วิธีหารายได้สุทธิ สะท้อนการลงทุน คุ้มหรือไม่คุ้ม

สำหรับเรื่องของทรัพย์สินในรายได้รวมที่แท้จริง (Effective Gross Income) มีส่วนสำคัญสำหรับมูลค่าที่สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินด้วย โดยในขั้นตอนนี้ใคร่ขอกล่าวถึงการคำนวณหารายได้รวมที่แท้จริง สามารถกระทำได้โดยใช้รายได้รวมทั้งหมด (Potential Gross Income) หักออกด้วยค่าอัตราว่าง (Vacancy Rate) และหนี้สูญ (Collection Loss) ซึ่งตัวเลขอัตราว่างนั้นต้องกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ ส่วนหนี้สูญ คือค่าเช่าที่เก็บไม่ได้หรือเช็คที่ไม่สามารถถามหนี้ เพื่อเก็บเงินได้ เป็นต้น  

เมื่อหักด้วยรายการดังกล่าวแล้ว ก็จะได้เป็นรายได้รวมที่แท้จริง คือ Effective Gross Income ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ (Operating Expenses) ขั้นตอนสุดท้าย คือการคำนวณหารายได้จากการดำเนินการสุทธิ (Net Operating Income) ซึ่งเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการบำรุงรักษา (Maintenance) การดำเนินงาน (Operation) ของทรัพย์สิน (Property) แต่ไม่รวมถึงค่าใช้จ่ายในส่วนที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายทางด้านการเงินและการหักค่าเสื่อมทางบัญชี  รายการค่าใช้จ่ายในการดำเนินการประกอบด้วยสิ่งต่างๆ ดังต่อไปนี้

1.ภาษีที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน (Real Estate Taxes)
2.เงินเดือน (Payroll)
3.ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา (Repair& Maintenance)
4.ค่าประกันอัคคีภัย (Fire & Hazard Insurance Premium)
5.ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด (Unity Costs)
6.ค่าการบริหารทรัพย์สิน (Management Fecs)
7.ค่าจัดซื้อของใช้ (Supplies)
8.เงินสำรองสำหรับการซ่อมแซม (Replacement Reservc)  

สำหรับรายได้จากการดำเนินการสุทธิ (Stabilized Net Operating Income) ขั้นตอนแรกของการให้ได้มาซึ่งรายได้จากการดำเนินการสุทธิจะต้องอยู่บนพื้นฐานของรายได้ของทรัพย์สินที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต (Projection of Future Income) ตลอดจนทำการวิเคราะห์รายได้และค่าใช้จ่ายในอดีตที่ผ่านมาประมาณ 2-3 ปี แล้วทำการปรับแก้ให้เป็นรายได้ที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต และสะท้อนว่าน่าจะเป็นรายได้จากการดำเนินการสุทธิที่ค่อนข้างเที่ยงตรง สามารถนำไปใช้ประกอบการประเมินราคาได้  

ส่วนการกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Deriving a Capitalization Rate) เมื่อเราสามารถกำหนดรายได้จากการดำเนินการสุทธิแล้ว เท่ากับว่าผู้ประเมินราคา (Valuers) ได้ปฏิบัติงานส่วนแรกของการประเมินราคาโดยวิธีคิดจากรายได้ไปแล้ว  

ลำดับต่อมาคือการกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) เพื่อจะได้นำมาใช้ในการเปลี่ยนกลับกระแสรายได้/รายได้จากการดำเนินการสุทธิ ให้เป็นมูลค่าทรัพย์สินที่เราต้องการทราบ ดังตัวอย่างเช่น  

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน 10% ถ้านำเอาไปหารายได้สุทธิ 100 บาทต่อปี ก็จะได้มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน 10,000 บาท (1,000x10 = 10,000 บาท)  

โดยอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอาจแตกต่างกันไปตามแต่ละชนิดของการลงทุนและในแต่ละช่วงเวลา อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงใช้กับรายได้จากการดำเนินการสุทธิที่ค่อนข้างสูง ย่อมหมายถึง ความเสี่ยงย่อมมีมากตามไปด้วย และในขณะเดียวกันถ้ารายได้จากการดำเนินการสุทธิที่มีความมั่นคงแต่ค่อนข้างต่ำก็จะใช้กับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต่ำด้วย  

