“สัญญามีเงื่อนงำ” ท่านจะเลี่ยงหรือจะเสี่ยง

เงื่อนไขของสัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่กำหนดค่าปรับกรณีผู้จะขายผิดสัญญานั้น เราสามารถเจรจาเพื่อระบุเอาไว้ในสัญญาได้ครับ นอกจากนั้นก่อนจะกำหนดเงื่อนไขนี้ก็จะต้องมีกำหนดเวลาแล้วเสร็จเสียก่อน หากสัญญาจะซื้อจะขายใดไม่กำหนดเวลาแล้วเสร็จและไม่กำหนดค่าปรับเอาไว้ ท่านเผื่อใจสำหรับรอเอาไว้ได้เลยครับ เพราะเท่าที่รู้ผิดหวังกันเป็นส่วนใหญ่ มีเพียงไม่กี่รายที่มีความรับผิดชอบทำตรงตามที่สัญญาไว้ 

ตามปกติกฎหมายจัดสรรที่ดินกำหนดไว้ให้ผู้พัฒนาที่ดินหรือเจ้าของโครงการต้องส่งตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายเป็นแบบเอาไว้ก่อน ซึ่งเป็นหนึ่งในหลายรายการตามเงื่อนไขการอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน แต่เจ้าหน้าที่หาได้ใส่ใจเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของประชาชน โดยการตรวจดูความเที่ยงธรรมของสัญญาเสียก่อน รวมถึงปัจจุบันต้องยอมรับว่าเงินสามารถสร้างทางให้โล่งเตียน เดินสะดวกสบายไม่มีปัญหาอุปสรรค ประชาชนจึงต้องเสี่ยงกันเอง เพราะกลไกลของรัฐไม่อาจเข้ามาเป็นที่พึ่งของประชาชนได้ หน่วยงานที่รับผิดชอบก็ไม่มีคนรับผิดหากเกิดปัญหาในภายหลัง เพราะสังคมไทยเป็นระบบอุปถัมภ์ช่วยเหลือเกื้อกูลกัน คนผิดไม่ต้องรับโทษ เจ้าหน้าที่ก็ไม่กลัวที่จะทำผิด

คำถามต่อเนื่องจากท่านผู้อ่านรายเดิมนี้ก็คือท่านได้ไปวางเงินจองกับโครงการหนึ่ง นัดทำสัญญากันอีกประมาณสิบวัน แต่ระหว่างนั้นก็ได้ขอสัญญาจะซื้อจะขายไปศึกษารายละเอียดก่อน (ท่านอื่นควรเอาอย่างวิธีปฏิบัตินี้นะครับ) แต่ปรากฏว่าในสัญญาระบุเอาไว้ว่าบ้านตามสัญญาจะซื้อจะขายตามสัญญานี้เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่... แต่เมื่อไปดูหนังสืออนุญาตให้จัดสรรที่ดินกลับไม่ปรากฏเลขที่โฉนดที่ดินดังกล่าว หรือจะเรียกว่าโฉนดที่ดินไม่ตรงกัน จึงได้สอบถามว่าเพราะอะไร อันนี้ข้อหนึ่ง แล้วโครงการนี้ยังมีการให้ของแถมเพิ่มเติมแต่เป็นการตกลงนอกสัญญา ผู้ซื้อท่านนี้จึงขอให้กำหนดไว้ในสัญญา และรายละเอียดอื่นที่ไม่ชัดเจนก็ขอให้ระบุให้ครบถ้วน ปรากฏว่าทางโครงการเรียกผู้อ่านท่านนี้เข้าไปแล้วบอกว่าจะขอยกเลิกและคืนเงินจอง!

กรณีนี้เนื่องจากยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายต่อกัน เมื่อไม่ตกลงก็ต้องคืนเงินมัดจำหรือเงินจอง ซึ่งผมก็ให้ข้อคิดว่าการตัดสินใจต้องดูว่าท่านพร้อมจะเสี่ยงหรือไม่ เพราะปกติผู้ขายก็ต้องการขายและได้เงินกำไร หากยอมคืนเพราะเราสอบถามรายละเอียดปกติที่ผู้ซื้อทั่วไปควรสอบถามแล้วน่าจะเป็นเพราะอะไร

ในที่สุดผู้อ่านท่านนี้ก็คิดเหมือนผมว่ากลิ่นไม่ค่อยดี อาจเกิดปัญหาได้ในภายหลัง หากเรามีเงินเสียอย่างยังมีโครงการดีๆ ให้เลือกอีกหลายแห่ง ผู้อ่านท่านนี้จึงไปรับเงินจองคืน ซึ่งผมก็เห็นด้วย เพราะเป็นการตัดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเสียด้วยการตัดสินใจในครั้งเดียว ดีกว่าจะต้องมาช้ำใจในภายหลัง *เรื่องนี้เป็นอุทาหรณ์ให้ท่านผู้อ่านลองคิดนะครับว่า หากเราจะซื้อบ้านราคาหลายล้านบาท เราควรสนใจศึกษาสอบถามรายละเอียดอะไรบ้าง ทั้งนี้เพื่อรักษาสิทธิและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หากท่านเจอโครงการที่ไม่ตอบหรือไม่ชัดเจนถอยเลยจะดีกว่านะครับ อย่าเอาอารมณ์ชอบมาเสี่ยงเลยครับ ได้ไม่คุ้มเสียแน่...สวัสดี

โดย บุญลอง นรจิตต์ [email protected]