คุมตึกสูงรอบรัฐสภาใหม่ ล้มคอนโดฯพันล้านค่ายพฤกษา

ที่ดินรอบอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ย่านเกียกกายเจอแจ๊กพอต กรมโยธาธิการและผังเมืองออกประกาศด่วนคุมเข้ม
เขตบางซื่อ ดุสิต บางพลัด ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารในรัศมี 800 เมตร

ขีดเส้นขึ้นอาคารสูงได้ไม่เกิน 8 ชั้น โครงการ "เดอะทรี เกียกกาย สเตชั่น" มูลค่าพันล้านของค่ายพฤกษาสะดุดทั้ง
ที่ปิดการขายแล้ว เผยประชุมปรับแบบพร้อมคืนเงินลูกค้า

จากกรณีที่รัฐบาลมีแผนก่อสร้างอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเกียกกายเขตดุสิต มูลค่า 12,000
ล้านบาท แทนอาคารหลังเก่าย่านถนนอู่ทองในซึ่งมีพื้นที่แออัดและมีปัญหาจราจรคับคั่ง โดยมีการประกวด
ออกแบบอาคารหลังใหม่ให้มีความสง่างามสมเกียรติเป็นหนึ่งในแลนด์มาร์กของเมืองไทย พร้อมก่อสร้าง
โครงข่ายจราจรทั้งรถไฟฟ้า สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ขยายถนนรอบสภาโดยวางกำหนดเปิดใช้อาคารในปี
2557 นั้น

โครงการนี้นอกจากจะส่งผลต่อการพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้คนในย่านเกียกกายแล้ว ยังนำมาซึ่งความตื่นตัวต่อ
การพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะผู้ประกอบการใหญ่บางรายได้เปิดตัวโครงการแล้วขณะที่อีกหลายรายกำลัง
มองหาที่ดินแปลงงามเพื่อพัฒนา อย่างไรก็ตามเพื่อป้องกันปัญหาทัศนียภาพอุจาดที่จะส่งผลต่ออาคารรัฐสภาแห่ง
ใหม่ กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย จึงต้องออกมาตรการคุมเข้มแต่เนิ่นๆ

คลอดกฎห้ามสร้างตึกสูง

นายอุดม พัวสกุล อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่า กรมได้ออกประกาศ
กระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท
ในพื้นที่บางส่วนในท้องที่เขตบางซื่อ เขตดุสิต และเขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2554 โดยประกาศใน
หนังสือราชกิจจานุเบกษา เล่มที่ 128 ตอนพิเศษ12 ง ลงวันที่ 28 มกราคม 2554 และมีผลบังคับใช้ในวันถัดไปคือ
วันที่ 29 มกราคม ทั้งนี้ ประกาศกระทรวงฉบับดังกล่าว มีเจตนาควบคุมการก่อสร้างอาคารบางชนิดบางประเภท
ในรัศมีโดยรอบอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ย่านเกียกกายระยะ 800 เมตร ทั้งนี้เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพและสร้าง
ความรำคาญหรือรบกวนต่อรัฐสภา

สาระสำคัญของประกาศได้กำหนดระยะควบคุมการก่อสร้างไว้ 2 ระยะๆแรก จากรั้วอาคารรัฐสภาใหม่โดยรอบ
300 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 15 เมตรหรือ ประมาณ 5 ชั้น อาทิ ที่พักอาศัย โรงงานทุกประเภท โรง
มหรสพ อาคารสถานีขนส่งตามกฎหมายว่าด้วยการขนส่งทางบก อาคารเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดที่มีพื้นที่ทุกชั้นในหลัง
เดียวกันหรือหลายหลังรวมกันเกิน 10 ตารางเมตร หรือเพื่อการค้า หรือก่อให้เกิดความรำคาญ ตามกฎหมายว่าด้วย
การสาธารณสุข รวมถึงอาคารขนาดใหญ่ ทุกประเภท ตลอดพื้นที่ทุกชั้นในหลังเดียวกันหรือหลายหลังรวมกันเกิน
300 ตารางเมตร ป้ายโฆษณา โรงกำจัดขยะ สุสาน ฯลฯ

