การคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์

ในอดีตคนไทยใช้บริการของผู้ประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน ด้วยการซื้อที่ดินเงินผ่อนในขนาดที่พอกับ
ความสามารถในการผ่อนส่ง ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจะจัดแผนรณรงค์การขายแบบ"ผ่อนเดือนละ 1 ตารางวา" ใคร
ต้องการที่ดินขนาดใหญ่ก็ต้องผ่อนส่งกับธนาคารนานหน่อยแต่ที่นิยมกันมากในหมู่ข้าราชการสมัยนั้น คือที่ดิน
ขนาด 100 ตารางวา ผ่อน 100 เดือน

เมื่อผ่อนที่ดินครบใช้เวลาประมาณ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ก็เริ่มคิดปลูกบ้านโดยหาแหล่งทุนเงินกู้จากธนาคาร
อีก โดยนำที่ดินจดจำนองได้วงเงินมาปลูกบ้าน แล้วผ่อนชำระคืนกับธนาคาร ซึ่งกว่าจะได้กรรมสิทธิ์บ้านและ
ที่ดินต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งถึงเวลาต้องซ่อมหรือขยายบ้านให้กับสมาชิกใหม่ของครอบครัวพอดี

การสร้างบ้านเองในสมัยก่อนไม่ค่อยมีปัญหามาก เพราะผู้รับเหมาจะมีลูกน้องเป็นช่างประเภทต่างๆ เอง
เคลื่อนย้ายมาอยู่กันเป็นครอบครัว โดยเจ้าของบ้านอาจเลือกวิธีจ้างเหมาทั้งของและแรงงาน หรือจ้างเหมาแรงงาน
และซื้อของเองก็ได้

มาถึงวันนี้ เทคโนโลยีการก่อสร้างซับซ้อนขึ้น ช่างก่อสร้างมีความชำนาญเฉพาะด้านมากขึ้น ผู้รับเหมาก่อสร้างไม่
สามารถเลี้ยงช่างก่อสร้างได้ทั้งหมด จึงมีการจ้างช่วงกันเป็นเรื่องๆ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงระบบการสร้างบ้านนี้ ทำ
ให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเปลี่ยนจากนักก่อสร้างบ้านเป็นนักบริหารจัดการก่อสร้าง ซึ่งเมื่อประสบกับปัญหาเงินทุน
และความผิดพลาดในการบริหารจัดการก็จะ "ทิ้งงาน" ทำให้ผู้อยากมีบ้านต้องปวดใจกับการหาผู้รับเหมารายใหม่
เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และบ้านเสร็จช้า

ต่อมามีการพัฒนาธุรกิจเป็นบริษัทสร้างบ้านสำเร็จรูป ทำให้ผู้อยากมีบ้านสบายใจขึ้นและได้ราคาถูกลง แต่แบบ
บ้านมีให้เลือกน้อยถ้าไม่ถูกใจต้องออกแบบใหม่ราคาก็จะสูงมากเพราะบริษัทต้องเสียค่าออกแบบและผู้รับเหมา
ต้องป้องกันความเสี่ยงจากการประเมินราคาคนอยากมีบ้านที่มีฐานะปานกลางจึงไม่สามารถสู้ราคาได้ ต้องใช้
ระบบเก่าที่เสี่ยงต่อการ "ทิ้งงาน" ของการจ้างนักจัดการก่อสร้างเช่นเดิม

เมื่อมีการขยายชุมชนมารวมตัวกันมากขึ้นเป็นหมู่บ้าน ปัญหาที่ตามมา คือ การจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกของ
บ้าน เช่น ถนน ทางระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปา และเมื่อเป็นชุมชนขนาดใหญ่ก็ต้องมีสนามเด็กเล่นสถานดูแลเด็กเล็ก
โรงเรียน ฯลฯ ซึ่งในอดีตสามารถประสานกับเทศบาลช่วยดูแลในการทำนุบำรุงรักษาได้

แต่เมื่อชุมชนขยายตัวมากขึ้นและมีการขยายตัวขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นอบต. หรือเทศบาลที่อาจมี
ขนาดเล็กๆ ซึ่งมีงบประมาณน้อย ไม่เพียงพอสามารถสนับสนุนได้ ปัญหาเรื่องการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกใน
ระยะยาวจึงมีปัญหามากในหลายชุมชนที่สร้างใหม่

เพื่อตอบสนองความต้องการมี "วิมาน"ของประชาชน จึงมีนักธุรกิจหัวใสจัดตั้งบริษัทจัดสรรบ้านและที่ดินเป็น
โครงการที่มีบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์ ซึ่งในช่วงแรกเป็นการพัฒนาจากการจัดสรรที่ดินและ
ให้บริการสร้างบ้าน โดยมีแบบให้เลือกไม่มากแบบนัก และใครยังไม่สร้างก็ไม่ว่ากัน

หมู่บ้านจัดสรรแบบนี้ เมื่ออยู่อาศัยไปนานวันได้ก่อให้เกิดปัญหากับผู้พักอาศัยในเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวก
ต่างๆ และเกิดข้อขัดแย้งกันมากขึ้น เพราะการก่อสร้างภายหลังมักรบกวนผู้พักอาศัยเดิม เช่น การตอกเสาเข็มทำ
ให้บ้านข้างเคียงชำรุด มลพิษจากการก่อสร้าง หรือเสียงรบกวน รวมถึงการทำให้ถนนเสียหายด้วย

