เปิดพอร์ต สนง.ทรัพย์สินฯ ขุมทรัพย์ที่ดินทำเลทองแสนล้าน

เอ่ยถึงแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ของประเทศไทย หลายคนคงนึกถึงกลุ่มทุนสถาบันการเงินอย่างตระกูล "โสภณพนิช"
"ล่ำซำ" และตระกูลเจ้าสัวอย่างเสี่ย "เจริญ สิริวัฒนภักดี" เสี่ย "ธนินท์ เจียรวนนท์" แต่ถ้าโฟกัสเฉพาะที่ดินในทำเล
ทองใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวได้ว่า แลนด์ลอร์ดตัวจริงไม่น่าจะมีใครเกินสำนักงานทรัพย์สิน
ส่วนพระมหากษัตริย์ ที่มีที่ดินแปลงใหญ่แปลงย่อยหลายร้อยแปลงกระจายครอบคลุมทุกมุมเมือง ไม่รวมที่ดินใน
เขตปริมณฑลและต่างจังหวัดอีกนับไม่ถ้วน

ข้อมูลจากสำนักงานทรัพย์สินฯระบุว่า ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในความดูแล 37,000 สัญญา ในจำนวนนี้มี
การจัดประโยชน์หลายรูปแบบ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยหาประโยชน์พอยังชีพ ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และใช้เป็นที่ตั้ง
ของหน่วยงานทั้งภาครัฐและสมาคม องค์กรที่ไม่ได้แสวงหาประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แยกเป็นที่ดินใน กทม.และ
ปริมณฑล 25,000 สัญญา และในภูมิภาค อาทิ พระนครศรีอยุธยา สุพรรณบุรี นครสวรรค์ พิษณุโลก พิจิตร ลำปาง
ราชบุรี เพชรบุรี สงขลา นครปฐม ฉะเชิงเทรา และชลบุรี รวมประมาณ 12,000 สัญญา

พอร์ตที่ดินในมือ 3.2 หมื่นไร่

ก่อนหน้านี้บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร คือ บริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส เคยประมาณการจำนวน
ที่ดินที่อยู่ภายใต้การดูแลของสำนักงานทรัพย์สินฯว่า น่าจะมีสูงถึง 32,500 ไร่ คิดเป็นมูลค่านับแสนล้านบาท
โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ในทำเลทองย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่นับวันยิ่งจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณ

ไม่แปลกที่แทบทุกครั้งที่สำนักงานทรัพย์สินฯเปิดประมูลให้เช่าที่ดินจะมีผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้าร่วม
ประมูลจำนวนมาก อย่างกรณีล่าสุดที่กำลังเปิดประมูลให้สิทธิเช่าที่ดิน 18 ไร่ บริเวณศูนย์การค้าบางกอกบาซาร์
เดิม ในทำเลถนนราชดำริ เขตปทุมวัน กทม. ก็มีผู้สนใจติดต่อขอรับเงื่อนไข ทีโออาร์มากถึง 28 ราย และยังมีที่ดิน
ในทำเลไข่แดงที่มีแผนทยอยนำออกประมูลให้สิทธิการเช่า วัตถุประสงค์เพื่อสร้างรายได้เพิ่ม ขณะเดียวกันก็
มุ่งเน้นให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ สอดคล้องกับทิศทางในการพัฒนาเมืองให้เหมาะสมกับ
สภาพแวดล้อมและวิถีชีวิตของชุมชน

4 นโยบายหลักจัดประโยชน์มุ่งเน้นความยั่งยืน

มีที่ดินอีกจำนวนไม่น้อยที่สำนักงานทรัพย์สินฯบริหารจัดการโดยไม่ได้หวังผลประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่โดย
มุ่งเน้นให้เกิดประโยชน์ที่ยั่งยืนต่อชุมชนและผู้อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ เป็นไปตามนโยบายหลักในการบริหาร
จัดการ

