หัวใจของ “สัญญาจะซื้อจะขาย”

หัวใจของ “สัญญาจะซื้อจะขาย”ส่วนที่ผูกมัดระหว่าง “ผู้ซื้อ” กับ “ผู้ขาย” ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเห็นจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายนี่แหละครับ นั่นคือเมื่อทั้งสองฝ่ายพึงพอใจหรือทุกอย่างลงตัวแล้วก็ต้องทำสัญญากัน ปกติเมื่อจะทำสัญญาทางโครงการก็จะมีแบบฟอร์มสัญญามาให้ ซึ่งบางท่านอ่านแล้วอาจไม่เข้าใจภาษากฎหมาย ผมขอแนะนำว่าเมื่อท่านเริ่มสนใจมีแนวโน้มว่าจะตกลงซื้อโครงการนี้แล้ว ท่านควรขอแบบฟอร์มสัญญาของเขามาดูก่อนเลย หากไม่เข้าใจหรือเข้าใจแต่ต้องการให้รอบคอบมากกว่านี้ ผมแนะนำให้นักกฎหมายช่วยตรวจสัญญาให้จะเหมาะสมที่สุด อย่าไว้ใจคำพูดใดๆ ของพนักงานขายนะครับ เพราะเขาจะพูดว่า “เป็นแบบฟอร์มของบริษัท” หรือ “ไม่มีปัญหาหรอกครับ” หรือ “บริษัทไม่เคยถูกฟ้องหรือเคยฟ้องผู้ซื้อเลย” หรือ “สัญญามาตรฐานแก้ไขไม่ได้” พนักงานขายเป็นเพียงพนักงานที่ทำหน้าที่ขายไม่ใช่ผู้บริหารที่จะตัดสินใจได้ เมื่อรับปากกับท่านเรื่องใดไว้ก็ไม่หมายความว่าผู้บริหารจะตกลงด้วย ให้คิดก่อนว่าเราเสียเปรียบเพราะนำเงินมาให้เขาแล้ว ไม่รู้ว่าเขาจะปลูกบ้านให้เราหรือเปล่า ที่สำคัญเพราะความเชื่อใจนี่แหละทำให้ผู้ซื้อหลายคนช้ำใจมานักต่อนักแล้ว ข้อสัญญาที่สำคัญๆ ในสัญญาจะซื้อจะขาย ได้แก่
1.สัญญาควรกำหนดวันแล้วเสร็จเอาไว้เลย มิฉะนั้นแล้วท่านก็อาจจะต้องเสียเวลารอนาน เพราะเขาจะสร้างเสร็จช้ามาก เรื่องนี้ฟ้องร้องเป็นคดีมามากแล้ว ท่านผู้อ่านต้องระวังตรงนี้นะครับ ในสัญญาจะกำหนดให้ท่านชำระค่าปรับกรณีชำระเงินค่างวดล่าช้า แต่หากเขาสร้างช้าท่านก็ควรระบุปรับเขาไว้ด้วย ตรงนี้ผมทำมาแล้วได้ผลครับ รีบสร้างจนเสร็จก่อนกำหนดด้วยซ้ำ เกี่ยวกับเรื่องกำหนดเวลาแล้วเสร็จของสัญญา ผมได้ไปพบข้อความที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเคยทำเตือนไว้ ยังคงใช้ได้ดีว่า “ปัจจุบันปัญหาที่ผู้บริโภคเดินทางมาร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคร้อยละ 90 ยังเป็นปัญหาของการไม่ได้รับความเป็นธรรม ในการเข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้าน โดยผู้ประกอบการไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามสัญญา
“สาเหตุส่วนใหญ่เกิดจากผู้ประกอบธุรกิจขาดสภาพคล่องทางการเงิน ในตลาดค้าขายอสังหาริมทรัพย์ระยะนี้จะพบว่าผู้ประกอบธุรกิจต่างหันมาใช้กลยุทธ์การวางเงินดาวน์ต่ำ หรือลดราคาเพื่อจูงใจผู้บริโภคให้เข้าทำสัญญา
“ขอเตือนผู้บริโภคโปรดเลือกทำสัญญากับโครงการที่ไม่มีปัญหาการร้องเรียนจากผู้บริโภค ต้องมีทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระเหมาะสมกับขนาดโครงการ โปรดตรวจสอบรายละเอียดของผู้ประกอบธุรกิจกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องว่าดำเนินการขออนุญาตถูกต้องหรือไม่ มีการปฏิบัติตามระเบียบราชการหรือไม่ ตรวจสอบสัญญาให้ชัดเจนว่าตรงตามวัตถุประสงค์ของผู้ที่จะซื้อหรือไม่ เช่น จะซื้อที่ดินพร้อมบ้านก็ต้องทำสัญญา จะซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่ทำสัญญาแยกกันคนละฉบับ ฉบับหนึ่งทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ส่วนอีกฉบับหนึ่งทำสัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร ซึ่งเป็นการเลี่ยงค่าใช้จ่ายด้านภาษีของผู้ประกอบธุรกิจ จะทำให้ผู้บริโภคได้รับความเดือดร้อนได้ในภายหลัง” เห็นไหมครับซื้อบ้านต้องรอบคอบ
2.ควรกำหนดค่าปรับไว้ในสัญญากรณีสร้างไม่เสร็จภายในกำหนด เกี่ยวพันกับกำหนดแล้วเสร็จของสัญญาโดยตรง โดยมีมาตรวัดง่ายๆ หากเราไม่ชำระค่างวดเขาปรับเราเท่าไร หากเขาไม่สร้างให้ทันกำหนดเราก็ควรปรับเขาเท่ากัน แต่ต้องดูฐานของการคำนวณด้วยครับ ให้พอเหมาะกัน หากสัญญากำหนดเรื่องค่าปรับไว้ เรามีทางเลือก 2 ทาง คือเลิกสัญญาหรือเรียกเงินค่าปรับอย่างใดอย่างหนึ่งนะครับ
Tip สัญญาเป็นเรื่องที่บุคคลสองฝ่ายตกลงกันโดยชอบในทางกฎหมาย หากจะเลิกสัญญาก็ต้องมีเหตุอยู่ 3 อย่างดังนี้ 1.กฎหมายระบุไว้ว่าหากมีกรณีนี้ก็มีสิทธิบอกเลิก 2.หากในสัญญากำหนดเอาไว้ และมีเหตุนั้นเกิดขึ้นก็บอกเลิกกันได้ 3.คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างตกลงเลิกกัน

โดย : บุญลอง นรจิตต์ ([email protected]) >