สภาพปัญหาเหล่านี้ ทำให้มีการพัฒนามาเป็นหมู่บ้านจัดสรรบ้านพร้อมที่ดินแบบครบวงจรที่แบบบ้านเหมือนกัน
ทั้งหมู่บ้าน วิธีนี้ทำให้บ้านมีราคาถูกลงเพราะสร้างแบบเดียวเป็นจำนวนมาก ผู้ซื้อมักจะเลือกแบบตาม
ความสามารถในการผ่อนส่ง ซึ่งในช่วงแรกมีคำสั่งคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ออกมาควบคุมมาตรฐานการก่อสร้าง
และจัดบริการประชาชนแต่ปัญหาในเรื่องการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคของหมู่บ้านในระยะ
ยาวยังไม่ได้รับการพิจารณาแก้ไข

จนกระทั่งในปี 2543 ได้มีการตราพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 ก.ค. 2543)
ซึ่งช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออันเป็นหลักประกันให้กับผู้ซื้อในเรื่องต่างๆ มากขึ้น และมีคณะกรรมการจัดสรร
ที่ดินกลางและคณะกรรมการระดับจังหวัดเป็นผู้กำกับดูแล

และกำหนดให้ผู้ขอจัดสรรบ้านและที่ดินต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับ
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินและให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินนำเงินไปดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค
บริการสาธารณะ และปรับปรุงที่ดินได้

พร้อมกันนั้นได้กำหนดให้ผู้พักอาศัยสามารถรวมตัวกันตั้งเป็น "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" เพื่อดูแลสิ่งอำนวยความ
สะดวกกันเองโดยบังคับให้บริษัทเจ้าของโครงการต้องรับภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนของบ้านที่ขายไม่ได้จนกว่าจะมี
ผู้พักอาศัย แต่ปัญหาการจัดตั้งและการปฏิบัติงานของนิติบุคคลบ้านจัดสรรยังมีปัญหาตามมาอีกมากมาย ทั้งบ้าน
จัดสรรและอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะปัญหาการไม่ให้ความร่วมมือของเจ้าของบ้านในโครงการ ทั้ง
ที่พักอาศัยอยู่และไม่เข้าพักอาศัยในบ้านที่สร้างเสร็จ

อย่างไรก็ดี ปัญหาการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการที่เกิดก่อนพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าว
ก็เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่มีข้อร้องเรียนต่อหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบโดยตรง คือ สำนักงานคณะกรรมการ
คุ้มครองผู้บริโภค และร้องเรียนผ่านคณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชน สิทธิเสรีภาพและการคุ้มครองผู้บริโภค
วุฒิสภา มากมายหลายลักษณะ

นอกจากนั้น มีกฎหมายฉบับหนึ่ง คือพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมาย
เอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) ซึ่งมีเจตนาในการตราขึ้นเพื่อควบคุมและป้องกันมิให้ผู้ประกอบธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์แสวงหาประโยชน์ โดยเฉพาะในช่วงที่ผู้บริโภคมีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวน
มาก อีกทั้งจะช่วยลดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภคหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตาม
สัญญาด้วย

แต่จากวันที่กฎหมายบังคับใช้มาถึงวันนี้เป็นเวลา 2 ปีเศษแล้ว มีเพียงธนาคารจากต่างประเทศ 2 แห่งที่ให้การ
บริการเท่านั้น จึงสมควรมีการให้ความรู้กับผู้เกี่ยวข้องและเรียนรู้ปัญหาอุปสรรคของการบังคับใช้กฎหมายนี้ เพื่อ
พิจารณาปรับปรุงกฎหมายให้เกิดผลต่อประชาชนอย่างแท้จริงต่อไป

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชนสิทธิเสรีภาพ และการคุ้มครองผู้บริโภค วุฒิสภาจึงได้ขอความร่วมมือ
จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กรมที่ดิน สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และ
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดงาน "มหกรรมคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์" ในวันเสาร์ที่ 22 ม.ค. 2554
ณ ห้องประชุมคณะกรรมาธิการหมายเลข 306-308 และ 309-311 อาคารรัฐสภา 2 ถนนอู่ทอง ตั้งแต่เวลา 09.00-
16.00 น.

งานมหกรรมนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อแลกเปลี่ยนความคิดเห็นและประสานความร่วมมือระหว่างหน่วยงานของรัฐ
องค์กรเอกชนประชาชน ในการแก้ไขปัญหาการคุ้มครองผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการรณรงค์ให้
รัฐบาล สมาชิกรัฐสภา และหน่วยงานของรัฐ ได้ตระหนักถึงความสำคัญของการคุ้มครองผู้บริโภคด้าน
อสังหาริมทรัพย์

กิจกรรมในงานนี้ประกอบด้วยการบรรยายชี้แจงข้อกฎหมายเกี่ยวกับ "กฎหมายการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร
และอาคารชุด" และ"กฎหมายการดูแลประโยชน์ของคู่สัญญา"

การเสวนาแลกเปลี่ยนข้อคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาเรื่อง "การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรและอาคาร
ชุด ก่อนและหลังการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543" และ "ปัญหาเรื่องร้องเรียนด้าน
อสังหาริมทรัพย์ต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค"

และเปิดคลินิกให้คำแนะนำแนวทางแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าหน้าที่ของ
รัฐ ตั้งแต่เวลา09.30-16.00 น. ซึ่งผู้สนใจสามารถหารายละเอียด ได้จากเว็บไซต์วุฒิสภา