทาวงศ์" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินฯ มองว่า การให้สิทธิ์ลูกบ้านกึ่งหนึ่งรวมตัวกัน จัดตั้งนิติบุคคลฯได้นั้นมี "ข้อดี" คือช่วยอำนวยความสะดวกให้การจัดตั้งนิติบุคคลฯ ทำได้สะดวกรวดเร็วขึ้น ขณะที่ "ข้อเสีย" คือการออกกฎข้อบังคับต่างๆ ของโครงการจะตกเป็นสิทธิ์ของนิติบุคคลฯทันที เช่น กรณีที่ หมู่บ้าน ยังมีที่ดินเหลือขายและต้องก่อสร้างบ้านต่อเนื่อง นิติบุคคลฯสามารถออกกฎห้าม รถขนดินเข้าออก โครงการได้ ฯลฯ ทั้งหมดเป็นหลากมุมมองจากประชาพิจารณ์แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543>