ทั้งนี้สิ่งสำคัญในการพิจารณาเลือกอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน มีดังนี้
-ชนิดของทรัพย์สินว่าเป็นอะไร เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรืออาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น
-ทำเล (Location) ของทรัพย์สินว่าอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือทำเลนอกเมือง บางครั้งทรัพย์สินที่ตั้งต้นอยู่คนละฟากถนนอาจมีมูลค่าแตกต่างกันอยู่อย่างมากในเรื่องของรายได้และการนำอัตราผลตอบแทนไปใช้ก็ต้องแตกต่างกันไปด้วย
-อายุ (Age) ทรัพย์สินที่มีอายุมาก สภาพเสื่อมโทรมย่อมไม่สามารถสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของทรัพย์สินได้อย่างที่ควรจะเป็น
-คุณภาพ (Quality) ในกรณีของทรัพย์สินที่ให้เช่า คุณภาพของผู้เช่าและระยะเวลาที่ยาวนานในสัญญาเช่านั้นๆ ย่อมหมายถึงความมั่นคงและแน่นอนของกระแสรายได้อันจะได้รับจากทรัพย์สินนั้นๆ ก็จะมีมากขึ้นด้วย  

ถึงตรงนี้ลองมาพิจารณาดูว่าส่วนประกอบของอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนประกอบไปด้วยสิ่งต่างๆ ดังนี้
-อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (Real Return)
-ค่าเงินเฟ้อ (Intiation Premium)
-ค่าความเสี่ยง (Risk Premium)
-ค่าการคืนของเงินทุนที่ได้ลงทุนไป (Recapture Premium)  

ทั้งนี้การใช้ตัวอย่างแปลงซื้อขายเปรียบเทียบ (Using Comparables) ในการประเมินราคาทรัพย์สินนั้น อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนจะหาได้ จากการวิเคราะห์ข้อมูลตัวอย่างแปลงซื้อขายเปรียบเทียบของตลาดหลักทรัพย์สินนั้นๆ โดยที่ผู้ประเมินจะเก็บรวบรวมข้อมูลของทรัพย์สินที่มีความละม้ายคล้ายคลึงกันกับตัวทรัพย์สินที่จะทำการประเมินราคา (Subject Property)  

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน = รายได้สุทธิ ? ราคาซื้อขาย  

และจากอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ผู้ประเมินราคาทำการวิเคราะห์มาได้ จะต้องเลือกมาใช้เพียงหนึ่งตัวเท่านั้น เพื่อนำมาหามูลค่าของทรัพย์สินที่จะทำการประเมินราคาต่อไป  

การหามูลค่าของทรัพย์สินในที่นี้ ใค่ขอกล่าวถึงเฉพาะวิธีการประเมินราคาแบบคิดจากรายได้ในแบบการเปรียบกลับกระแสรายได้สุทธิโดยตรง ณ ช่วงเวลาหนึ่ง กล่าวคือ  

มูลค่าของทรัพย์สิน = (รายได้รวม – ค่าใช้จ่าย) ? อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน  

จะเห็นได้ว่าในวิธีการประเมินราคาแบบนี้ด้วยวิธีการในตัวของมันเองซึ่งดูไม่สลับซับซ้อนมากนัก แต่ทว่าส่วนที่ยากก็คือ ขั้นตอนในการกำหนดรายได้ในส่วนต่างๆ ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็ต้องสมจริงสะท้อนถึงสภาวะตลาดนั้นๆ อย่างถูกต้อง จึงจะทำให้มูลค่าของทรัพย์สินที่จะทำการประเมินราคามีความละเอียดถูกต้อง เป็นมูลค่าตลาดที่แท้จริง ไม่ต่ำหรือสูงจนเกินไป  

อย่างไรก็ตาม ความสำคัญยังอยู่ที่ผู้ประเมินเก็บรวบรวมมานั้นมีความถูกต้องน่าเชื่อถือ เมื่อนำมาทำการวิเคราะห์ปรับแก้บ้างก็สามารถนำมาใช้งานการประเมินราคาทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจ