สร้างตึกสูงบังลม บังวิว...ฟ้องได้หรือไม่?

เรื่องนี้มีความซับซ้อนจึงขออ้างบทบัญญัติกฎหมายก่อนเข้าเรื่อง...

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง อาทิ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 บัญญัติไว้ว่า “บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ และเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทน” 

นอกจากนี้ยังมีเรื่องละเมิดดังที่มาตรา 420 บัญญัติว่า “ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำละเมิด จำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น” และมาตรา 421 “การใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่นนั้น ท่านว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมาย”

ทั้งสามมาตรามีความเกี่ยวพันกัน คือกรณีของมาตรา 1337 เป็นเรื่องเขาใช้สิทธิตามที่สามารถทำได้และมิได้แกล้งเราโดยตรง กรณีมาตรา 420 เป็นมาตราหลักที่วางหลักเรื่องละเมิดไว้ไม่ว่าจงใจหรือประมาทเลินเล่อก็ตาม ส่วนมาตรา 421 ก็ยังระบุเรื่องการใช้สิทธิตามกฎหมายที่เขาทำได้ เรียกว่าไม่ผิดกฎหมายแต่เป็นการแกล้งให้เราได้รับความเสียหาย จึงถือว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย ย้อนกลับไปกลายเป็นละเมิดตามมาตรา 420 ต้องใช้ค่าเสียหายให้กับผู้เสียหาย

กรณีที่นำมากล่าวในวันนี้เป็นเรื่องการใช้สิทธิโดยไม่ผิดกฎหมายแต่ทำให้เราเสียหาย ตามมาตรา 1337 กรณีหนึ่ง และการแกล้งให้เราต้องเสียหาย (อีกกรณีหนึ่ง)

คำพิพากษาฎีกาที่วางแนวเรื่องนี้ไว้ และเป็นกรณีเกี่ยวกับบ้านพักอาศัยและการปลูกสร้าง เช่น “คำพิพากษาฎีกาที่ 2949/2526 เดิมบ้านของโจทก์ได้รับลมและแสงสว่างจากภายนอกพอสมควร เมื่อจำเลยสร้างอาคารพิพาทสูงกว่าบ้านโจทก์มาก จึงปิดกั้นทางลมที่พัดมาจากทางด้านทิศใต้ถึงปีละ 6 เดือน และปิดกั้นแสงสว่างเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้แสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน ดังนี้การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แม้จำเลยจะมีแดนกรรมสิทธิ์เหนือพื้นดินของตน แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 การใช้สิทธิปลูกสร้างอาคารของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญ เกินที่ควรคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันสมควร เพราะตรงที่จำเลยปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านการค้าหรือประกอบธุรกิจ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะกำจัดความเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไปได้ตามมาตรา 1337”

เรื่องนี้จำเลยไม่ผิดตามมาตรา 421 เพราะมิใช่การกลั่นแกล้ง แต่ผิดตามมาตรา 420 ซึ่งเป็นเรื่องหลัก นอกจากนั้นโจทก์ยังมีสิทธิกำจัดความเดือดร้อนรำคาญตามมาตรา 1337 ได้ โดยการรื้อถอนออกไปและชำระค่าเสียหาย จุดสำคัญอยู่ที่ว่าบริเวณนั้นโจทก์หรือเจ้าของบ้านที่เดือดร้อนควรคาดหมายได้ไหมว่าอาจมีการก่อสร้างอาคารสูงนั่นเอง หากอยู่ในย่านธุรกิจการค้าก็อาจคาดหมายได้ว่าอาจมีการก่อสร้างอาคารสูงบดบัง ก็คงเรียกร้องค่าเสียหายตามมาตรา 420 ได้เท่านั้น จะให้รื้อถอนคงไม่ได้ 

“คำพิพากษาฎีกาที่ 3815/2540 โจทก์ก่อสร้างบ้านอยู่ในกรุงเทพมหานครอันเป็นเมืองหลวงของประเทศ มีประชาชนอยู่หนาแน่น มีอาคารบ้านเรือน อาคารพาณิชย์ และสิ่งก่อสร้างต่างๆ ปลูกอยู่อย่างแออัด ที่ดินที่ตั้งบ้านโจทก์อยู่ใกล้กับถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนลาดพร้าวเป็นย่านที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง จึงต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้นเพื่อประโยชน์ให้ได้มากที่สุด การที่โจทก์ก่อสร้างบ้านในทำเลดังกล่าวจึงควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าอาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านโจทก์ เป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่างและทัศนียภาพที่มองจากบ้านโจทก์ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรอยู่แล้ว (ไม่เข้ามาตรา 1337)

“การที่จำเลยก่อสร้างอาคารสูงบังบ้านโจทก์ก็หาเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะทำให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 (ไม่ได้แกล้งนั่นเอง) แต่จำเลยทำให้บ้านของโจทก์ทรุดตัว เสียหาย จำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์ (ผิดมาตรา 420)”

คดีนี้จึงขอให้รื้อถอนไม่ได้ แต่โจทก์ได้รับความเสียหาย บ้านแตกร้าว จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายครับ

กรณีการสร้างอาคารสูงนี้เป็นเพียงตัวอย่าง หากมีกรณีอื่นก็สามารถปรับใช้ได้ทำนองเดียวกันครับ สวัสดี

คอลัมน์ Property Law
โดย บุญลอง นรจิตต์ ([email protected])