แก้ ก.ม.จัดสรร 2543 ขจัดปัญหา ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง

นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังสี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ได้กล่าวเปิด เสวนาว่า หลังยกเลิก ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้บริโภคและผู้ประกอบการต่างได้รับความ สะดวกในเรื่องการจัดสรรที่ดินอีกทั้งมีเงื่อนไขระยะเวลาในการทำงานซึ่งต้องยอมรับว่าการใช้ ป.ว. 286 เกิดปัญหาในเรื่องของการแบ่งเฟสพัฒนาทำให้ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ โดยเฉพาะ เกี่ยวกับภาระการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางซึ่งต้องดำเนินการใน 3 ขั้นตอน คือ 1.หาก ผู้ประกอบการไม่ประสงค์จะดูแลสาธารณูปโภคจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคล และ 2. ถ้าหากไม่สามารถ จัดตั้งนิติบุคคลได้ จะต้องดำเนินการตามข้อกำหนดข้อต่อไปคือทำแผนดูแลรักษา และ 3.ซึ่งหากทั้งสอง ข้อไม่สามารถทำได้ก็จะต้องโอนโครงการสาธารณูปโภคให้เป็นของสาธารณะ "แต่ กฎหมายใหม่ จะให้ ลดขั้นตอน หาก ไม่สามารถดำเนินการได้ให้โอนให้ท้องถิ่นดูแล อย่างไรก็ดี ที่ ผ่านมาผู้ประกอบการไม่ต้องการดูแลรักษาสาธารณูปโภคและไม่ต้องการให้มีการตั้งนิติบุคคลแต่ชอบ ทำแผนดูแลรักษาหลอกๆ ทั้งนี้การโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะมีบางโครงการโอน สาธารณูปโภคที่ยังไม่เรียบร้อยให้องค์กรส่วนท้องถิ่นซึ่งองค์กรท้องถิ่นไม่อยากรับ" สำหรับสิ่งที่ผู้ประกอบการมีความเป็นห่วงคือเรื่องที่ประกาศให้ลูกบ้านกึ่งหนึ่งสามารถรวมตัวจัดตั้งนิติ บุคคลได้ซึ่งมีการเป็นห่วงแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ออกว่าหากนิติบุคคลเข้ามาดูแลเลยอาจเรียกเก็บค่าเข้า ออกรถถมดินก่อสร้าง ซึ่งกรมที่ดินจะต้องไปชี้แจงกับคณะกรรมการกฤษฎีกา ส่วนกรณีที่มีการยึด ทรัพย์ส่วนกลางขายทอดตลาดเดิมกฎหมาย 286 สามารถทำได้แต่กรมที่ดินมีการแก้ไขว่าทรัพย์ ส่วนกลางไม่อยู่ในข่ายบังคับคดี ขณะที่ นายนคร มุธุศรี ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมามัก มีปัญหาตั้งนิติบุคคลบ้าน ได้น้อยเพียง 500 ราย จาก 5,000 หมู่บ้าน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาการตีความที่ ไม่ตรงกัน และปัญหาการทะเลาะ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ซื้อ ผู้ซื้อกับผู้ขาย และเจ้าของโครงการ โดยเฉพาะ การโอนหรือไม่โอนสิทธิในการดูแลสาธารณูปโภค ข้อเสนอที่จะต้องแก้ไขเพิ่มเติมอาทิ เช่น ลดจำนวน เสียงลง นิติบุคคลหมู่บ้านเก่าเหลือเพียง 1 ใน 4 ของทั้งหมด และ ให้ตั้งนิติบุคคลทันทีหลัง โอนบ้าน หลังแรก "ควรกำหนดอัตราจัดเก็บให้ชัดเจน เช่น เกษตรกรรม พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินเปล่า ให้เป็น มาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ และกำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภค ระหว่างผู้จัดสรรกับ คณะกรรมการหมู่บ้านหลังจดทะเบียนนิติบุคคล" นายนครกล่าวอีกว่า ควรกำหนดบทระวางโทษทั้งกับผู้ขาย ผู้ซื้อและผู้บริหาร ในกรณีเรียกหา ผลประโยชน์ ควรแก้ไข กรณีการตั้งนิติบุคคล จะต้องให้ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงย่อย มีมติให้ จัดตั้ง นิติบุคคคล ควรปรับเป็น ว่าเมื่อผู้จัดสรรได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการเสร็จ และมีความ ประสงค์ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังแรกให้ผู้ซื้อรายแรก ผู้จัดสรรต้องยื่นจดทะเบียน จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมข้อบังคับต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา นายสุชาติ ดอกไม้เพ็ง นักวิชาการที่ดินชำนาญการพิเศษ กรมที่ดิน กล่าวว่า ประเด็นที่ต้องแก้ไข คือแยก ประเภท ระหว่าง สาธารณูปโภค และ บริการสาธารณะ ให้ชัดเจน และ ตีตราหลังโฉนด เพื่อไม่ให้เกิด ปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ หรือโอนให้กับนิติบุคคลบ้านจัดสรร ในการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมถึงได้ กำหนดเงื่อนเวลาที่ชัดเจน