ปลดล็อกสัญญาซื้อขายคอนโดฯ + กรมที่ดินรื้อใหม่ตัดระบุใบอนุญาตก่อสร้างออก/ประกันโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบลดเหลือ 2 ปี

ผู้ประกอบการคอนโดฯมึน! เหตุสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดใหม่สวนทางความเป็นจริงให้ระบุเลขที่ ใบอนุญาตก่อสร้างในสัญญาจะซื้อจะขาย ในขณะที่ส่วนใหญ่ใช้มาตรา 39 ทวิ ขายก่อนได้ใบอนุญาต ผู้ประกอบการมึนปฏิบัติไม่ถูก ด้าน "นายกสมาคมอาคารชุด" ส่งเรื่องกรมที่ดินรื้อใหม่ตัดระบุเลขที่ใบ อนุญาตก่อสร้างออก/ส่วนควบแก้เหลือ 2 ปี จากปัญหาความเข้มข้นของพระราชบัญญัติอาคารชุดใหม่ พ.ศ. 2551 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ผ่านมา และกฎหมายลูกที่ทยอยออกมาเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะ เป็น สัญญาจะซื้อจะขาย, สัญญาซื้อ-ขาย และกฎกระทรวงต่างๆ จนเป็นเหตุให้ เกิดสับสนในทาง ปฏิบัติตามมานั้น นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานเจ้าหน้าที่อำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย ว่า จากการที่พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุดปี 2551 มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคมที่ผ่านมา มี ความไม่เข้าใจในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดซึ่งเป็นกฎหมายลูกในส่วนที่กำหนดให้ผู้ที่จะขายต้อง ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและสถานการณ์ก่อสร้างในขณะที่ทำสัญญาซึ่งเท่ากับว่าโครงการ จะต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนที่จะทำการเปิดการขายโครงการได้ แต่ในความเป็นจริงโครงการโดย ส่วนใหญ่มีการเปิดขายไปล่วงหน้า เพราะใช้มาตรา 39 ทวิ แล้วใบอนุญาตก่อสร้างจึงค่อยได้มาใน ตอนหลังซึ่งในแนวทางปฏิบัติแล้วมีความขัดแย้งกัน และไม่รู้ว่าขณะนี้ต้องปฏิบัติอย่างไร และโครงการ ที่เปิดขายอยู่ในขณะนี้แต่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างถือว่ามีความผิดหรือไม่ ถ้าหากมีการบังคับใช้ จริงควรมีระยะเวลาให้ผู้ประกอบการได้ปรับกระบวนการทำงานรองรับก่อน ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยังไม่ทราบเรื่องกฎหมายลูกดังกล่าวที่ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุดปี 2551 เลย ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับตนในขณะนี้ และปัจจุบันนี้บริษัทยังใช้สัญญาจะซื้อจะขายของสำนัก งานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคอยู่ (สคบ.) และได้เปิดขายโครงการไปล่วงหน้าก่อนที่จะได้ใบ อนุญาตก่อสร้างแต่ถ้ากฎหมายลูกดังกล่าวมีข้อบังคับที่ขัดแย้งความเป็นจริงก็น่าจะมีการแก้ไข เช่นใน เรื่องของการกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องรับประกันดูแลรักษาโครงสร้างอาคาร 5 ปี และส่วนควบอื่นๆ ที่ประกอบในห้องชุดอีก 5 ปี อาทิ ลิฟต์โดยสาร ก๊อกน้ำ สุขภัณฑ์ หลอดไฟคลับเฮาส์ ทรัพย์ส่วนกลาง ฯล โดยในส่วนของส่วนควบบางอย่างนั้น เช่น หลอดไฟอายุการใช้งานอาจไม่ถึงปีก็จะสร้างภาระให้กับ ผู้ประกอบการได้ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดที่ต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในสัญญาด้วย เชื่อว่ากรมที่ดิน มีเจตนาที่ดีที่จะคุ้มครองผู้บริโภค แต่ในสัญญาจะซื้อจะขายก็มีคำมั่นสัญญาที่ผู้ขายให้ไว้กับผู้บริโภค อยู่แล้ว และมีบทลงโทษด้วย และไม่เห็นด้วยที่จะเอาใบอนุญาตก่อสร้างมาผูกไว้กับสัญญาฯ เพราะจะ มีผลกระทบที่ค่อนข้างเยอะต่อผู้ประกอบการ อีกประการใบอนุญาตก่อสร้างก็ไม่ใช่เครื่องการันตีว่า อาคารจะแล้วเสร็จตามกำหนด และปัจจุบันนี้ก็ไม่เห็นอาคารที่สร้างไม่เสร็จแล้ว แต่หากมีการยืนยันว่า จะต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นกฎหมายลูกจริง บริษัทก็ยินดีที่จะปฏิบัติตามแต่ขอให้มีระยะเวลา ในการปรับตัวบ้าง เช่นเดียวกับนายกรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการอำนวยการสายงานพัฒนาทรัพย์สินแนวราบ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โชคดีที่โครงการอาคารชุดของบริษัททุกตัวผ่านการ อนุมัติเรื่องสิ่งแวดล้อมแล้ว (EIA) ขณะนี้จึงไม่มีปัญหาแต่อย่างไร แต่โครงการที่จะเปิดตัวใหม่คงต้องมี การศึกษาในเรื่องนี้อย่างละเอียดก่อน