กทม.แนะผู้ซื้อตึกเก่าพ่วงใบอนุญาตต้องตรวจเข้มหวั่นเจอของปลอม

นายพินิจ เลิศอุดมธนา วิศวกรโยธา 8 วช. กองควบคุมอาคารสำนักการโยธา กทม. กล่าวในงานสัมมนา
“สถานการณ์อาคารสร้างค้างในกรุงเทพฯ” ที่จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ว่า หลังจากที่กระทรวงมหาดไทย
ได้ประกาศกฎกระทรวงนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้างชื่อว่า “กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาต
ก่อสร้างอาคาร หรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งยัง
ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ พ.ศ.2552” ซึ่งอาคารที่อยู่ในข่ายได้รับนิรโทษกรรม คือ อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่
17 กุมภาพันธ์ 2535 – 7 สิงหาคม 2543 และได้หยุดก่อสร้างตั้งแต่เมื่อวันที่ 4 พฤศจิกายน 2553 ที่ผ่านมาขณะนี้ยัง
ไม่มีใครมาขอใช้สิทธิต่ออายุใบอนุญาตดังกล่าว ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเพิ่งมีการประกาศใช้กฎกระทรวง และถือ
เป็นเรื่องใหม่มาก

นอกจากนี้ เมื่อมีกฎหมายใหม่ หรือมีการออกกฎกระทรวงฉบับใหม่ต้องยอมรับว่า สิ่งที่ตามมาในฐานะ
ผู้ใช้กฎหมาย คือ การตีความกฎหมายให้ถูกต้อง เพื่อดำเนินการอนุญาตให้กับผู้มาขออย่างถูกต้อง ซึ่งที่ผ่านมาเรื่อง
การตีความเป็นปัญหาใหญ่ที่ก่อให้เกิดผลต่อเนื่อง

สำหรับกฎกระทรวงใหม่ที่ออกมามีวัตถุประสงค์ช่วยเหลืออาคารสร้างค้างในยุควิกฤตฟองสบู่นั้น มอง
ว่าจริงๆ แล้วมีอาคารสร้างค้างที่เกิดก่อนปี 2535 ด้วย กฎดังกล่าวจึงอาจช่วยเรื่องอาคารสร้างค้างได้บางส่วน
เพราะมีการจำกัดระยะเวลาที่นิรโทษกรรมให้กับอาคารต่างๆ ต้องเป็นอาคารที่ขออนุญาตในระหว่างปี 2535-2543
เท่านั้น

“อุตสาห์รอกฎหมายตัวนี้ออกมาตั้งนาน แต่ปรากฎว่าก็เหมือนเดิม ก็ยังคงมีจะมีอาคารสร้างค้าง เพราะ
อาคารที่ขอใบอนุญาตก่อนปี 2535 แล้วก่อสร้างไม่แล้วเสร็จก็จำนวนไม่น้อย” นายพินิจ กล่าว

อย่างไรก็ตาม การมีกฎกระทรวงออกก็ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้านักลงทุนรายใดมีความสนใจขออาคารเก่าที่
สร้างค้างมาก่อสร้างใหม่จะต้องตรวจสอบความเป็นมาของใบอนุญาตอย่างละเอียดว่าเป็นใบอนุญาตประเภทใด
ตรงกับความต้องการที่จะพัฒนาหรือไม่ ยื่นขออนุญาตเมื่อใด เข้าข่ายอาคารที่ได้รับนิรโทษกรรมหรือไม่
ใบอนุญาตดังกล่าวติดคดีความใดหรือไม่ ที่ดินที่ใช้พัฒนาตามใบอนุญาตมีโฉนดครบและถูกต้องหรือไม่
โดยเฉพาะที่ดินบางแปลงที่มีโฉนดมากกว่า 1 ฉบับ ต้องตรวจสอบว่าได้รับครบหรือไม่ และมีโฉนดใดที่ติด
จำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่ เนื่องจากก่อนหน้านี้ มีปัญหาว่า ที่ดินบางแปลงที่มีหลายโฉนด พบว่า เจ้าของ
แอบนำโฉนด 1 ฉบับไปจำนองกับสถาบันการเงิน เมื่อมีผู้มาซื้อใบอนุญาตของที่ดินแปลงนั้นไปพัฒนา ก็ติด
ปัญหาไม่สามารถดำเนินต่อได้

