ราคาประเมินที่ดินกับราคาตลาด

เมื่อเร็วๆนี้ มีข่าวว่าราคาประเมินของทางราชการที่ทางกรมธนารักษ์ได้ประกาศไปนั้นเพิ่มขึ้นมากกมาย หลายท่าน อาจงงว่าทำไมเป็นเช่นนี้ เพราะเศรษฐกิจของประเทศและเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มที่จะ “ดิ่งเหว” ไม่ใช่หรือ รอบล่าสุดที่ปรับคือในช่วงปี 2551-2554 ส่วนการประกาศนอกช่วงคือการปรับเมื่อปี 2552 นี้ ปรับ เฉพาะบางพื้นที่กล่าวคือ ใน 9 เขตจากทั้งหมดจำนวน 50 เขตของกรุงเทพมหานคร และอีก 120 อำเภอใน 52 จังหวัด จากทั้งหมดราว 7,000 อำเภอในอีก 75 จังหวัดทั่วประเทศ การปรับนี้เป็นเพราะทางกรมะนารักษ์ปรับราคา ที่ประกาศใช้ไปก่อหนน้านี้ (พ.ศ. 2550-2554) ให้สอดคล้องกับราคาตลาดมากยิ่งขึ้นเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นแต่อย่างใด การปรับเพิ่มนี้เกิดขึ้นได้เสมอ ไม่ใช่หมายความว่ากรมธนารักษ์ทำผิดพลาด แต่ในหลายบริเวณมีการ เปลี่ยนแปลง เช่น จากที่นาเดิม กลายเป็นบ้านจัดสรร หรือจากท้องไร่ท้องนาตาบอด กลายเป็นที่ดินติดทางหลวง สายใหม่ หรือรถไฟฟ้า เป็นต้น โปรดทราบว่าบัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคาตลาด ส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนที่แน่นอนว่าจะสูงหรือต่ำกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของแต่ละท้องที่ที่ผ่าน มาบางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาดบ้างก็เป็นได้ ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถร้องต่อ กรมธนารักษ์ให้แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้ ดังนั้นเราไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้เลย ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ก็ อาจมีความฉ้อฉลบางประการที่ประสงค์ให้ได้ราคาตามที่ตนประสงค์ในการซื้อขายจริง สมควรลงทุนว่าจ้างผู้ ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดที่เหมาะสมประกอบการลงทุน ในรอบประกาศ พ.ศ.2551-2554 ที่ปรากฏว่าราคาที่ดินบางแห่งใน จ.นนทบุรี เช่น ถนนวัดนครอินทร์ ราชพฤกษ์ และชัยพฤกษ์ ราคาพุ่งขึ้นเป็น 10 เท่านั้นเป็นได้ได้ เพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด เพราะถนน เหล่านี้เพิ่งตัดผ่าน ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคาที่ดินประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมือง เมื่อมีถนนตัดผ่านและราคาที่เพิ่มเป็น 10 เท่า ก็เพราะเอาที่ดินที่กลายเป็นที่ไม่ตาบอดนี้ไปสร้างบ้าน จัดสรร ราคาที่ดินที่มีสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรจึงสูงกว่าอีก 3-4 เท่าของราคาที่ดินดิบที่มีถนนผ่าน จึงทำ ให้ราคาใหม่ซึ่งเป็นราคาในโครงการจัดสรรสูงกว่าราคาที่ดินตาบอดเดิมเมื่อ 4 ปีก่อนถึง 10 เท่า ในแต่ละปีมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอตามการพัฒนา ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้ และไม่ควรให้ใครมาหลอก โดยอ้างว่าราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมาก แล้ว จึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย แต่สำหรับราคาประเมินทางราชการสำหรับบ้านหลังเดิมหรือ ทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิม หรือที่น่าตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่มหรือปรับเพิ่มไม่มากนัก>