จดหรือไม่จดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร(ตอนที่ 1)

ประกอบกับมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 "เปิดช่อง"ให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการได้นั้น จำเป็นต้องเข้า "องค์ประกอบ"ตามกฎหมายบัญญัติ ดังต่อไปนี้

1) ผู้จัดสรรที่ดินสามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า "กึ่งหนึ่ง" ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดตามแผนผังโครงการรับอนุญาต

2) ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตเสร็จสิ้นสมบูรณ์

3) คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินได้ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการอนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถ "ยกเลิก" หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคที่ได้ทำไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

4) ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายหลังการยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

5) ผู้จัดสรรที่ดินครบกำหนด "ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค" ตามที่ได้รับอนุญาตตามคำขอรายละเอียดวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ตามมาตรา 23(5) จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

ถ้า "ไม่เข้าข่าย" ตามองค์ประกอบที่ผมได้แจกแจงรายละเอียดข้างต้น ทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินจะไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือ "นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น"ได้ เว้นแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จะดำเนินการเองโดยอาศัยมาตรา 70

บทความฉบับนี้ ผมต้องการสะท้อนแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรหรือมีความพร้อมที่จะจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องการผลักภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่าสมควรจะดำเนินการเรื่องดังกล่าวหรือไม่?

จากประสบการณ์ซึ่งคลุกคลีอยู่กับงานจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"ของผมและทีมงานจำนวนกว่า 200 โครงการพบว่าการที่โครงการจัดสรรที่ดินใดจะประสบความสำเร็จในงานจดทะเบียนจัดตั้ง"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้นั้น จำเป็นต้องให้ทั้งผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเข้าใจในเจตนารมณ์ตามที่กฎหมายบัญญัติและหน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย