เช็กอัพตลาดต่างชาติวูบเหลือ 5 % จี้รัฐขยายเวลาให้เช่า 90 ปี

กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ถือเป็นหนึ่งกลุ่มเป้าหมายสำคัญของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีกำลังซื้อและความ ต้องการที่อยู่อาศัยในไทยสูง แม้ว่าจะมีบางส่วนที่เป็นนักเก็งกำไรก็ตาม แต่เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาอยู่ในอุตสาหกรรม นี้ก็มีไม่น้อย เมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนา "อสังหาฯ ฝ่ากระแสเศรษฐกิจ" ซึ่งมีการวิเคราะห์สถานการณ์การลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ในตลาดต่างๆ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่หดหายไปเป็นจำนวนมาก มีการประเมินสถานการณ์ว่ายอดอสังหาฯ ประเภทต่างๆ ที่ขายให้ต่างชาติแต่ละปีมีมูลค่ามากกว่า 2 แสนล้านบาท ซึ่งคาดการณ์ว่าปีนี้คงมีสัดส่วนเหลือเพียง 5% เท่านั้น อสังหาฯภูเก็ตยอดต่างชาติวูบ จ. ภูเก็ตนับเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ถือว่ามีการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสูงโดยเฉพาะการ พัฒนาที่ดินเพื่อรองรับกลับกลุ่มชาวต่างชาติ ซึ่งอสังหาฯ ในจ.ภูเก็ตต่างพึ่งพาตลาดชาวต่างชาติมากถึง 95% สภาพ ตลาดโดยรวมในปัจจุบันยังคงซบเซาตามภาวะเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายสำคัญอย่างประเทศฮ่องกง สิงคโปร์ และออสเตรียที่ไม่มีคำสั่งซื้อเข้ามาเลยในช่วงที่ผ่านมา ผลกระทบดังกล่าวทำให้โครงการก่อสร้างบาง โครงการต้องยกเลิกหรือชะลอการก่อสร้างออกไป เพราะไม่มียอดขายเข้ามา หรือมียอดจองต่ำ และขาดเงินทุน จากเจ้าของโครงการ และยังไม่ได้เงินกู้จากสถาบันการเงิน นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย)ฯ วิเคราะห์ ตลาดวิลล่าและคอนโดฯที่ตั้งอยู่ริมทะเล หรือที่เห็นวิวทะเล ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นชาวต่างชาติพบว่าในช่วง ครึ่งปีแรก ไม่มีวิลล่าใหม่พัฒนาออกมาเลยแม้แต่โครงการเดียว ขณะที่คอนโดมิเนียมริมทะเลและวิวริมทะเลมีการ พัฒนาโครงการใหม่เพียง 179 ยูนิตเท่านั้น จากโครงการ The Privilege@ Bay Cliff และขายได้เพียง 29 ยูนิต ซึ่ง โครงการเดิมที่ยังมีขายอยู่มีมากถึง 4,406 ยูนิต และขายได้เพียง 59% เท่านั้น สิ่งที่น่าเป็นห่วงต่อตลาดคอนโดมิเนียมและวิลล่าในจ.ภูเก็ต คือ ผลกระทบจากการหยุดพัฒนาหรือ ชะลอโครงการ ต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อได้ในอนาคตได้ รวมถึงการมีข่าวการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของ ชาวต่างชาติในทางลบหรือลักษณะนอมินี ก็จะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน เมืองไทยได้เช่นกัน ต่างชาติซื้อคอนโดฯ เหลือ16% สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมที่อยู่ในกรุงเทพฯ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด วิเคราะห์ในตลาดกลุ่มชาวต่างชาติว่า มีการลดจำนวนลงมาตั้งแต่ปลายปีที่ ผ่านมา โดยการซื้อคอนโดมิเนียมลดลงจาก 34% ในไตรมาส 4 ปี 2551 เหลือเพียง 16% ในไตรมาส 2 ปีนี้ ส่วนกลุ่มลูกค้าคนไทยมีสัดส่วนอยู่ที่ 66% และเพิ่มขึ้นเป็น 84% ในไตรมาส 2 ปี 2552 ซึ่งในตลาดต่างชาติพบว่า ชาวสิงคโปร์เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมมากที่สุด 23% ชาวอังกฤษสัดส่วน 15% และชาวอิตาเลียน ญี่ปุ่น อเมริกา เกาหลี เลบานอน สวิตเซอร์แลนด์ รวมกันในสัดส่วน 8% โดยคอนโดมิเนียมที่ขายดี คือระดับราคา 8 หมื่นบาท ถึง 1 แสนบาทต่อตารางเมตร จี้รัฐให้ต่างชาติเช่า50-90 ปี อุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาถือสิทธิการเช่าอสังหาฯ ในเมืองไทย คือ ระยะเวลาที่ถูกจำกัดไว้เพียง 30 ปี ทำให้ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวซึ่งนายปฎิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ ได้แสดงความเห็นว่าการจำกัดสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติ เพียง 30 ปีนั้น นับเป็นอุปสรรคต่อการขยายตัวของธุรกิจรวมถึงยังทำให้เกิดการถือครองที่ดินโดยผิดกฎหมายด้วย หาก มีการแก้ไขขยายระยะเวลาออกไป ซึ่งคณะทำงานของคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ของหอการค้านานาชาติ ที่มี สมาชิกอยู่ 30 ประเทศนั้น เตรียมที่จะประชุมหารือเพื่อเลือก 1 ใน 3 แนวทางการนำเสนอต่อรัฐบาล คือ ขยาย ระยะเวลาจาก 30 ปี เป็น 50 ปี 60 ปี หรือ 90 ปี ภายในวันที่ 23 กันยายนนี้ ผลดีที่จะเกิดขึ้นจากการแก้ไขระยะเวลาดังกล่าว คือ มีรายได้เพิ่มจากค่าธรรมเนียมการเช่าอสังหาฯ และ การป้องกันการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยผิดกฎหมาย ซึ่งปัจจุบันมีการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยผ่าน ตัวแทน (นอมินี) อยู่จำนวนมาก ในอนาคตปัญหาเหล่านี้อาจจะส่งผลเลวร้ายถึงขั้นเสียดินแดนได้หากไม่มีการ แก้ไข หากพิจารณาด้านผลดีของการแก้ไขระยะเวลาให้ยาวนานขึ้น จะส่งผลในด้านการขยายตัวของการลงทุน ใหม่ๆ เพราะปัจจุบันจะพบว่ามีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่เหลือระยะเวลาการเช่าไม่มากประมาณ 10-20 ปี ซึ่ง ไม่ได้มีการพัฒนาหรือจะขายต่อได้ เพราะเวลาถูกจำกัดให้เหลือน้อยลง แต่หากมีระยะเวลาเหลือที่มากขึ้นโอกาส ทางการลงทุนก็จะมีมากด้วย มองในมุมของหน่วยงานราชการ ไม่ว่าจะเป็นกรมธนารักษ์ การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือหน่วยงานที่มีที่ดิน เปล่าอยู่ในมือ หน่วยงานเหล่านี้ก็จะได้ผลประโยชน์จากการนำที่ดินเหล่านั้นมาพัฒนาและเพิ่มมูลค่าได้อีก มหาศาล และโอกาสการลงทุนที่เป็นของกลุ่มทุนต่างชาติก็จะเพิ่มมากขึ้นด้วย ผลประโยชน์จึงตกอยู่ทั้งในส่วน ของคนไทยและชาวต่างชาติ>