อยู่อาศัยคอนโดฯ อย่างไรไม่เสี่ยงติดคุก

อีกทั้งยังเป็นการช่วยเหลือผู้บริโภค ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดและเจ้าของร่วม ไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการ อีกทั้งเพื่อขจัดให้ผู้ประกอบการโครงการประเภทมือสมัครเล่น ไม่สามารถใช้กฎหมายฉบับดังกล่าวเอื้อประโยชน์ให้แก่ตนเองและพวกพ้องอีกต่อไปได้

ผมขอแจกแจงรายละเอียดเพื่อให้เจ้าของร่วมรับทราบแนวทางการอยู่อาศัยและการบริหารงานคอนโดมิเนียมในแต่ละเรื่อง ดังต่อไปนี้

1. การจดทะเบียนอาคารชุด รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" มีหน้าที่ตรวจสอบเอกสารหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุดอย่างรอบคอบรัดกุมมากขึ้น มีความจำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารโบรชัวร์การขายห้องชุดเพื่อใช้เป็นข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุด ทรัพย์สินประเภทใดเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์สินประเภทส่วนบุคคลมีรายละเอียดและจำนวนเท่าใดตรงตามเอกสารการขายห้องชุดหรือไม่

2. การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ข้อบังคับ และการจดทะเบียนรายชื่อผู้จัดการและคณะกรรมการพ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ.2551 ปรับปรุงแก้ไขเพื่อลดปัญหาต่างๆ ที่เกิดเคยเกิดขึ้นในอดีตนิติบุคคลอาคารชุดทั้งผู้ประกอบการ ผู้จัดการและคณะกรรมการต่างต้องทำความเข้าใจศึกษารายละเอียดในข้อบังคับและกฎหมายมากยิ่งขึ้น

3. บทกำหนดโทษต่อผู้ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 มีบทกำหนดโทษ ให้ผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม ผู้ขายห้องชุดหรือผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดการและคณะกรรมการได้ทราบดังต่อไปนี้
 
 3.1. เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดสามารถคิดเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันผิดนัดชำระหนี้และร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนรวมทั้งไม่มีสิทธิใช้บริการทรัพย์ส่วนกลาง ถูกระงับบริการส่วนรวมตลอดจนการไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
  
 3.2. การจดทะเบียนอาคารชุดโดยการฉ้อฉลหลอกลวงกับเอกสารหลักฐานการขายห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการและการไม่ใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบที่กำหนด ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 6/1 และ 6/2 มีโทษปรับตั้งแต่ 50,000-100,000 บาท

 3.3. ห้องชุดประกอบธุรกิจการค้าเชิงพาณิชย์ต้องจัดให้มีพื้นที่การเข้า-ออกเป็นการเฉพาะ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาทและปรับอีกไม่เกินวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน

 3.4. ผู้จัดการไม่ออกใบปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมไม่จัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายและติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาทและปรับอีกวันละ 500 บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน

 3.5. ผู้จัดการไม่จดทะเบียนข้อบังคับตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในระยะเวลากำหนดการจดทะเบียนผู้จัดการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การแต่งตั้งกรรมการและการจดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการ และการไม่จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

 3.6. ประธานกรรมการไม่เรียกประชุมคณะกรรมการ หรือไม่จัดประชุมคณะกรรมการ หรือประชุมคณะกรรมการน้อยกว่า 2 ครั้งในแต่ละปีผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท

 3.7. นิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดทำงบดุล ไม่เก็บรักษาผลการดำเนินงานและข้อบังคับและไม่แสดงผลการดำเนินงานให้ผู้ที่เกี่ยวข้องรับทราบผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท

 3.8. เจ้าของร่วมรายที่ฝ่าฝืนมาตรา 48 (3)ได้แก่ การก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดโดยมิได้รับอนุญาต ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท

 3.9. ผู้ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวางหรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

จะเห็นได้ว่าการกำหนดบทลงโทษไว้ในพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 โดยส่วนใหญ่เป็นโทษทางอาญา ซึ่งหมายถึงการชำระค่าปรับหรือจำคุกหรือทั้งจำและปรับต่อผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมาย หากนิติบุคคลอาคารชุดมีการตักเตือนให้ปรับปรุง แก้ไขข้อบกพร่องภายในระยะเวลากำหนดตามสมควรแล้ว แต่ผู้ซึ่งรับผิดชอบกลับเพิกเฉย ไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับและกฎหมาย หรือนิติบุคคลอาคารชุดไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับหรือกฎหมาย ผู้นั้นหรือเจ้าของร่วม สามารถร้องทุกข์ กล่าวโทษเป็นคดีอาญาต่อพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีตามกฎหมายบัญญัติ หรืออาจฟ้องคดีอาญาต่อศาลด้วยตนเองก็ได้