คิดดี:ซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารต้องตรวจสอบอะไรบ้าง

ขั้นตอนการปลูกสร้างอาคารสักหลัง ขอยกตัวอย่างกรณีเป็นอาคารขนาดใหญ่ทั่วไปตามกฎหมายเพราะ
น่าจะเป็นกลุ่มประชาชนทั่วไปเข้าถึงได้มากที่สุด เช่น อพาร์ตเมนต์ 8 ชั้น เป็นต้น เริ่มต้นตั้งแต่การซื้อที่ดิน การ
ซื้อที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างนั้น มีองค์ประกอบต่าง ๆ ที่เข้ามาเกี่ยวข้องหลายอย่าง ส่วนสำคัญ คือ ผังการใช้
ประโยชน์ที่ดินของในแต่ละเขตต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับผังเมืองรวมซึ่งกำหนดโดยสำนักงานผังเมือง

โดยมีผังสีที่เกี่ยวข้อง เช่น สีเหลือง เป็นเขตพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ก็ไม่สามารถสร้างอาคารประเภท
ขนาดใหญ่ได้หรือสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ก็ไม่ได้ (อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกัน
เกิน 2,000 ตารางเมตร หรือสูงเกิน 15 เมตร หรือมีพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดเกิน 1,000 ตารางเมตร) เช่น ต้องการสร้าง
อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ก็ควรสร้างในพื้นที่โซนสีน้ำตาล หรือแดง เป็นต้น

และในผังเมืองรวมยังกำหนดสิทธิเพิ่มเติมว่าที่ดินที่สร้างอยู่ริมถนนอาจสามารถสร้างอาคารที่ใหญ่ขึ้นกว่า
ปกติได้ เช่น บริเวณพื้นที่สีเหลืองปกติจะไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ แต่หากอยู่ชิดริมเขตทางที่กว้างกว่า
10 เมตรขึ้นไปก็สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เป็นต้น และริมถนนใหญ่หลายสายในกรุงเทพฯ จะต้องมีระยะ
ร่น 15 เมตร จากแนวถนนก่อนจะสร้างอาคารได้ ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินจะต้องคำนึงถึงผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ด้วย

ไม่ใช่ว่าซื้อที่ดินตรงไหนมาแล้วเป็นสิทธิของท่านจะสามารถสร้างอาคารอะไรก็ได้ตามต้องการ โดยผังการ
ใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตต่าง ๆ สำนักงานผังเมือง หรือฝ่ายโยธาจังหวัดที่ที่ดินนั้น
ตั้งอยู่ และควรตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินที่ท่านจะซื้อมาเพื่อก่อสร้างอาคารนั้นมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ
หรือไม่ เจ้าของกรรมสิทธิ์ปัจจุบันเป็นใคร โดยจะสามารถตรวจสอบต้นโฉนดและแผนที่ระวางได้ที่สำนักงาน
ที่ดินในบริเวณพื้นที่นั้นได้ หากไม่ตรวจสอบให้ดีอาจไปซื้อที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกได้ (ที่ตาบอด)

สำหรับที่ดินที่จะนำมาก่อสร้างโครงการนั้น ควรมีเขตที่สาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ผ่านเข้าสู่ที่ดิน
ได้ สำหรับที่ดินที่อยู่ใกล้หัวมุมทางร่วม ทางแยกนั้น จะต้องตรวจสอบด้วยว่าสามารถเปิดทางเข้า-ออกรถยนต์สู่
พื้นที่ได้หรือไม่ เพราะการเปิดทางเข้า-ออกที่ดิน นั้น ๆ ทางเข้า-ออกจะต้องอยู่ห่างหัวมุม ทางร่วม ทางแยกไม่น้อย
กว่า 20 เมตร มิฉะนั้นท่านไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เพราะตามกฎหมายจะสร้างขนาดใหญ่นั้น
จำเป็นต้องจัดที่จอดรถยนต์ จึงต้องมีทางเข้า-ออกรถยนต์

ก่อนจะทำการออกแบบปลูกสร้างอาคารโดยสถาปนิกผู้ชำนาญนั้น ท่านควรจะทำการแจ้งทำรังวัดและสอบ
หมุดที่ดินก่อน เพื่อจะได้สามารถทราบแนวเขตที่แน่ชัดของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในการออกแบบอาคารเพราะการ
ออกแบบอาคารกับแนวระยะถอยร่นต่าง ