บ้านเดี่ยว-แฝด จดคอนโดฯได้

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเผยแพร่ผลการพิจารณาข้อหารือของกรมที่ดิน กรณีมีผู้ประกอบการหลายราย
นำอาคารที่มีลักษณะแตกต่างจากอาคารชุดทั่วๆไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวมายื่นขอจดทะเบียนอาคาร
ชุด และจดทะเบียนให้ห้องชุดมีที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุด ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อห้องชุดได้กรรมสิทธิ์ที่
เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลไปทั้งที่ดินและอาคาร

ทั้งนี้ กรมที่ดินได้หยิบยกกรณีบริษัท โอทูวิลล่าส์ จำกัด ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด “ออกซิเจน
คอนโดมิเนียม” จังหวัดภูเก็ต ลักษณะเป็นอาคารสูง 2 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 16 ห้องชุดประกอบด้วยอาคารเอและ
อาคารบี ลักษณะเป็นตึกแถว ส่วนอาคารซี ดี และอี ลักษณะเป็นบ้านแฝดซึ่งเห็นว่าอาจเป็นการอาศัยช่องว่างของ
กฎหมายอาคารชุดเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างด้าวโดยการนำอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวหลาย
อาคารมาจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่เป็ฯคนต่างด้านสามารถมีสิทธิ์ในอาคารและที่ดินได้ และการ
ยอมให้จดทะเบียนได้จะทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ให้ความหมายของ “อาคารชุด” ว่า “อาคารที่บุคคล
สามารถแยกกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและ
กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง” โดยไม่ได้มีการกำหนดลักษณะหรือรูปแบบของอาคารไว้ จึงขอหารือว่า
อาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแถว หรือบ้านแฝด จะสามารถจดทะเบียนเป็นอารารชุดได้หรือไม่ หรือควรมี
ลักษณะอย่างไร

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 5) ได้พิจารณาข้อหารือเห็นว่า กฎหมายได้กำหนดลักฐานและรายละเอียดต่าๆง
สำหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด แต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่าอาคารชุดต้องมีลักษณะหรือรูปแบบ
เช่นใด ดังนั้นหากเจ้าหน้าที่เห็นว่าอาคารใดสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละ
ส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลอันได้แก่ ห้องชุด สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดให้เจ้าของห้องชุด
แต่ละราย และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และเจ้าของโครงการได้ดำเนินการถูกต้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุด
ฯ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจจดทะเบียนอาคารนั้นเป็นอาคารชุดได้โดยใช้ดุลพินิจพิจารณาข้อเท็จจริงในแต่ละ
กรณี ว่าอาคารชุดที่จะนำมาจดทะเบียนนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ โดยเฉพาะการแยก
การถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

นายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า การขอยื่นจดทะเบียน บ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝด เป็นอาคารชุด
ส่วนใหญ่เกิดตามแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา โดยที่ผ่านมามีขอมายื่นจดทะเบียนประมาณ 5 ราย แม้รายที่ดิน
จะมีนโยบายชัดเจนที่จะไม่ให้ชาวต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่เมื่อผลการพิจารณาของคณะกรรมการ
กฤษฎีกาออกมาลักษณะดังกล่าว เจ้าหน้าที่จำเป็นต้องจดทะเบียนให้ ซึ่งขณะนี้ก็ได้จดทะเบียนอาคารชุดให้กับ
โครงการ “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม” ไปแล้ว และเชื่อว่าหลังจากนี้จะมีโครงการลักษณะนี้เพิ่มมากขึ้น>