หมดยุค NPA เนื้อหอม หลังต้นทุนพุ่งเท่าโครงการใหม่

นายธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยผลการสำรวจตลาดทรัพย์สิน รอการช่วยเหลือ (Distressed Asset) ว่า แนวโน้มของทรัพย์สินรอการช่วยเหลือเริ่มลดน้อยลง โดยเฉพาะ ทรัพย์สินขนาดใหญ่จากช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เนื่องจากทรัพย์สินส่วนใหญ่ได้ถูกซื้อกลับเข้าสู่ระบบ เศรษฐกิจอีกครั้งไปแล้ว ส่วนทรัพย์สินที่ยังคงค้างอยู่ส่วนใหญ่ติดปัญหาเรื่องใบอนุญาตก่อสร้าง และการเจรจา ปรับโครงสร้างหนี้ไม่สำเร็จ ทำให้ทรัพย์สินเก่าที่น่าสนใจซื้อกลับมาลงทุนอีกครั้งจึงลดน้อยลง นอกจากนี้ ทรัพย์สินที่คงค้างอยู่บางรายการมีต้นทุนในการลงทุนที่สูงขึ้น ให้ผลตอบแทนในการลงทุนน้อยลง มาก โดยในช่วงก่อนหน้านี้ การซื้อทรัพย์สินเก่ามาปรับปรุงใหม่ มีต้นทุนที่ต่ำมาก เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีปัญหา เพิ่มเงินปรับปรุงอีกไม่มากนัก ก็ให้ผลตอบแทนการลงทุนได้สูงถึง 25-30% ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการ ลงทุนโครงการใหม่บนที่ดินผืนใหม่ที่อยู่ที่ 10-20% จึงจูงใจบรรดานักลงทุนกลุ่มที่สนใจเทคโอเวอร์ตึกเก่ามาก เพราะถือว่าให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า แต่ปัจจุบันต้นทุนของทรัพย์สินเก่าที่นำมาขายนั้นปรับตัวสูงขึ้น จากปัจจัยที่ผู้ขายมองว่าเศรษฐกิจไม่ได้เลวร้าย เหมือนยุควิกฤติฟองสบู่แตก และมีความมั่นใจในศักยภาพของทรัพย์สินที่ถืออยู่ บวกกับปัจจัยด้านกฎหมาย ต่างๆ ที่เปลี่ยนไป ทำให้เกิดความยุ่งยากมากขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนการลงทุนที่ลดลงมา ใกล้เคียงกับการลงทุนบนที่ดินผืนใหม่ ความน่าสนใจในการลงทุนลักษณะนี้จึงลดลง ยูนิเวนเจอร์ปรับตัวหันพัฒนาโครงการใหม่ นายธนพล กล่าวต่อว่า การซื้อทรัพย์สินเก่ามาปรับปรุงใหม่มีความยุ่งยากกว่าพัฒนาโครงการใหม่มาก ไม่ว่าจะ เป็นเรื่องของแบบเก่า โครงสร้างเก่า ใบอนุญาต หรือการเจรจากับเจ้าหนี้ของทรัพย์สินนั้นๆ อัตราผลตอบแทนจึง ควรสูงกว่าการลงทุนโครงการใหม่จึงจะจูงใจนักลงทุนได้ ซึ่งที่ผ่านมาการลงทุนลักษณะนี้เหมือนทางลัดของการ ลงทุน ใช้เวลาสั้นกว่า ไม่เสียเวลาก่อสร้าง แต่ปัจจุบันเทคโนโลยีการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ พัฒนามากขึ้น ก่อสร้างได้เร็วขึ้น ทำให้ภาพรวมแล้ว ผลตอบแทนการลงทุนแบบเทคโนโลยี และลงทุนโครงการใหม่ไม่แตกต่าง กัน เมื่อเป็นเช่นนี้ ความน่าสนใจในการลงทุนด้วยรูปแบบนี้จึงลดลงตามไปด้วยเช่นกัน สำหรับยูนิเวนเจอร์ฯ ที่เดิมโฟกัสการลงทุนแบบเทคโอเวอร์อาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ ก็พร้อมปรับตัวตามโอกาส การลงทุน เมื่อเห็นว่าการลงทุนแบบใดให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ก็พร้อมที่จะปรับไปสู่การลงทุนในแบบนั้น โดย