แนะยืดเข้า 60ปี กระตุ้นอสังหาฯ

ดร.ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย และในฐานะ
ประธาน คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ หอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทยหรือ Joint Foreign Chambers
of Commerce in Thailand (JFCCT) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงความคืบหน้าของผลการศึกษาถึงสัญญา
เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า ได้นำผลสรุปของการศึกษาเสนอไปยัง นายเกียรติ สิทธีอมร ประธาน
ผู้แทนการค้าไทยเป็นที่เรียบร้อยแล้วตั้งแต่วันที่ 10 มีนาคม เพื่อเสนอให้ภาครัฐบาลพิจารณาต่อไปหลังจากใช้
ระยะเวลาในการศึกษาข้อดีข้อเสียมาร่วม 10 เดือน

ทั้งนี้ผลสรุปของการศึกษาดังกล่าวได้มีการเปรียบเทียบข้อมูลกับประเทศเพื่อนบ้านถึงสัญญาการเช่า
อสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติในแต่ละประเทศเป็นการเปรียบเทียบให้เห็นอย่างชัดเจนรวมถึงข้อดีข้อเสีย
ประกอบการพิจารณา ซึ่งโดยสรุปมีความเห็นว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรมีอายุ 60 ปี จาก
เดิมที่กฎหมายกำหนดอายุสัญญา 30 ปีต่ออีก 30 ปี แต่มักมีปัญหาตามมาเนื่องจากสิทธิการต่ออายุสัญญาเช่าไม่ได้
ตกทอดสู่ทายาท ทำให้เกิดปัญหา เกิดขึ้นภายหลังเมื่อมีการต่ออายุสัญญาอีก 30 ปี

ดร.ปฏิมา กล่าวว่า การยืดอายุสัญญาดังกล่าวเป็นแนวทางที่เหมาะสมและทำได้ง่ายเพราะไม่ต้องแก้กฎหมายกรม
ที่ดินให้ยุ่งยากและใช้ระยะเวลา เนื่องจากเป็นเพียงการแก้ไขกฎระเบียบของกรมที่ดิน เพื่อให้มีการอนุญาตเป็น
การเฉพาะและสร้างความชัดเจนสำหรับการเช่าเป็นระยะเวลา 60 ปี โดยการบัญญัติให้สัญญาเช่าทั้งสองฉบับ (ซึ่ง
มีระยะเวลา 30 ปีทั้งสองฉบับ) สามารถจดทะเบียนและมีผลบังคับใช้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ปพพ.) เพื่อสร้างความแน่นอนตามกำหนดระยะเวลาการเช่าอย่างต่อเนื่อง 60 ปี ตามกฎหมาย และถือเป็น
แนวทางที่มีประสิทธิภาพและมีความเป็นไปได้

"เมื่ออายุสัญญาเช่าสั้นจะไม่เอื้อในการลงทุนเพราะอายุอาคารส่วนใหญ่มีอายุการใช้งาน 50-60 ปี แต่สัญญาเช่าเดิม
มีอายุเพียง 30 ปีนั้นทำให้การใช้อาคารยังไม่คุ้มค่า อีกทั้งทำให้การลงทุนที่ดีมีคุณภาพนักลงทุนจะไม่กล้าลงทุน
เพราะสัญญาสั้นเกินไปโดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติซึ่งไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ จึงจำเป็นต้องเช่าเพื่อเป็น
บ้านหลังที่สองหรือบ้านพักเมื่อเกษียณทำให้รู้สึกกว่าระยะเวลาการเช่าสั้นเกินไป ทำให้เปลี่ยนใจจากประเทศไทย
ไปลงทุนประเทศอื่นในภูมิภาคนี้แทน เพราะมาเลเซีย เวียดนามต่างก็รอจังหวะเชิญชวนนักลงทุนต่างชาติเข้าไป
ลงทุนโดยเสนอสิทธิประโยชน์ที่เอื้อกว่าไทย หรือหากต่างชาติยังลงทุนในไทยก็จะใช้วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมาย
ด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินผ่านตัวแทนคนไทย หรือนอมินี ที่จะเป็นปัญหาตามมา"

ดร.ปฏิมา ยังกล่าวอีกว่า จากการศึกษาวิจัยของ เจเอฟซีซีที พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนหนึ่ง
มาจากทวีปยุโรปโดยพบว่า กลุ่มคนจนจากสแกนดิเนเวีย สหราชอาณาจักรและเยอรมนี มีการซื้อบ้านหลังที่สอง
ในประเทศไทยจำนวน 30,000 ยูนิต ก่อให้เกิดรายได้ 75,000 ล้านบาท ซึ่งมีแนวโน้มที่เติบโตอีก 90,000 คนในอีก
3-5 ปี ข้างหน้าและมีรายได้ 150,000 ล้านบาท ซึ่งทำให้นอกจากกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแล้ว
ยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยภาพรวมอีกด้วยแต่ที่ผ่านมาติดปัญหาเรื่องระยะเวลาสัญญาการเช่าที่สั้นเกินไป

เนื่องจากการศึกษาพบว่าประเทศเพื่อนบ้านมีการเสนอให้ต่างชาติให้เช่าพื้นที่สูงสุดถึง 99 ปี และเริ่มต้นตั้งแต่ 50
ปีขึ้นไปแทบทั้งสิ้น อาทิ ประเทศสิงคโปร์สัญญาเช่ามีกำหนดอายุ 99 ปี เวียดนาม 50-70 ปี กัมพูชา 99 ปี จีน 70
ปี สำหรับที่อยู่อาศัยส่วนอาคารสำนักงานมีอายุการเช่า 50 ปี ฮ่องกง 50 ปี เป็นต้น "เรื่องนี้นอกจากต่างชาติได้
ประโยชน์แล้วเจ้าของที่ดินคนไทยก็ได้ประโยชน์ด้วยเพราะจะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนระดับเกรดเอ ทั้ง
ภาคเอกชน และ หน่วยงานภาครัฐ โดยเฉพาะการรถไฟแห่งประเทศไทย ธนารักษ์ ที่มีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมากที่
กำลังจะเปิดให้เอกชนเข้าไปลงทุน"

ประธาน เจฟเอฟซีซีที กล่าวเพิ่มเติมว่า กำลังศึกษาอีกประการหนึ่งก็คือ การดึงนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา
เปิดสำนักงาน ในประเทศไทย ซึ่งกระทรวงการคลังกำลังให้ความสนใจที่จะดึงดูดบริษัทข้ามชาติให้มาตั้ง
สำนักงานระดับภูมิภาคในประเทศไทยนั้น ก็มีความเป็นไปได้สูงเนื่องจากลดต้นทุนได้มากเพราะจากการศึกษา
พบว่าราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานและค่าใช้จ่ายในเมืองไทยถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านถึง 4 เท่า และยังลดต้นทุน
ค่าแรงงาน ค่าขนส่ง และอื่นๆ อีก ซึ่งรวมแล้วถูกกว่า ฮ่องกง สิงคโปร์ถึง 1ใน 4 เท่า และเมืองไทยดึงดูดกว่าทั้ง
ธรรมชาติและสภาพแวดล้อม>