ครึ่งทาง ผังเมืองรวม กทม. นักธุรกิจแนะรื้อ FAR-OSR-คุมค้าปลีก

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันผ่านการบังคับใช้มาครึ่งทางแล้ว หลังประกาศใช้เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2549 นับถอยหลังไปเหลือเวลาอีก 2 ปีเศษ จะครบกำหนดหมดอายุวันที่ 15 พฤษภาคม 2554 เพื่อเตรียมการปรับปรุงให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับสถานการณ์แวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป ทาง สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) จัด โปรแกรมโรดโชว์รับฟังเสียงสะท้อนและ ข้อเสนอแนะของ ภาคส่วนต่างๆ ที่มีส่วนได้เสีย ซึ่งนับเป็นครั้งแรกที่ กทม.เปิดเวทีให้ภาคธุรกิจต่างๆ มีส่วนร่วมปรับปรุงผัง เมืองรวมด้วย ตามตารางเวลาในเดือนกรกฎาคมนี้ กทม.จะสรุปรายละเอียดทั้งหมดเพื่อประมวลยกร่างผัง เมืองรวมฉบับใหม่ต่อไป สำหรับแผนการโรดโชว์มีกำหนด 3 เดือนเต็ม (มกราคม-มีนาคม 2552) โดยกลุ่มแรกเป็นกลุ่มพื้นที่ ปริมณฑล 6 จังหวัด มีสมุทรสาคร นครปฐม ฉะเชิงเทรา สมุทรปราการ นนทบุรี และปทุมธานี "อัญชลี ปัทมาสวรรค์" ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง บอกว่า เสียงสะท้อนของจังหวัดปริมณฑลอยากให้ กทม.วางผังเมืองให้เชื่อมโยงกับพื้นที่ เพราะที่ผ่านมาได้รับผลกระทบมากจากการคุมการใช้พื้นที่ของผัง เมืองรวมกรุงเทพฯ ทำให้มีที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรมไปสร้างในพื้นที่ชานเมืองจำนวนมาก เพราะบาง จังหวัดผังเมืองขาดอายุไม่สามารถควบคุมการใช้ที่ดินได้ ล่าสุดเป็นกลุ่มผู้ประกอบการจากภาคอสังหาฯ และพาณิชยกรรม ต่างส่งเสียงสะท้อนถึงปัญหาต่างๆ ที่ เกิดขึ้นกับธุรกิจจากการบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับปัจจุบัน เสนอรื้อเกณฑ์ FAR-OSR "สมเชาว์ ตัณฑเทิดธรรม" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย บอกว่า อยากให้เปิดการพัฒนาพื้นที่ "สี แดง" มากขึ้นเพราะมีข้อจำกัดอยู่ เช่น ขนาดถนน ปัจจุบันพื้นที่สีเขียวบางแห่งเมื่อมีถนนตัดใหม่เข้าไปยัง พัฒนาได้มากกว่าเสียอีก นั่นเท่ากับการวางผังเมืองไม่ได้ช่วยอะไร นอกจากนี้ ภาครัฐและเอกชนควร ประสานการทำงานร่วมกันมากขึ้น เช่น โครงข่ายรถไฟฟ้าภาครัฐขีดไว้แต่ทำไม่ได้จริงอย่างที่แผนวางไว้ มีปัญหาที่ตามมาคือเอกชนพัฒนาที่ดินได้ยากเพราะแนวไม่แน่นอน รวมทั้งเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างในพื้นที่รกร้างเพื่อส่งเสริมให้มีการพัฒนาพื้นที่มากขึ้น "อิสระ บุญยัง" อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากข้อบังคับของผังเมืองเรื่องอัตราส่วนพื้นที่ อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) เป็นอุปสรรคในการ พัฒนาโครงการ เพราะทำให้ต้นทุน ก่อสร้างใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น บีบผู้ประกอบการไปสร้างที่อยู่อาศัยย่าน ชานเมืองแทน ทางสมาคมเห็นว่าควรจะทบทวนใหม่ เพราะบ้านราคาระดับกลาง-ล่างไม่มีขายในเขตตัว เมือง เนื่องจากข้อจำกัดที่มากเกินไป และเสนอประเด็น "ระบบโบนัส" ให้พัฒนาที่ดินโดยรอบสถานี รถไฟฟ้า ให้เพิ่มจากรัศมี 500 เมตร เป็น 1,000 เมตร นอกจากนี้ เรียกร้องให้ทบทวนพื้นที่ สีเหลืองบริเวณ ย.1-ย.2 เปิดให้สร้าง ทาวน์เฮาส์ได้ ปัญหาคือ ปัจจุบันสร้างได้แต่บ้านเดี่ยว 100 ตารางวา, ลดขนาดบ้านเดี่ยวพื้นที่สีเขียวและเขียวลายบังคับสร้างบ้าน 