หลากมุมมอง เวนคืนทรัพย์สิน กรณีศึกษา สหรัฐ-ออสซี่-มาเลย์

มีบางคนบอกว่า งานเวนคืนทรัพย์สินเป็นงานที่ "ต่ำช้า" หมายความว่า เรามัก ประเมินค่าทรัพย์สินแบบ "ต่ำๆ" และจ่ายค่าทดแทนแบบ "ช้าๆ" ทำให้ชาวบ้าน เดือดร้อน ผมมีโอกาสช่วยกรมธนารักษ์ จัดงานสัมมนาการเวนคืน อสังหาริมทรัพย์ โดยเชิญวิทยากรจากออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา และแคนาดามาบรรยาย พร้อมการอภิปราย โดยผู้ทรงคุณวุฒิคนไทย จึงขอสรุปความดังนี้ กรณีศึกษา : ออสเตรเลีย ในออสเตรเลียประชาชนพึงเข้าใจว่ารัฐบาลมีสิทธิที่จะเวนคืน ไม่มีใครมีสิทธิอยู่อาศัยเช่นผู้บุกรุก หรือดื้อแพ่ง แต่ การเวนคืนต้องจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรม การเวนคืนเป็นหน้าที่ของแต่ละรัฐไม่ใช่ราชการส่วนกลางเป็นผู้รับผิดชอบ และมักจะประสบความสำเร็จด้วย วิธีการเจราจาต่อรอง ที่ต้องไปพึ่งศาลสถิตยุติธรรมมีไม่ถึง 5% ในการเวนคืนอสังหาฯ รัฐต้องจ่ายค่าทดแทนให้คุ้มความเสียหาย โดยพิจารณาจาก 1.อสังหาฯที่สูญเสียไป 2. ความด้อยค่าของอสังหาฯส่วนที่เหลือจากการเวนคืน 3.ความด้อยค่าของอสังหาฯอื่นจากการเวนคืน 4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน เช่น เสียค่าขนย้าย สูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น อย่างไรก็ตามความสูญเสียทางความรู้สึกหรือจิตใจ เช่น ความรู้สึกผูกพันกับถิ่นฐานไม่สามารถนำมาเรียกร้อง ค่าทดแทนได้ แต่การเวนคืนบางครั้งก็ทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มของที่ดินส่วนที่เหลือ เช่น ที่ดินแต่เดิมเป็นทุ่งนา พอมี ถนนตัดผ่าน แม้ขนาดที่ดินจะเล็กลงแต่มูลค่าโดยรวมกลับเพิ่มขึ้น มูลค่าเพิ่มของที่ดินส่วนที่เหลือจากการเวนคืนสามารถนำไปหักกับความด้อยค่าของอสังหาฯที่เหลือจากการ เวนคืน ความด้อยค่าของอสังหาฯอื่นจากการเวนคืน และผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน หลักสำคัญคือ ผู้ถูกเวนคืนจะอ้างว่า การเวนคืนนั้นจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการที่จะพัฒนามหาศาล จึงจะ ขอมีส่วนร่วมรับประโยชน์บ้างไม่ได้ ในทางตรงกันข้าม มูลค่าที่ดินที่อาจได้รับผลกระทบทางลบ เช่น การเวนคืน ทำบ่อบำบัด จะนำมาคิดเพื่อการเวนคืน ทำให้ผู้ถูกเวนคืนได้รับค่าเวนคืนเกินจริงไม่ได้เช่นกัน บางครั้งอาจมีการออกข้อกำหนด การก่อสร้างหรือผังเมืองใหม่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง เช่น รัฐบาลจะนำ ข้อกำหนดเหล่านี้มาอ้างเพื่อลดค่าทดแทนลงจากที่ควรจ่ายตามข้อกำหนดแต่เดิมไม่ได้ แต่สำหรับอาคารที่ผิด กฎหมาย เช่น มีการต่อเติม ผิดไปจากที่ได้รับอนุญาตก็ไม่สามารถได้รับค่าเวนคืน กรณีศึกษา : สหรัฐอเมริกา ในสหรัฐอเมริกา ศาลสูงเคยตัดสินว่า การเวนคืนนั้นสามารถดำเนินการเพื่อการพัฒนาประเทศ ซึ่งอาจไม่ใช่การ ก่อสร้างสาธารณูปโภคของรัฐเท่านั้น แสดงถึง