ส่วนระยะที่ 2 ซึ่งเป็นบริเวณถัดจากระยะแรกออกไปอีก 500 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร
หรือ 8 ชั้น โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัย และอาคารทุกประเภทที่กล่าวมาแล้วในระยะแรก

รัศมี 800 เมตรดังกล่าว จะครอบคลุมพื้นที่ไปถึงพื้นที่บริเวณเชิงสะพานข้ามคลองบางซื่อ ส่วนฝั่งริมแม่น้ำ
เจ้าพระยาจะครอบคลุมไปถึง ฝั่งธนบุรี ถนนจรัญสนิทวงศ์ เขตบางพลัด ซึ่งใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
ทั้งนี้เนื่องจากแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณนี้มีความกว้างเพียง 300 เมตร

พฤกษาเจอแจ๊กพอต

แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวเสริมว่า ก่อนที่จะมีการออกประกาศดังกล่าวกรมได้มีการหารือ
ร่วมกันกับคณะกรรมการสภาผู้แทนราษฎรให้รีบออกประกาศควบคุมการก่อสร้าง เพราะเกรงว่า ภาคเอกชนจะ
แห่กันเข้ามาซื้อที่ดินในบริเวณนี้เพื่อก่อสร้างอาคารสูงพักอาศัยโดยเอาอาคารรัฐสภาและทัศนียภาพริมแม่น้ำ
เจ้าพระยาเป็นจุดขาย ซึ่งขณะนี้พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด( มหาชน) ที่
อยู่ห่างจากพื้นที่ก่อสร้างอาคารรัฐสภาเพียง 500 เมตร

"คอนโดมิเนียมของบริษัทพฤกษาฯตามแบบก่อสร้างจะมีความสูงถึง 34 ชั้น ซึ่งเข้าใจว่า มีลูกค้าจองเต็มหมดแล้ว
แต่ทราบว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อม"แหล่งข่าวกล่าว

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ยอมรับว่าภาคเอกชนจะได้รับผลกระทบค่อนข้างมากต่อการพัฒนา เพราะถูกจำกัดห้าม
สร้างอาคารที่มีความสูงมากๆ แม้ว่ากฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครจะกำหนดให้ย่านนั้นสามารถสร้าง
อาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ได้ก็ตาม แต่เนื่องจากอาคารรัฐสภาเป็นสถานที่สำคัญของประเทศ ดังนั้น จึงจำเป็นต้อง
กันพื้นที่ให้มีระยะห่างที่ค่อนข้างมาก เพราะต้องการให้อาคารรัฐสภามีความโดดเด่น สง่างาม หากปล่อยให้มีการ
สร้างอาคารสูงตามใจชอบนอกจากจะบดบังทัศนียภาพแล้วยังอาจก่อให้เกิดอันตรายจากการลอบปองร้ายผู้นำ
ประเทศหรือ แขกบ้านแขกเมืองของรัฐบาลได้

สภาขอกันพื้นที่ 1กม.

ขณะที่นายนิคม ไวยรัชพานิช รองประธานสภาผู้แทนราษฎรคนที่ 1 เปิดเผยว่า ความจริงสภาต้องการกันพื้นที่
โดยรอบห้ามก่อสร้างอาคารสูงในรัศมี 1 กิโลเมตร เพราะรัฐสภาถือว่ามีความสำคัญต่อประเทศจำเป็นต้องเน้น
เรื่องของความปลอดภัย โดยเฉพาะอาคารสูงห้ามก่อสร้างเด็ดขาด ขณะเดียวกันจะต้องมีการปรับภูมิทัศน์โดยรอบ
เพื่อความสวยงาม ต้อนรับแขกบ้านแขกเมือง หากมีอาคารสูงอยู่ติดกับรัฐสภาก็จะไม่เหมาะสม ดังตัวอย่างอาคาร
สูงบริเวณเชิงสะพานพระปิ่นเกล้าที่สร้างขึ้นมา 2 อาคาร โผล่ขึ้นมาริมแม่น้ำเจ้าพระยาและทำให้เกิดทัศนียภาพที่
ไม่สวยงาม

