ผังปากน้ำให้FAR10เท่า ปรับใหม่ทุกพื้นที่ใช้สูตรเดียวกับกทม.จัดระเบียบใช้ที่ดิน

ผังเมืองสมุทรปราการใหม่จ่อบังคับใช้หลังหมดอายุปล่อยให้เกิดสุญญากาศมากว่า3 ปี เผยก๊อบปี้สูตรควบคุมใช้
ประโยชน์ที่ดินเหมือน กทม.แบ่งโซนชัดเจน ย.1 ย.2เฉพาะบ้านเดี่ยวแย้มใจป้ำFARให้10เท่าเหมือนผังเก่าไม่
ลดหลั่นเหมือนกทม. ปรับพื้นที่ที่อยู่อาศัย -พาณิชย์เพิ่ม ด้านเอกชนขานรับดอดใช้สิทธิ์พัฒนาโครงการในพื้นที่
รอยต่อหวังใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้เต็มที่

แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่าตามที่กฎกระทรวงผัง
เมืองรวม จังหวัดสมุทรปราการที่บังคับใช้ตั้งแต่ปี2544 -2549 มีอายุ 5 ปี และสามารถต่ออายุได้ 2 ครั้งครั้งละ 1 ปี
รวม 7 ปี คือปี 2551แต่ปรากฏว่าไม่สามารถประกาศช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ได้ทัน ส่งผลให้ผังเก่าหมดอายุลงโดย
ปริยาย เมื่อวันที่21 มิถุนายน 2551 และเกิดสุญญากาศขณะที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จังหวัดสมุทรปราการ
ได้ประกาศกฎกระทรวงควบคุมอาคารบังคับใช้แทนชั่วคราวเพื่อไม่ให้กลุ่มนายทุนเข้ารุกล้ำพื้นที่สงวนหวงห้าม
อาทิที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินอนุรักษ์เพื่อเป็นปอดของชุมชน เช่นพื้นที่สีเขียว พื้นที่เขียวทแยงขาว ฯลฯ

ทั้งนี้ ร่างผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการฉบับใหม่ พร้อมบังคับใช้แล้ว โดยมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์
ที่ดินพื้นที่สีม่วง หรือพื้นที่โซนอุตสาหกรรม ให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือพื้นที่สีเหลือง เพราะ
ต้องการผลักดันโรงงานอุตสาหกรรมบางส่วนออกนอกพื้นที่

ขณะเดียวกันหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตลอดจนการควบคุมการใช้ประโยชน์ทางจังหวัดได้นำสูตรการ
จัดทำผังเมืองรวมกทม.มาใช้ เพื่อความเป็นระเบียบของเมืองรวมถึงการพัฒนาให้สอดคล้องกับสาธารณูปโภค
โดยกำหนดรหัสประเภทพื้นที่ใช้ที่ดิน เช่นพื้นที่สีเหลืองจะเป็นย.1-ย.2 ย.3 เป็นต้น เพราะหากโซนนั้นกำหนดให้
เป็นที่อยู่อาศัยแบบแนวราบที่อาจจะเป็นบ้านเดี่ยว ทั้งโซนหรือทาวน์เฮาส์ทั้งโซน ฯลฯ แต่จะมีพื้นที่โควตา5-
10%ในที่ดินแปลงนั้นสามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่นได้ เช่น ในโซนที่กำหนดให้พัฒนาบ้านเดี่ยวเป็น
กิจกรรมหลัก 5-10% ในที่ดินแปลงนั้นจะสามารถพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ได้ เป็นต้น ไม่ใช่มีทั้งบ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียมหอพัก โรงแรมขึ้นปะปนกัน

นอกจากนี้ผังเมืองรวมสมุทรปราการยังนำค่าFAR หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินมาใช้เหมือนกับกทม.แต่ยัง
ดีที่ว่าค่าFARของแต่ละพื้นที่กำหนดให้พัฒนาได้เต็มเพดาน คือ FAR 10:1 ทุกพื้นที่ทุกแปลง โดยไม่มีการ

กำหนดแบบลดหลั่นลงไปในลักษณะจำกัดการใช้ที่ดินเหมือนกทม. เช่น FAR 5:1 FAR 8:1 เป็นต้น ซึ่งจะส่งผล
ให้การพัฒนาไม่คุ้มกับราคาที่ดินที่ลงทุนไป ซึ่งผังใหม่สมุทรปราการ เพิ่มความเข้มงวดเข้ามาในเรื่องของการ
จัดแบ่งโซนการพัฒนาแต่ไม่ได้เข้มมากเท่ากับผังเมืองรวมกทม.