เห็นได้จากมีการจำแนกประเภทผู้เช่าที่ดินตามความหลากหลายของพื้นที่และความหลากหลายของผู้เช่า
ประกอบด้วย 1.ผู้ที่เช่าที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯเพื่อการอยู่อาศัยหรือหาประโยชน์พอยังชีพ ซึ่งส่วนใหญ่เป็น
ผู้เช่ารายย่อยทั่วไป ไม่ได้แสวงหาผลกำไรในทางธุรกิจ จะกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่ต่ำกว่าราคาตลาด 2.
หน่วยงานราชการและรัฐวิสาหกิจ

3.สมาคมหรือมูลนิธิ จัดเก็บอัตราค่าเช่าตามความเหมาะสมเพื่อสนับสนุนการทำประโยชน์ต่อส่วนรวม 4.ผู้เช่า
เอกชนรายย่อยที่ประกอบธุรกิจขนาดย่อม ค่าเช่าอิงกับราคาตลาด และ 5.ผู้เช่าเอกชนรายใหญ่ที่แสวงหาผลกำไร
ในทางธุรกิจ และเช่าที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพในเชิงพาณิชย์ จะใช้วิธีเปิดประมูลโดยกำหนดค่าเช่าใกล้เคียงราคา
ตลาด

ที่ดินจำนวนไม่น้อยจึงถูกนำไปจัดประโยชน์ในรูปของการให้ประชาชนทั่วไปเช่าอยู่อาศัยทำกินในราคาที่ไม่แพง
การมอบที่ดินจัดสร้างสวนสาธารณะ ลานกีฬา การใช้ประโยชน์เพื่อการศึกษา การใช้ประโยชน์ในเชิงอนุรักษ์
เส้นทางสัญจรช่วยแก้ไขปัญหาด้านการจราจร ฯลฯ

เอกชนแข่งประมูลที่ดินกลางเมือง

นายสมบูรณ์ ชัยเดชสุริยะ ผู้ช่วยผู้อำนวยการสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์กล่าวว่า ในส่วนของที่ดิน
18 ไร่ ในทำเลซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าบางกอกบาซาร์เดิมนั้น หลังจากเปิดให้เอกชนที่สนใจรับทีโออาร์เพื่อ
เปิดประมูลสิทธิเช่าที่ดินบริเวณศูนย์การค้าบางกอกบาซาร์ช่วงก่อนหน้านี้แล้ว วันที่ 21 กุมภาพันธ์นี้สำนักงาน
ทรัพย์สินฯจะเปิดให้เอกชนทั้ง 28 รายยื่นข้อเสนอแผนการพัฒนาที่ดินบริเวณแปลงดังกล่าวซึ่งอยู่บริเวณถนนราช
ดำริ ตรงข้ามกับห้างเซ็นทรัลเวิลด์ เอกชนที่สนใจมีทั้งรายใหญ่และรายเล็ก อย่างเช่น กลุ่มเซ็นทรัล, แลนด์ แอนด์
เฮ้าส์ เป็นต้น จะทราบผลการคัดเลือกในเดือนมีนาคมนี้

"รูปแบบการพัฒนาจะเปิดกว้าง ไม่มีข้อจำกัด ขึ้นอยู่กับแนวคิดของเอกชนว่าจะนำที่ดินไปพัฒนาในรูปแบบไหน
เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม ศูนย์การค้า เราไม่มีธงอยู่ในใจ แต่โดยศักยภาพของทำเลแล้วสามารถพัฒนาได้หลาย
รูปแบบ ในการพิจารณาจะดูหลายปัจจัย รวมทั้งผลตอบแทนที่สำนักงานทรัพย์สินฯจะได้รับด้วย ขึ้นอยู่กับเอกชน
จะเสนอให้เท่าไร"