การตีความที่กว้างขวางกว่าของไทย นอกจากนี้ยังไม่จำเป็นต้องทำประชาพิจารณ์ หรือทำประชามติเพราะย่อมไม่ได้รับความเห็นชอบ และอาจยัง ความเสียหายต่อผลประโยชน์ส่วนรวมของประเทศ กรณีที่ต้องเวนคืนทรัพย์สินมีแค่ราว 5% ส่วนมากได้มาจากการซื้อจากเจ้าของอสังหาฯโดยตรงด้วยการเจรจา ต่อรอง หน่วยงานที่ทำการเวนคืนมักเป็นหน่วยงานระดับมลรัฐหรือระดับท้องถิ่น ไม่ใช่ระดับราชการส่วนกลาง กรณีศึกษา : มาเลเซีย ในมาเลเซียก็เช่นเดียวกับสหรัฐและออสเตรเลีย ที่ประชาชนมีสิทธิในที่ดินแต่ก็มีหน้าที่ที่จะถูกเวนคืน อาจแสดง ความไม่เห็นด้วยกับค่าทดแทนได้ แต่ไม่มีสิทธิไม่เห็นด้วยหรือคัดค้านโครงการเวนคืน การเวนคืนนั้นนอกจากสามารถกระทำการเพื่อกิจการของรัฐแล้ว ยังสามารถทำเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจ หรือ ภาคเอกชน ก็สามารถร้องขอให้รัฐจัดหาที่ดินด้วยการเวนคืนเพื่อการลงทุนตราบเท่าที่จะเป็นประโยชน์ต่อการ พัฒนาประเทศมาเลเซียมี พ.ร.บ.เวนคืนตั้งแต่ปี 2503 และแก้ไขมา 14 ครั้งแล้ว แสดงให้เห็นชัดว่ามีการปรับปรุง ข้อกฎหมายให้ทันสมัยอยู่เสมอ ในโครงการเวนคืนหนึ่งๆ ที่แม้แต่เอกชนก็เสนอได้นั้น จะจบที่หน่วยวางแผน เศรษฐกิจระดับรัฐแต่ละรัฐเป็นผู้ พิจารณาความเหมาะสม และโครงการศึกษาเพื่อการเวนคืนต้องแล้วเสร็จในกำหนด 12 เดือน การเวนคืนไม่ต้องผ่านรัฐสภา ไม่มีการออกเป็นพระราชบัญญัติเพียงเพื่อการเวนคืนที่ดินเพียงแปลงเดียวเช่น ประเทศไทย ข้อคิดจากการอภิปราย การเวนคืนจะสำเร็จหรือไม่ ขึ้นอยู่กับราคาอสังหาฯ เปรียบเทียบ ปัญหาของไทยคือราคาที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน มักไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง แต่เป็นราคาที่แจ้งตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม ซึ่งมักต่ำกว่าความเป็นจริง จึงควรให้มีการแจ้งราคาซื้อขายตามจริง โดยออกเป็นข้อบังคับและมีบทลงโทษ และข้อมูลการซื้อขายควร เปิดเผยต่อสาธารณชน เพราะหากมีราคาซื้อขาย ที่เป็นจริง โอกาสที่จะมีการปั่นราคาให้สามารถประเมินค่า ทรัพย์สินให้สูงหรือ ต่ำกว่าความเป็นจริงย่อมไม่เกิดขึ้น ควรพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน มีการควบคุมโดยรัฐ มีการตรวจสอบ มีการลงโทษ และมีมาตรการสร้าง ความ น่าเชื่อถือต่อวิชาชีพ ความสำเร็จในการเวนคืนส่วนมาก มาจากการเจรจาต่อรองกับเจ้าของ ทรัพย์สิน ทางราชการจึงควรพัฒนา ทักษะในการเจรจาต่อรอง เพื่อให้การเวนคืนประสบความสำเร็จ ประเด็นกฎหมายรัฐธรรมนูญที่ควรแก้ไขในประเทศไทยคือ การที่ต้องทำประชาพิจารณ์กับผู้ที่ถูกเวนคืน ซึ่งคงไม่ สามารถหาข้อสรุปจากผู้ที่ได้รับผลกระทบทางลบได้ นอกจากนี้กรณีเวนคืนแล้วไม่ได้ใช้ ทางราชการยังต้องคืน ทรัพย์สินให้ผู้ถูกเวนคืน แม้จะจ่ายค่าทดแทนไปแล้ว แทนที่จะเอามาทำประโยชน์สาธารณะ ซึ่งอาจเอื้อประโยชน์ ต่อผู้ถูกเวนคืนจนเกินความเหมาะสมตามมาตรฐานสากล เป็นต้น>