"แก้ไขผังเมืองรวมสมุทรปราการกฎกระทรวงผังเมืองรวมสมุทรปราการประกาศบังคับใช้มาตั้งแต่มิถุนายน 2544
ตอนนี้มีการแก้ไขเฉพาะในที่ดินบริเวณหมายเลข 1.27, 1.28, 5.15, 5.16 และ6.18 การเปลี่ยนแปลงเป็นการจัด
รูปการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ ซึ่งพอสรุปได้ดังนี้คือ ยกเลิกที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้าบริเวณ
หมายเลข5.15และที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยบริเวณหมายเลข1.28 เพื่อจัดใหม่เป็นประเภทที่อยู่อาศัย
หนาแน่นน้อย (บริเวณหมายเลข 1.28 ใหม่)และประเภทชนบทและเกษตรกรรม (เพิ่มในบริเวณหมายเลข6.18)
และเปลี่ยนบางส่วนของบริเวณหมายเลข 1.27 เดิมให้เป็น 6.18 แทน"

แหล่งข่าวกล่าวต่อไปว่า ประชาชนเจ้าของที่ดินและนายทุนต้องการปรับสีการใช้ประโยชน์ให้มากขึ้นโดยเฉพาะ
บริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิที่เป็นรอยต่อเชื่อมกับพื้นที่เขตกทม. บริเวณพื้นที่ทุ่งรับน้ำขนาดใหญ่ ซึ่งบริเว
นี้ต้องระวังและเปิดให้พัฒนาเชิงพาณิชย์มากไม่ได้ เพราะจะกระทบต่อทางไหลของน้ำที่ไหลบ่าจากทางตอน
เหนือของกทม. ผ่านสมุทรปราการและลงสู่อ่าวไทย ส่วนภาพรวมของความคิดเห็นประชาชนส่วนใหญ่เห็นชอบ
ด้วยกับร่างผังเมืองรวมดังกล่าว

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนต์ จำกัด กล่าวว่า พื้นที่โซน
บางนาตราด บริเวณกิโลเมตรที่ 8-9 อยู่ในท้องที่จังหวัดสมุทรปราการ โดยผังใหม่กำหนดเป็นพื้นที่สีแดงหรือ
ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและพื้นที่สีส้มที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางซึ่งมีโครงการอิเกียเมกะบาง
นา อยู่ระหว่างก่อสร้าง พื้นที่กว่า 500,000 ตารางเมตรและใกล้กันมีโครงการไชน่าซิตี้พื้นที่ 500,000 ตารางเมตร
เกิดขึ้นขณะที่ผังเมืองเดิมหมดอายุแต่ท้องถิ่นได้ออกข้อบังคับควบคุม

อย่างไรก็ดีร่างผังเมืองสมุทรปราการกำหนดให้ FAR : 10 เท่า ทั้งหมด คือ ที่ดิน1 แปลงสามารถพัฒนาได้ 10 เท่า
ของแปลงที่ดิน ซึ่งเป็นข้อดีที่บริษัทพัฒนา ที่ดินจะข้ามฝั่งไปพัฒนาในเขตรอยต่อของจังหวัดสมุทรปราการ ที่
กำหนดให้เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทหนาแน่นปานกลางพัฒนาที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมได้ขณะที่พื้นที่
ติดกันคือเขตบางนากม.4-5 บริเวณตึกเนชั่นขึ้นไป เป็นเขตกทม. เป็นพื้นที่สีส้มเช่นเดียวกัน รหัส ย.5-6 สามารถ
พัฒนาได้ แค่ FAR1: 4.5 เท่า แต่ของสมุทรปราการพื้นที่สีส้ม พัฒนาได้10 เท่าของแปลงที่ดิน

"บริเวณโครงการซิตี้บางนา กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง(พ. 4) ส่วนเมกะบางนากำหนดให้เป็นพื้นที่สีส้ม (ย.6) ย. 1,
2, 3 ผังกำหนดให้พัฒนาได้ 10เท่าของแปลงที่ดินหมด" แหล่งข่าวกล่าว