นอกจากนี้ นักลงทุนที่สนใจซื้อาคารสร้างค้าง จะต้องพิจารณาด้วยว่าใบอนุญาตก่อสร้างนั้นก่อสร้างผิด
แบบหรือไม่ เพราะหากผิดแบบแล้วผู้ซื้ออาคารไปก็จะต้องถูกดำเนินคดีด้วย ปัจจุบันมีอาคารขนาดใหญ่หลายแห่ง
อยู่ในทำเลดีได้รับความสนใจจากนักลงทุนเข้ามาสอบถามเป็นจำนวนมาก แต่ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ด้วย
เหตุผลของการติดคดีความ หรือผิดแบบมาตั้งแต่เจ้าของเดิม

ซื้อตึกเก่าเปลี่ยนประเภทใช้งาน ต้องดูผังเมือง
นายพินิจ กล่าวว่า ขณะที่นักลงทุนที่ต้องการนำอาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ และต้องการเปลี่ยนประเภท
การใช้งาน เช่น จากอาคารสำนักงาน เป็นอาคารชุด จะต้องคำนึงถึงผังเมืองปัจจุบันด้วยว่าสอดรับกับประเภทใหม่
ที่ต้องการเปลี่ยนหรือไม่ หากเป็นอาคารเก่าและต้องการใช้งานตามประเภทเดิม สามารถดำเนินการต่ออายุได้
ทันที แต่ถ้าต้องการเปลี่ยนประเภทการใช้งานต้องคำนึงถึงเรื่องผังเมืองและรายละเอียดใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย
รวมถึง หากต้องการขยายขนาดของพื้นที่โครงการเพิ่มขึ้น จะต้องอิงตามกฎหมายใหม่ควบคู่ไปด้วย

ด้านนายวีระ วิสุทธิรัตนกุล นิติกรชำนาญการ สำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผัง
เมือง กล่าวให้ความคิดเห็นต่อว่า ในทางกฎหมายแล้ว ผู้ซื้ออาคารเก่าขออนุญาตเปลี่ยนการใช้ได้ แต่ต้องพิจารณา
ด้วยว่าประเภทการใช้งานใหม่สอดคล้องกับเกณฑ์ต่างๆ ในปัจจุบันหรือไม่ ไม่ว่าจะเป็น เข้าเกณฑ์ผังเมืองหรือไม่
เข้าเกณฑ์ต้องทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะเป็นผู้พิจารณา

นักกฎหมายชี้เจ้าหน้าที่รัฐต้องตีความให้ชัดเจน
นายอัศวิน พิชญโยธิน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและผังเมือง กล่าวให้ความคิดเห็นว่า สำหรับ
กฎกระทรวงใหม่นี้ เจ้าหน้าที่รัฐทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องวางกรอบเกี่ยวกับเรื่องการตีความให้ชัดเจน เพื่อ
ลดปัญหาในการยื่นขอต่ออายุใบอนุญาตจริง และสามารถใช้ประโยชน์จากกฎกระทรวงนี้ได้จริง โดยส่วนตัวขอ
ยกตัวอย่าง ตั้งข้อสันนิษฐานในประเด็นเรื่องระบบป้องกันอัคคีภัยที่อาคารเก่าจะต้องวางระบบตามเกณฑ์ใหม่
เป็นเรื่องที่ต้องตีความให้ชัดเจน ว่าจะดำเนินการอย่างไร เช่น อาคารที่สร้างในส่วนของลิฟท์แล้ว ซึ่งลิฟท์ยุคเก่าไม่
สอดคล้องกับเกณฑ์อัคคีภัยใหม่ จะให้ดำเนินการอย่างไร และยังมีอีกหลายเรื่องที่จะต้องตีความให้ชัดเจน เพื่อ
ป้องกันปัญหาในอนาคต

เสนอหน่วยงานกลางทำเช็คลิสต์
ขณะที่นางลดาวัลย์ ธนะธนิต กรรมการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวให้
ความคิดเห็นว่า เรื่องนี้ถือเป็นเรื่องใหม่มาก หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเร่งประชาสัมพันธ์ให้กลุ่มเป้าหมายได้รับรู้
โดยควรมีหน่วยงานกลาง หรือศูนย์ข้อมูลฯ หรือหน่วยงานใดที่เกี่ยวข้อง ทำเช็คลิสต์ให้กับผู้สนใจลงทุนซื้ออาคาร
เก่าว่า ผู้ซื้อควรตรวจสอบในประเด็นใดบ้าง เช่น ตรวจสอบใบอนุญาต ตรวจสอบโฉนด หรือตรวจสอบแบบ เป็น
ต้น เพื่อให้กระบวนการในการซื้อถูกต้อง และไม่ผิดต่อหลักกฎหมายต่างๆ>