กรณีที่ ผู้จัดสรรพ้นจากหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภค ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตั้งนิติ บุคคล ตามกฎหมาย หรือ ตามกฎหมายอื่น จะต้องรับโอนสินทรัพย์ไปดูแลภายในไม่เกิน 180 วัน และ เพื่อป้องกัน ผู้ประกอบการดึงทรัพย์ส่วนกลางไปหารายได้ เช่นทางเข้าออก ไฟฟ้า ประปา ดังนั้นต้องระบุชัดว่า เมื่อตั้งนิติบุคคลแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางจะต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคล อัตโนมัติ และต้องมีเสียงในโครงการ เกินกึ่งหนึ่งหรือเกินกว่า 50% และหากลูกบ้านรวมตัวตั้งนิติบุคคล หากตั้งไม่ได้ ให้ผู้ประกอบการวางแผนดำเนินการ หรือยก สาธารณูปโภคให้ท้องถิ่นดูแล และแก้ปัญหา การค้างค่าส่วนกลาง 6 งวด ไม่ว่าจะติดต่อกันหรือไม่ ให้นิติบุคคลตัดสิทธิให้บริการ ได้ นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรแสดงความเห็นว่า การให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง ตั้งนิติบุคคลได้ เพียงแค่แจ้งให้ผู้จัดสรรทราบ เนื่องจาก ไม่มีบทบัญญัติให้คัดค้าน ขณะที่ผู้ จัดสรรที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และต้องจัดหาสถาบันการเงินค้ำประกันบำรุงรักษาสาธารณูปโภค โดยการตั้งนิติบุคคล ตามมาตรา 70 ซึ่งเป็นกรณีของผู้จัดสรรไม่บำรุงรักษา สาธารณูปโภค ยังมี บทบัญญัติให้คัดค้านการจัดตั้ง ส่วนกรณีมีหน่วยขาย หรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง หากจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว ก็ไม่มีบทบัญญัติบังคับ ให้บำรุงรักษาทั้งที่ ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษา ด้านผลกระทบต่อสถาบันการเงิน แม้ว่าสาธารณูปโภคต้องปลอดภาระผูกพัน แต่สถาบันการเงินก็ยังคง มีสภาพบังคับให้ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเพื่อมิให้ทรัพย์จำนองเสื่อมค่าลง ควรตัดถ้อยคำ "ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น" เพราะจะขัดแย้ง ว่าสาธารณูปโภคต้องมีสภาพใหม่ เหมือนที่จัดทำขึ้น นอกจากนั้นการกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดิน ต้องรับผิดชอบเงินบำรุงรักษา สาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย ครอบคลุมเฉพาะการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ ไม่ครอบคลุม กรณีผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง การแก้ไขบทเฉพาะกาลตามมาตรา 70 กรณีมีผู้คัดค้านการจัดตั้งนิติบุคคลตาม ป.ว. 286 จะมีหลักเกณฑ์ อย่างไร เพราะบทเฉพาะการเดิมกรณีผู้จัดสรรที่ดินคัดค้านจะต้องจัดหาสถาบันการเงินมาค้ำประกันการ บำรุงรักษาสาธารณูปโภค นอกจากนั้น ควรจะต้องพิจารณาด้วยว่าการกำหนดเวลาในการบำรุงรักษา สาธารณูปโภค มีกำหนดไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่การจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จ ขัดต่อเจตนารมณ์ของ กฎหมายจัดสรร มาตรา 23 (5) หรือไม่ ด้านนายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า เห็นด้วย กรณีให้ ลูกบ้านกึ่งหนึ่ง สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ ส่วนมาตรา 44 ที่กำหนดว่า หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลให้ ทรัพย์ส่วนกลางตกเป็นของนิติบุคคลเลยควรจะมีการตรวจสอบสาธารณูปโภคส่วนกลางดังกล่าวก่อน ว่าอยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานหรือไม่ และไม่เห็นด้วยกับการที่หากไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ภายใน 180 วันให้สาธารณูปโภคส่วนกลางโอนให้เป็นของสาธารณะ ส่วนโครงการจัดสรรที่เกิดก่อนป.ว.286 ให้องค์กรท้องถิ่นเป็นเจ้าภาพในการดูแลได้หรือไม่ นอกจากนั้นยังมีความเห็นเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรพร้อมกับการโอนบ้านหลังแรกว่า ลูกบ้านจะต้องเสียค่าส่วนกลางเลยขณะที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จและมีความสกปรกในเรื่องการขน ย้ายงานก่อสร้างควรจะให้มีการโอนบ้านถึง 70% จึงจะนำเงินลูกบ้านไปใช้ได้และผู้ประกอบการควร จ่ายสมทบ 30% ทุกเดือน>