“Escrow” ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ มีแล้วแต่ทำไม (ยัง) ไม่ใช้
- กฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือที่เรียกกันสั้นๆ ให้เข้าใจง่ายคือ “ระบบเอสโครว์” (Escrow) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2551 ขาดอีกเดือนก็จะครบ 2 ปี ทั้งกฎกระทรวงและประกาศที่ออกตามกฎหมายดังกล่าวก็ออกมาจนครบ ปัจจุบันมีธนาคารหลายแห่งได้ License การให้บริการเอสโครว์ไปแล้ว แต่จนถึงวันนี้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีรายใดใช้ระบบเอสโครว์...ทำไม?
คุ้มครองเงินดาวน์ เป็นธรรมทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขาย
- การประกาศใช้กฎหมายเอสโครว์มีผลทำให้การทำสัญญาต่างตอบแทน เช่น สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญา (คนซื้อและคนขาย) อาจตกลงกันจัดให้มี “คนกลาง” (Escrow Agent) ทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ตามสัญญา รักษาเงิน รักษาทรัพย์สิน พร้อมส่งมอบเงินและจัดให้มีการโอนกรรมสิทธิ์แก่คู่สัญญา
อธิบายง่ายๆ ตามหลักของการซื้อขายบ้านหรือคอนโดฯ
- ทั่วไป ก็คือเมื่อมีระบบเอสโครว์แทนที่ผู้ซื้อบ้านจะจ่ายเงินดาวน์ให้กับเจ้าของโครงการ ก็จะชำระเข้าบัญชีดูแลผลประโยชน์ (Escrow Account) ที่มีคนกลางเป็นผู้ดูแล ซึ่งตามที่กฎหมายกำหนดคือธนาคารหรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ เมื่อเจ้าของโครงการได้ก่อสร้างบ้านจนเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าแล้ว คนกลางก็จะส่งมอบเงินดาวน์ให้กับเจ้าของโครงการ เอสโครว์จึงเป็นเหมือนระบบคุ้มครองเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อบ้านนั่นเอง
- วิธีนี้ทำให้ผู้ซื้อมั่นใจได้เต็มที่ว่าเจ้าของโครงการจะไม่สามารถนำเงินดาวน์ไปใช้จ่ายด้านอื่นได้ เนื่องจากเงินดังกล่าวจะถูกเก็บรักษาไว้ในบัญชีจนกว่าบ้านจะสร้างเสร็จ ซึ่งในกรณีที่เจ้าของโครงการไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าจนแล้วเสร็จและไม่สามารถส่งมอบบ้านให้ได้ ลูกค้าก็จะได้รับเงินดาวน์คืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามที่กำหนด แต่เช่นกันถ้าลูกค้าผิดนัดชำระเงิน ขาดส่งเงินดาวน์ตามเงื่อนไขในสัญญา เงินดาวน์ทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยดังกล่าวก็จะถูกโอนให้กับเจ้าของโครงการแทน
- รวมทั้งในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายมีข้อโต้แย้งหรือพิพาทกัน ผู้ดูแลผลประโยชน์ก็จะไม่ส่งมอบเงินหรือโอนทรัพย์สินให้จนกว่าจะมีการตกลงกันเรียบร้อยแล้ว หรือศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด ซึ่งถือเป็นการซื้อขายที่ยุติธรรมแก่ทั้งสองฝ่าย
- นอกจากนี้ผู้ซื้อบ้านยังสามารถเชื่อมั่นได้ว่าจะไม่ถูกผู้ดูแลบัญชีทุจริต เนื่องจากคนกลางที่เป็นผู้รับเงินดาวน์ดูแลบัญชีนั้นเมื่อรับเงินไปแล้วจะต้องออกหลักฐานรับรองการฝากเงินให้กับผู้ซื้อ ขณะเดียวกันก็ต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบถึงการเคลื่อนไหวของบัญชีด้วย หรือแม้แต่ในกรณีที่ธนาคารหรือบริษัทเงินทุนที่ทำหน้าที่เป็นคนกลางนั้นถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ หรือถูกสั่งระงับการดำเนินกิจการก็ตาม เงินในบัญชีและทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้บังคับของสัญญาดังกล่าวยังได้รับความคุ้มครอง โดยไม่ถือเป็นทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้การยึดหรืออายัดในคดีแพ่งใดๆ
จะใช้ “ระบบเอสโครว์” ต้องทำอย่างไร
- กฎหมายไม่ได้บังคับว่าการซื้อขายอสังหาฯ ต้องใช้ระบบเอสโครว์ เพียงแต่ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายโครงการตกลงที่จะใช้ระบบเอสโครว์ก็สามารถติดต่อคนกลางที่ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ให้บริการดูแลผลประโยชน์ได้ ซึ่งได้แก่ธนาคารทั้งเจ็ดแห่ง (ตามล้อมกรอบ) โดยทั้งสามฝ่ายต้องทำ “สัญญาดูแลผลประโยชน์” และเปิด “บัญชีดูแลผลประโยชน์” (Escrow Account) เพื่อใช้สำหรับการโอนชำระค่าเงินดาวน์ดังกล่าว