ซึ่งหากจะมีการแก้ไขในข้อที่เป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจ ของผู้ประกอบการก็มีความเห็นด้วย เพราะหากไม่ให้ใช้มาตรา 39 ทวิ ก็จะค่อนข้างเหนื่อยในการทำ ตลาด ต้องเสียเวลาไปกับการรอคอยใบอนุญาตก่อสร้างที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนดอกเบี้ย และยัง กระทบกับรายได้ หรืออนุโลมให้ทำสัญญาแบบไม่เต็มรูปแบบไปก่อนแล้วค่อยทำเต็มรูปแบบอีกครั้ง นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขณะนี้ได้ทำเรื่องไปยังกรมที่ดินแล้วเพื่อขอ แก้ไขในสองข้อที่ขัดแย้งกันเอง ข้อแรก ปกติพระราชบัญญัติอาคารชุดไม่กำหนดให้ระบุเลขที่ใบ อนุญาตก่อสร้าง อีกประการสถาบันการเงินเองก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้สร้างตึกเสร็จแล้วค่อยขาย หาก เป็นอาคารสร้างเสร็จแล้วก็ไม่มีปัญหาอะไร ส่วนเรื่องที่สองคือเรื่องส่วนควบซึ่งสัญญามาตรฐานของส คบ.ยังระบุให้ประกันแค่ 2 ปี เพราะในความเป็นจริงซัพพลายเออร์ที่ส่งของให้ผู้ประกอบการยังไม่รับ ประกันถึง 5 ปีเลย อย่างเช่น สุขภัณฑ์คอตโต้ยังรับประกันแค่ 1 ปีเท่านั้น ทั้งนี้กรมที่ดินมีความเข้าใจ และพร้อมจะแก้ไข เพราะสมาคมมีเหตุผลที่มันขัดแย้งกันเอง แต่ระหว่างนี้ผู้ประกอบการให้ใช้สัญญา จะซื้อจะขายแบบเดิมไปก่อนหรือจะผสมใช้กับของสคบ.ไปด้วยโดยไม่มีความผิดเพราะไม่มีบทลงโทษ แต่ควรจะใช้ของอาคารชุดมากกว่าเพราะเป็นกฎหมายที่ใหญ่กว่า นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมฝ่ายวิชาการ สมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า กฎหมายอาคารชุด ปี 2551 ไม่ได้ห้ามว่าจะต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนแล้วค่อยขาย และในสัญญาตรงข้อความที่ให้ระบุ เลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างหากไม่มีก็ให้ละ (...........) ไว้ แต่เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงว่าหากโครงการดัง กล่าวยังไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างควรจะซื้อหรือไม่ ซึ่งจะแตกต่างจากกฎหมายของบ้านจัดสรรที่ต้อง ระบุเลขที่ใบอนุญาตขอจัดสรรที่ดิน ขณะที่นายพิเชษฐ์ วิภาวศุภกร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทใช้มาตรา 39 ทวิอยู่ ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ออกตามความในพระ ราชบัญญัติอาคารชุดปี 2551 นั้น บริษัทได้ระบุไว้ว่าได้ก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ตรงที่ให้ระบุเลขที่ ใบอนุญาตก่อสร้างแค่เป็นการให้ผู้ซื้อรับทราบถึงสถานะของโครงการตามความเข้าใจแต่ถ้าส่วนใหนที่ จำกัดมากเกินไปและก่อให้เกิดต้นทุนเพิ่มผู้ประกอบการย่อมผลักภาระไปให้กับผู้บริโภค ต่อเรื่องนี้ แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผยกับ"ฐานเศรษฐกิจ" ว่า กรมฯยกร่าง สัญญาสำหรับอาคารชุด ไว้ 2 ฉบับ ได้แก่ สัญญาจะซื้อ -จะขาย (ใช้ช่วงผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายห้องชุด) และสัญญาซื้อ- ขาย ( สำนักงานที่ดินออกให้ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ ) โดยออกตามความ ในพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด พ.ศ. 2551 อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติยังมีปัญหาอยู่มาก โดยเฉพาะ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ กำหนดให้ผู้ขายต้องกรอกรายละเอียดของใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่มีปัญหาว่า ผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่ยื่นขออนุญาตตามมาตรา 39ทวิ หรือ ยื่นแจ้งต่อเจ้าพนักงานและลงมือก่อสร้างได้ในวันรุ่งขึ้น แต่มีเงื่อนไขว่าต้องมีวิศวกรชั้นวุฒิเซ็นรับรอง ที่ออกตามความในพ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จึง ไม่มีรายละเอียดของใบอนุญาตมาแสดง เหมือนกับการยื่นขออนุญาตตามแบบปกติ ซึ่งปัญหาดัง กล่าว กรมจะตัดประโยคที่ว่า "ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง"ออก เพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว ส่วนสัญญาซื้อ ขายจะแก้ไขเกี่ยวกับส่วนควบหรือ การดูแลรักษาอุปกรณ์ต่างๆในอาคาร ในส่วนที่ผู้ประกอบการต้อง รับประกันดูแลรักษา 5ปี ให้ลดลงเหลือ 2ปี เพื่อไม่ให้ผู้ประกอบการต้องรับภาระมากเกินไป>