อย่างไรก็ดีเมื่อกรมโยธาฯเลือกความเหมาะสมอยู่ที่ รัศมี 800 เมตร หรือ เกือบ 1 กิโลเมตรก็ถือว่า เป็นที่น่าพอใจ
ขณะเดียวกันที่ผ่านมาอาคารย่านเกียกกายส่วนใหญ่จะเป็นอาคารเตี้ย ส่วนอาคารสูงยังมีไม่มากนัก แต่ฝั่งธนหรือ
ถนนจรัญสนิทวงศ์สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้เต็มที่ แต่ก็ควรจะมีข้อห้ามไม่ใช่จะปล่อยให้มีการก่อสร้างได้
เต็มที่ นอกจากกรมโยธาฯจะออกประกาศควบคุมการก่อสร้างอาคารแล้ว กรุงเทพมหานครก็จะออกข้อบัญญัติ
กรุงเทพมหานคร และมาตรการทางผังเมืองมาควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินในลำดับต่อไป

เร่งออกมาตรการผังเมือง

นายพินิต เลิศอุดมธนา ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ขณะนี้กทม.ได้รับเรื่องให้ ยก
ร่างข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร และมาตรการทางผังเมือง จาก คณะกรรมการสภาผู้แทนราษฎรเรียบร้อย
แล้ว อย่างไรก็ดีในทางปฏิบัติ คาดว่าสำนักผังเมืองจะเป็นผู้ออกข้อบังคับในการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยอาจจะเน้น
พื้นที่ว่างรอบอาคารมากกว่าพื้นที่ปกติ

ต่อคำถามเรื่องโครงการอาคารชุดในย่านเกียกกาย นายพินิตตอบว่าขณะนี้ยังไม่พบว่ามีอาคารชุดหรืออาคาร
สำนักงานยื่นขออนุญาตก่อสร้างเข้ามา ทราบแต่เพียงโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพฤกษาฯ ที่ยังไม่สามารถ
ยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารมาที่ กทม.ได้เนื่องจาก ยังไม่ผ่านการอนุญาตการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบ
สิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ

"คณะกรรมการผู้ชำนาญการด้านสิ่งแวดล้อม มีความเห็นว่ายังไม่ให้โครงการ เดอะทรีเกียกกายสเตชั่นของบริษัท
พฤกษาฯผ่านอีไอเอในทันที เพราะตั้งอยู่ใกล้กับอาคารรัฐสภา เกรงว่าหากอนุมัติให้มีการก่อสร้างก็จะส่งผล
กระทบให้บดบังทัศนียภาพ"

ปรับแบบคืนเงิน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)
กล่าวว่า ได้รับทราบประกาศของกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับการห้ามสร้างอาคารสูงในบริเวณรัศมี 800 เมตร
ของที่ตั้งรัฐสภาใหม่แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องที่กะทันหันและยอมรับว่าส่งผลต่อโครงการ เดอะ ทรี เกียกกาย สเตชั่น
โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทที่เป็นอาคารสูง ขณะนี้บริษัทกำลังประชุมเพื่อดำเนินการปรับแบบโครงการ
ใหม่

ทั้งนี้โครงการเดอะทรี เกียกกาย สเตชั่น เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดความสูง 32 ชั้นและ 34 ชั้น จำนวน
1,047 ยูนิต บนเนื้อที่ 6 ไร่ ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.25 ล้านบาทต่อหน่วย มูลค่าโครงการประมาณ 1,500 ล้านบาท
เปิดขายโครงการตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ของปีที่ผ่านมา

