เล่าอีกรอบ...ข้อดี ข้อเสีย นิติบุคคลบ้านจัดสรร

แม้ว่าจะไม่ใช่เรื่องเรื่องใหม่มากนักสำหรับ “นิติบุคคลบ้านจัดสรร” แต่ก็เป็นเรื่องที่ควรรู้ และต้องทำความเข้าใจ อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากหลายคนอาจจะยังไม่ได้รับรู้ข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมากนัก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ จึงนำมาเล่าสู่กันฟังอีกสักครั้ง โดยนายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหาร ทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM)ดำเนินธุรกิจด้านการบริหารทรัพย์สิน เปิดเผยถึงการประกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แทนกฎหมายฉบับเดิมคือประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ.2515 ซึ่งใช้มายาวนานถึง 17 ปี ว่า มี ข้อบกพร่องและมีความไม่เหมาะสมหลายประการ เช่น มาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ได้สิทธิ์ใน ที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย รวมทั้งการกำหนดมาตรการในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการ สาธารณะ ฯลฯ หากพิจารณาถึงสาระสำคัญของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ มีประเด็นที่ น่าสนใจคือ การที่ผู้จัดสรรประสงค์จะจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายให้กับผู้ซื้อตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปจะต้องได้รับ อนุญาตจากสำนักงานที่ดิน และเมื่อสร้างแล้วเสร็จจะต้องดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปจนกว่าจะ ครบกำหนดที่ระบุไว้ในแผนการจัดสรร เมื่อครบกำหนดแล้วต้องการที่จะพ้นจากความรับผิดชอบในการดูแล บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก็ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อดำเนินการจัดประชุม ซึ่งมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ข้อดีของการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย กล่าวคือสามารถ จัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายได้ กำหนดระเบียบต่างๆได้ รวมถึงเป็นโจทย์ฟ้องร้องคดีผู้ที่ผิดระเบียบได้ นอกจากนี้แล้วยัง มีความเป็นธรรม เนื่องจากสมาชิกผู้ซื้อทุกคนต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเหมือนกัน เช่น ต้องร่วมกันออก ค่าใช้จ่ายในสัดส่วนที่เท่ากัน ทั้งยังได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่เป็น สาธารณูปโภค หมู่บ้านมีระเบียบวินัยเพราะมีข้อบังคับใช้บังคับกับทุกคน มีความเป็นประชาธิปไตยสมาชิก สามารถเลือกตั้งตัวแทนเป็นคณะกรรมการได้ ที่สำคัญมีบทลงโทษสำหรับผู้ค้างชำระและไม่ปฏิบัติตามระเบียบ สำหรับข้อเสียของกฎหมายนั้น ซึ่งอาจทำให้ผู้อยู่อาศัยบางคนไม่พอใจ เนื่องจากต้องมีภาระ ค่าใช้จ่าย นอกจากนี้แล้วสมาชิกถูกกำจัดสิทธิ์บางอย่าง เช่น รถยนต์ที่ไม่มีสติ๊กเกอร์ต้องแลกบัตร และการ ตกแต่งต่อเติมบ้านต้องได้รับอนุมัติจากนิติบุคคลก่อน ที่สำคัญสมาชิกที่ฝ่าฝืนข้อบังคับอาจถูกดำเนินคดีตาม กฎหมาย โดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าการเป็นนิติบุคคลเป็นเรื่องที่ดีเพราะมีกฎหมายรองรับการทำงานของคณะกรรมการและ คุ้มครองสมาชิก แต่ก็มีบางโครงการที่ไม่สามารถจัดตั้งได้ อาจจะเป็นเพราะไม่มีใครอธิบายให้เห็นถึงประโยชน์ หรืออาจมีความขัดแย้งบางอย่างกับผู้จัดสรร สรุปแล้วกฎหมายนี้ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียในตัว ขึ้นอยู่ว่าจะเลือก ปฏิบัติกันอย่างไร ทั้งนี้ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแล ขบวนการนี้ผู้จัดสรรส่วนใหญ่ทราบดี อยู่แล้ว แต่มีบางโครงการเท่านั้นที่จำไม่ได้ว่าจะครบกำหนดเมื่อไร ต้องไปตรวจดูในเอกสารจากหน่วยงาน ราชการ ซึ่งตามระเบียบของกรมที่ดินนั้นผู้จัดสรรต้องดูแลไม่น้อยกว่า 1 ปีนับตั้งแต่วันที่หน่วยงานราชการตรวจ แล้วเสร็จ เมื่อครบกำหนดดังกล่าวผู้จัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งถึงผู้ซื้อว่าขอให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อผู้ซื้อได้รับหนังสือแล้วก็จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมให้สมาชิกด้วยกันรับทราบและมาร่วมประชุม หากมี เสียงเห็นด้วยให้จัดตั้งนิติบุคคลไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยทั้งหมดในโครงการ เช่น ถ้ามี 100 แปลงจะต้องมีผู้เห็นด้วยให้จัดตั้งไม่น้อยกว่า 50 แปลง ก็สามารถจัดเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นกับโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ก็คือ ผู้ซื้อบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ต้องการให้จด ทะเบียนเป็นนิติบุคคล แต่ก็ไม่รู้ว่าจดแล้วมีข้อดีและไม่ดีอย่างไร ดังนั้น ภาครัฐและผู้ที่เกี่ยวข้องต้องเร่ง ประชาสัมพันธ์ให้มากกว่าที่ผ่านมา เพื่อสร้างความเข้าใจถึงผลดีและผลกระทบในการอยู่อาศัยร่วมกันหลังจากมี การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) ก่อตั้งขึ้นตั้งแต่ปี พ.ศ.2537 ดำเนินธุรกิจด้าน การบริหารทรัพย์สิน ซึ่งมีโครงการประเภทต่าง ๆ ที่รับบริหารอยู่กว่า 100 โครงการ>