ปัจจุบันยูนิเวนเจอร์ฯ ก็หันมาพัฒนาโครงการบนที่ดินผืนใหม่มากขึ้น เช่น โครงการคอนโดมิเนียมพาร์ค วิว วิภาวดี 4 ใกล้ไอที สแควร์ หรือโครงการคอนโดมิเนียมยู ดีไลท์ ใกล้ตลาดเตาปูน เป็นต้น คาด 8 ตึกเก่าล็อตปี 40 ถูกปัดฝุ่นใหม่ สำหรับทรัพย์สินรอการช่วยเหลือที่เป็นอาคารคงค้างต่างๆ ตั้งแต่ยุควิกฤติปี 2540 ในกรุงเทพฯ ที่มีจำนวน 245 อาคาร แบ่งเป็น โครงสร้างเหนือพื้นดิน 160 อาคาร และก่อสร้างเฉพาะเสาเข็มและหยุด 85 อาคาร หากแยก ตามประโยชน์ใช้สอย จะแบ่งเป็น อาคารพักอาศัย 203 อาคาร อาคารผสม 26 อาคาร อาคารเพื่อการพาณิชย์ 12 อาคาร และอื่นๆ 4 อาคาร โดยอาคารที่ยุติการก่อสร้างตั้งแต่ยุคปี 2540 จำนวน 245 อาคาร ได้รับการเทคโอ เวอร์พัฒนาใหม่แล้ว 66 อาคาร ยังคงค้างอยู่ 179 อาคาร ไม่สามารถพัฒนาต่อได้ 67 อาคาร จากปัญหาเรื่อง ใบอนุญาต และไม่สามารถเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ได้สำเร็จ ส่วนอีก 104 อาคารไม่สามารถหาข้อมูลได้ ส่วนที่เหลืออีก 8 อาคาร มีแนวโน้มจะเจรจาแล้วเสร็จ สามารถกลับมาปรับปรุงพัฒนาขายใหม่ได้อีกครั้ง เช่น อาคารคอนโดมิเนียมถนนเจริญกรุง มูลค่า 8 พันล้านบาทของอาจารย์รังสรรค์ ต่อสุวรรณ อาคารโกลเด้น เกท พลาซ่า ถนนราชปรารภ คอนโดมิเนียมของเนเชอรัล พาร์ค เยื้องเซ็นทรัล ลาดพร้าว โครงการริเวอร์วิว ถนน ณ ระนอง เป็นต้น ระบุตัวเลขเอ็นพีเอสะสมขยับขึ้น 6.29% ด้านแนวโน้มของทรัพย์สินรอการขาย หรือเอ็นพีเอ นายธนพล กล่าวว่า อยู่ในภาวะที่เพิ่มสูงขึ้นตามภาวะของหนี้ เอ็นพีแอลที่ลดลง เนื่องจากสถาบันการเงินต่างๆ จำเป็นต้องแปลงหนี้เสียหรือเอ็นพีแอลต่างๆ เป็นทรัพย์สินที่ พร้อมขายทอดตลาด ทำให้ทรัพย์สินกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น โดยตัวเลขล่าสุดในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2552 อยู่ที่ 51,968 ล้านบาท มีอัตราเติบโตสะสม ติดลบ 2.82% ซึ่งลดลงจากช่วงปี 2547 ที่มีการสำรวจ พบว่า มีตัวเลขของเอ็นพี แอลสูงถึง 59,951 ล้านบาท ขณะที่ทรัพย์สินเอ็นพีเอตัวเลขล่าสุดในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2552 อยู่ที่ 351,636 ล้านบาท มีอัตราเติบโตสะสม 6.29% ซึ่งเมื่อย้อนกลับไปดูตัวเลขในปี 2547 จะพบว่า ทรัพย์สินเอ็นพีเอในระบบอยู่ที่ 260,000 ล้านบาทเท่านั้น แต่การเพิ่มขึ้นของทรัพย์สินดังกล่าวไม่ได้ถือว่ามีนัยยะสำคัญหริอสะท้อนว่าตลาดอยู่ในภาวะที่ดีหรือไม่ดี โดย สัดส่วนมากกว่า 50% ของมูลค่าทรัพย์สินรอการขายทั้งหมดอยู่ในการครอบครองของธนาคารพาณิชย์ไทยและ สาขาธนาคารต่างประเทศ นอกจากนี้ ทรัพย์สินรอการขายส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 52% อาคารพาณิชย์ 17% บ้านเดี่ยว 9% ทาวน์เฮ้าส์ 6% สำนักงาน 5% คอนโดมิเนียม 3% และอื่นๆ 8% สำหรับที่ดินเปล่าตามสัดส่วนดังกล่าวเป็นที่ดิน ที่อยู่ในกรุงเทพฯ สูงถึง 37%>