อย่างไรก็ตามได้กำหนดเงื่อนไขในการพัฒนา 4 เรื่องหลัก คือ 1.รูปแบบการพัฒนาต้องทำให้กรุงเทพฯเป็นเมือง
น่าอยู่ไม่ก่อให้เกิดปัญหาการจราจร 2.ต้องให้ผู้เช่าช่วงมีความสุข และได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ 3.รูปแบบ
โครงการเมื่อพัฒนาแล้วต้องมีความเหมาะสม สอดคล้อง และกลมกลืนกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ และ 4.
ผลตอบแทนค่าเช่าต้องเป็นธรรม

พลิกโมเดลพัฒนาแปลงใหม่ 19 ไร่ ซอยหลังสวน

นอกจากนี้สำนักงานทรัพย์สินฯยังมีที่ดินอีกแปลงเนื้อที่ 19 ไร่ ที่จะนำมาพัฒนา ทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณซอยหลังสวน
ติดกับโรงเรียนมาแตร์ฯและเพลินจิต สามารถทะลุออกถนนสารสินได้

"แปลงนี้เฟสแรกจะเปิดให้บริษัทสถาปนิกและนักออกแบบประกวดแนวคิดในการพัฒนาเร็ว ๆ นี้ เบื้องต้นจะ
ลงทุนพัฒนาโครงการเอง โดยขอจัดสรรงบประมาณปี 2555 ดำเนินการ จากนั้นจะเปิดให้เอกชนเข้ามารวมพัฒนา
ในเฟสต่อ ๆ ไป จะเป็นที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมก็ได้

รีโนเวตตึกย่านเยาวราชรับรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน

อีกโครงการหนึ่งที่สำนักงานทรัพย์สินฯจะดำเนินการคือ มีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินเดิมที่เคยจัด
ประโยชน์ อย่างที่ดินบริเวณเยาวราชและวัดมังกรกมลาวาส ซึ่งอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-
ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) ซึ่งมีอยู่หลายแปลง โดยแปลงที่อยู่บริเวณสถานี รถไฟฟ้าวัดมังกรฯจะปรับปรุง
ตึกใหม่เพื่อให้สอดรับกับสถานีรถไฟฟ้า ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาเพื่อออกแบบโครงการ

ส่วนที่ดินแปลงอื่น ๆ บางแปลงจะให้ กทม.เช่าระยะยาว 30 ปี สร้างศูนย์การเรียนรู้ ศูนย์กีฬา สวนสาธารณะ และ
สำนักงานเขต อาทิ ที่ดินริมถนนพุทธบูชา เขตทุ่งคร 53 ไร่ ที่ดินบริเวณแสมดำ 70 ไร่ รามคำแหง 39 จำนวน 3 ไร่
ซอยเอกชัย 101 ไร่ และบางบอนอีก 100 ไร่ เป็นต้น

ขุมทรัพย์ที่ดินแปลงใหญ่กลางกรุง

สำหรับที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ในทำเลทองแหล่งอื่น ๆ ที่สำนักงานทรัพย์สินฯเปิดให้เอกชนเช่าใช้ประโยชน์ในระยะ
ยาวช่วงก่อนหน้านี้ อาทิ ที่ดินบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่ตั้งของ โรงเรียนเตรียมทหารเดิม ที่ดิน 8 ไร่ ซึ่งปัจจุบัน
เป็นที่ตั้งขององค์การสะพานปลา (อสป.) บริเวณถนนเจริญกรุง ที่ดิน 27 ไร่ ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณถนน
เจริญกรุง ที่ปล่อยเช่าระยะยาวให้กับบริษัท แลนด์มาร์ค จำกัด ของกลุ่มนายสดาวุธ เตชะอุบล ที่ดินติดถนน
พระรามที่ 1 และถนนราชดำริที่กลุ่มเซ็นทรัลเช่าระยะยาวพัฒนาโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ที่ดินบริเวณสีลม สี่พระ
ยา ราชวงศ์ วงเวียนใหญ่ ท่าพระจันทร์ บางรัก ถนนราชดำเนิน ที่ดินบริเวณหัวลำโพง ประตูน้ำ นางเลิ้ง ซอย
มหาดเล็กหลวง เป็นต้น