100 และ 1,000 ตารางวา เหลือ 50-70 ตารางวาตามกฎหมายจัดสรร และเปิดพื้นที่ "ฟลัดเวย์" ให้พัฒนา ได้มากขึ้น "สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า เกิดการ เปลี่ยนแปลงใหม่ หลายบริเวณจะกลายเป็นพื้นที่สำคัญ อาทิ ย่านมักกะสัน เมื่อรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ เปิดใช้ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ และสนามบินสุวรรณภูมิ สิ่งที่ต้องทำคือให้เสริม โครงข่ายสาธารณูปโภค เข้าไปเพื่อรับมือการจราจรหนาแน่น เช่น ไรท์เรล รถไฟฟ้า พร้อมปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับ ปริมาณคนที่จะย้ายเข้าไปอยู่อาศัยในพื้นที่เพิ่มมากขึ้นในอนาคต "คุมค้าปลีก" กระทบรายกลาง-ย่อย ฟากผู้ประกอบการธุรกิจพาณิชยกรรม มุ่งเน้นไปที่ค้าปลีก-ค้าส่งเป็นส่วนใหญ่ พบว่าปัญหาอุปสรรคจะ คล้ายกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถขยายธุรกิจได้เพราะติดข้อกฎหมายผังเมืองและข้อบัญญัติ ต่างๆ ของ กทม. "ธนภณ ตังคณานันท" นายกสมาคม ผู้ค้าปลีกไทย สะท้อนปัญหาว่า ผังเมืองปัจจุบันคุมเข้มกว่าผังที่ผ่าน มา มีการแบ่งย่อยการใช้ประโยชน์ที่ดินมากเกินไป ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่แทนที่จะอยู่ใกล้ชุมชนที่มี การเติบโตขึ้น เช่น ถนนนวมินทร์ รามอินทรา เป็นต้น ติดกฎหมายผังเมืองที่กำหนดให้เป็นพื้นที่ "สี เหลือง" สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น อีกปัญหาคือข้อบัญญัติ กทม.เรื่อง ค้าปลีก-ค่าส่ง พ.ศ.2548 ให้สร้างไม่เกิน 300 ตารางเมตร ทำให้มี ซูเปอร์มาร์เก็ต ในห้างขนาดใหญ่ไม่ได้ รวมถึงทำให้ต้นทุนสูงขึ้นเพราะต้องเว้นที่ว่างหน้าอาคารเพิ่มขนาด ที่จอดรถและห้องน้ำ เป็นต้น "อยากให้ทบทวนกฎหมายที่ใช้อยู่ให้สร้างห้างขนาดใหญ่ในพื้นที่สีเหลืองได้ เพราะชุมชนขยายตัว ขณะที่ พื้นที่สีแดงและน้ำตาลที่ให้สร้างได้อยู่ในเมืองเกิดปัญหาจราจรตามมาและต้นทุนสูงขึ้นเป็น 2 เท่าเพราะ ราคาที่ดินแพง" "สันติชัย สารถวัลย์แพศย์" ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมการแข่งขันทางการค้า กรมการค้าภายใน กระทรวง พาณิชย์ ฝากให้ กทม.นึกถึงประโยชน์ส่วนรวม เป็นหลักและดูแลผู้ประกอบการรายย่อย กำหนดแต่ละพื้น ที่ว่าให้สร้างได้กี่แห่งสำหรับรายใหญ่และรายย่อย "ชาย ศรีวิกรม์" นายกสมาคมผู้ประกอบวิสาหกิจย่านราชประสงค์ อยากให้กำหนดแคแร็กเตอร์ของแต่ละ โซนให้ชัดเจนว่าเป็นอะไร เช่น ราชประสงค์เป็นแหล่งช็อปปิ้ง เป็นต้น เพื่อเพิ่มเสน่ห์ของกรุงเทพฯให้น่า อยู่ กทม.ปูดพื้นที่พัฒนาใช้ไปแค่ 3.49% ส่วน "ร.อ.จิตร์ ศิรธรานนท์" ประธานคณะกรรมการธุรกิจค้าปลีกและค้าส่งหอการค้าไทย บอกว่า ประเด็น FAR ควรเพิ่มอีก 7-8 เท่า ควบคู่กับลด OSR ลงเพื่อลดต้นทุนก่อสร้าง เพราะที่ผ่านมาไม่คุ้มค่าแม้ว่าจะ เป็นพื้นที่สีแดง ขณะที่ "ผอ.สำนักผังเมือง" ออกมาขานรับว่า ข้อเสนอแนะทั้งหมดสามารถทำได้ แต่ต้องพิจารณาอีกครั้ง จะผ่อนปรนได้แค่ไหน เพราะต้องดูนโยบายรัฐบาลและผู้ว่าฯ กทม.ควบคุมไปด้วย พร้อมระบุว่าพื้นที่การพัฒนายังเหลืออีกมากกว่า 90% จากการเก็บข้อมูลการใช้พื้นที่ตามผังเมืองปัจจุบัน ตั้งแต่ 16 พฤษภาคม 2549-31 ธันวาคม 2551 จากพื้นที่ทั้งหมด 1,490,204,954.88 ตารางเมตร ใช้ไป แค่ 7,240,539.32 ตารางเมตร หรือ 3.49% เท่านั้น ไม่ต้องเป็นห่วงเพราะยังมีพื้นที่รอการพัฒนาอีกมาก>