ซึ่งค่าธรรมเนียมสำหรับการดูแลบัญชีที่ต้องจ่ายให้ธนาคารอาจเป็นภาระของผู้ซื้อ หรือผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงรับผิดชอบร่วมกันก็ได้
- อัตราค่าธรรมเนียมตามที่กฎหมายกำหนดคือไม่เกิน 0.3% ของจำนวนเงินดาวน์ต่อปี ซึ่งระหว่างการฝากชำระเงินดาวน์นี้ก็จะมีดอกเบี้ยสำหรับเงินดังกล่าวด้วย เมื่อฝากครบตามกำหนดเวลากระทั่งถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารจะมอบเงินดาวน์พร้อมดอกเบี้ยให้กับโครงการ แต่หากเจ้าของโครงการไม่สร้างบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ ผู้ซื้อบ้านสามารถเรียกคืนเงินดาวน์ก้อนนั้นพร้อมดอกเบี้ยได้เช่นกัน นอกจากนี้อาจมีค่าบริการอื่นๆ ที่ธนาคารสามารถเรียกเก็บได้ แต่ทั้งนี้ต้องแจ้งรายละเอียดให้คู่สัญญาทั้งสองทราบล่วงหน้า รวมทั้งต้องแจ้งให้คู่สัญญาทั้งสองทราบก่อนทำสัญญา และระบุรายละเอียดลงในสัญญาด้วย
มี (แล้ว) แต่ทำไม (ยัง) ไม่ใช้
- ระบบเอสโครว์แม้มีข้อดีอยู่มากมาย เป็นระบบที่สามารถป้องกันความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อ ผู้ประกอบการก็สามารถใช้เอสโครว์เป็นเครื่องมือในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าได้ เป็นระบบที่สร้างความเป็นธรรมในการซื้อขาย และเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาฯ ทั้งระบบ ขณะที่ผู้ให้บริการหรือธนาคารนอกจากจะมีรายได้จากค่าธรรมเนียมและบริการแล้ว ที่สำคัญกว่านั้นคือสามารถต่อยอดการขายบริการอื่นๆ ได้อีก
- แต่เนื่องจากกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องใช้ ให้เป็นความสมัครใจของผู้ซื้อและผู้ขายเป็นหลัก แม้จะมีข้อดีอยู่มากมาย และที่สำคัญตลาดอสังหาฯ ขณะนี้ยังไม่ถึงขั้นที่เรียกว่าเกิดวิกฤติความเชื่อมั่นเหมือนปี 2540-2541 ผู้ประกอบการแต่ละกลุ่มจึงมีความเห็นต่อระบบเอสโครว์แตกต่างกัน และยังไม่มีรายใดที่ใช้ระบบเอสโครว์ (ยกเว้น บมจ.แผ่นดินทองฯ ที่เคยนำมาระบบนี้มาใช้ช่วงหนึ่งตั้งแต่ก่อนมีประกาศใช้กฎหมายฉบับนี้
- ในส่วนกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็กที่ดูจะมีความจำเป็นในการใช้ระบบนี้มากกว่า เพราะอาจมีจุดอ่อนด้านชื่อเสียงที่ไม่ค่อยเป็นที่รู้จักและผู้บริโภคยังขาดความเชื่อมั่น แต่เนื่องจากระบบเอสโครว์ทำให้บริษัทไม่สามารถนำเงินดาวน์มาหมุนเวียนเป็นค่าดำเนินการหรือใช้จ่ายได้ ประกอบกับบริษัทอาจมีข้อจำกัดด้านเงินทุนดำเนินการอยู่แล้ว ระบบนี้จึงไม่สอดคล้องกับการทำธุรกิจของผู้ประกอบการรายเล็ก
สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความได้เปรียบในแง่เงินทุน แม้ระบบจะทำให้ไม่สามารถนำเงินดาวน์มาใช้หมุนเวียนได้ แต่ด้วยความพร้อมที่มากกว่าจึงไม่กระทบกับบริษัทใหญ่หากต้องใช้ระบบเอสโครว์ อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทใหญ่มีข้อได้เปรียบในแง่เครดิตและความน่าเชื่อถือ
- ระบบนี้จึงอาจไม่มีความจำเป็นสำหรับผู้ประกอบการกลุ่มนี้ ที่สำคัญการใช้ระบบเอสโครว์ก็เป็นความเสี่ยงของผู้ประกอบการเหมือนกัน ผู้ประกอบการบางรายอาจเห็นว่า ต้องก่อสร้างบ้านจนเสร็จ แต่ไม่สามารถการันตีได้ว่าเมื่อถึงเวลาผู้ซื้อจะสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ เช่น ผู้ซื้ออาจกู้ไม่ผ่านและไม่สามารถหาเงินมาชำระค่าบ้านที่เหลือทั้งหมดได้ แม้ในกรณีนี้ผู้ประกอบการจะได้รับเงินดาวน์พร้อมดอกเบี้ย และยังคงเหลือทรัพย์สินหรือบ้านที่สามารถนำไปขายต่อได้ แต่ในมุมของผู้ลงทุนเห็นว่าไม่คุ้มถ้าจะใช้ระบบเอสโครว์แล้วเกิดเหตุการณ์แบบนี้
- “เอสโครว์” แม้จะออกมาผิดจังหวะผิดเวลาไปบ้าง หากคิดในแง่ดีก็คงเพราะยังเป็น “ของใหม่” ผู้ให้บริการจึงอาจยังมีข้อสงสัย ต้องศึกษาให้รอบคอบก่อนเปิดให้บริการจริง และเนื่องจากเป็นระบบที่ดี หากถึงเวลาที่ “ความจำเป็น” เรียกร้องคงมีโอกาสได้ใช้กัน ■
