ไขข้อข้องใจเรื่องโฉนดถนนเอาไปค้ำเงินกู้

กรณีนี้ผมคงต้องกล่าวถึงขั้นตอนการทำโครงการบ้านจัดสรรว่า ผู้ประกอบการจะใช้เงินกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งจะแบ่งวงเงินกู้ออกเป็น 3 ส่วน ส่วนแรกกู้ค่าที่ดิน ส่วนที่สองเป็นเงินกู้ค่าจัดสรรทำสาธารณูปโภค ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ และส่วนสุดท้ายเป็นเงินกู้ค่าก่อสร้างบ้าน

สำหรับการชำระคืนธนาคารตอนโอนบ้านให้ลูกค้านั้น สัดส่วนเงินกู้ที่คืนจะตกประมาณ 70-75% ของราคาขายบ้าน แต่สำหรับโฉนดที่ดินที่ค้ำไว้นั้นผู้ประกอบการจะได้คืนก็ต่อเมื่อหมดหนี้เงินกู้ทั้ง 3 วงเงินแล้ว

โครงการบ้านจัดสรรที่ก่อสร้างและขายมานานจะต้องขออนุญาตจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (ปว.286) แต่กรณีของรายนี้ผมมั่นใจว่าเป็นโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือหลังวันที่ 25 กรกฎาคม 2543 เพราะลูกค้าเพิ่งจะซื้อบ้านได้ประมาณ 3 ปีเศษเท่านั้น และโดยกฎหมายฉบับนี้มีส่วนที่คุ้มครองผู้ซื้อทุกรายไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบ 

โดยมาตรา 43 กำหนดให้สาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรถือว่าเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง และผู้จัดสรรต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษา และจะกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร (ตามมาตรา 45) รับมอบทรัพย์สินเพื่อไปบริหารจัดการต่อไป

อย่างไรก็ตามเพื่อความแน่ใจและไม่ประมาท ผมขอแนะนำให้ท่านไปติดต่อสำนักงานที่ดินที่ท่านได้ไปโอนบ้าน โดยขอดูผังจัดสรรโครงการและวิธีการจัดสรร ซึ่งถ้าในผังจัดสรรมีถนนหรือที่ดินสาธารณะที่อยู่ในโครงการแล้ว ท่านก็สบายใจได้ว่าธนาคารหรือใครก็ตามจะไม่สามารถนำไปทำประโยชน์อย่างอื่นได้

หวังว่าการตอบคำถามนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ที่กำลังเดือดร้อน หรือท่านอื่นที่มีปัญหาใกล้เคียงกันนะครับ