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบัญชีและการเงิน กล่าวว่า โครงการนี้คงจะต้องปรับ
รูปแบบใหม่ให้มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น จำนวนคงเหลือประมาณ 300-400 หน่วย ซึ่งขณะนี้ฝ่ายปฏิบัติการอยู่
ระหว่างการศึกษารูปแบบและรายละเอียด ส่วนลูกค้าที่ซื้อโครงการไปแล้วบริษัทมีแนวทางการแก้ไขปัญหา คือ 1.
คืนเงินพร้อมอัตราดอกเบี้ยจำนวนหนึ่งให้กับลูกค้า 2.ให้ลูกค้าเลือกโครงการอื่นที่บริษัทมีอยู่ในย่านที่ใกล้เคียง
เช่น เดอะทรี บางโพ สเตชั่น ส่วนลูกค้าที่ยังต้องการห้องชุดในโครงการเดิมก็ได้แต่อาจจะมีราคาปรับเพิ่มขึ้น
รวมถึงหากมีจำนวนลูกค้าต้องการมากกว่าจำนวนห้องชุดที่มีอยู่ ก็จะต้องใช้วิธีการจับฉลากเพื่อความยุติธรรม

"โครงการเดอะทรี เกียกกาย สเตชั่น ขายหมดแล้ว ด้วยมูลค่ายอดขาย 1,580 ล้านบาท เมื่อปรับโครงการใหม่คง
หายไปประมาณ 800 หน่วย ส่วนเงินที่จะคืนให้ลูกค้าก็ไม่มาก เพราะเพิ่งจะเก็บเงินจอง เงินดาวน์มาแค่ 7-8%
เท่านั้น มูลค่าไม่เกิน 150 ล้านบาท ตอนนี้ก็อยู่ระหว่างการศึกษาในรายละเอียดต่างๆ ทั้งโครงสร้างราคาขนาด
โครงการ" นายสมบูรณ์กล่าว

มูลค่าที่ดินลด

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า การออกประกาศกระทรวงห้ามสร้างอาคารสูง ใน
รัศมี 800 เมตรโดยรอบอาคารรัฐสภาแห่งใหม่คงส่งผลกระทบต่อการพัฒนาของภาคเอกชนโดยเฉพาะโครงการที่
ได้ซื้อที่ดินไปแล้วเพื่อรอพัฒนา หรืออยู่ระหว่างเจรจารวมแปลงที่ดินเพื่อขึ้นโครงการ เพราะถือว่า ราคาที่ดินย่าน
นั้นแพง และหากให้สร้างได้ไม่มากก็ถือว่าไม่คุ้มทุน

ขณะที่ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนชัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า เมื่อ
ภาครัฐออกกฎระเบียบเช่นนี้มาจะกระทบต่อการพัฒนาโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม โดยราคาที่ดินย่าน
เกียกกาย ราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา และบริเวณฝั่งธนฯ บริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์ ราคา 100,000
บาทต่อตารางวา หากบริเวณดังกล่าวผังเมืองให้พัฒนาได้มาก แต่เมื่อมีการออกข้อบังคับควบคุมห้ามสร้างอาคาร
สูง จะส่งผลให้ราคาที่ดินมีมูลค่าลดลง เพราะไม่มีใครสนใจซื้อหรือไม่มีใครซื้อ เมื่อไม่มีความเคลื่อนไหว และติด
กฎเหล็กของกฎหมายจะทำให้ราคาที่ดินไม่ขยับราคาขึ้น แต่อาจจะอยู่ในภาวะทรงๆตัว

จากการสำรวจของนางสาว พรภักษ์ บูรณ์ทอง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัทเอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สฯ
กล่าวว่า มีเพียงโครงการ เดอะ ทรี เกียกกายสเตชั่นของค่ายพฤกษา เพียงรายเดียวที่ซื้อที่ดินพัฒนาโครงการ
คอนโดมิเนียมในย่านนั้น นอกนั้นยังไม่ปรากฏว่ามีรายใด เข้าไปดำเนินการ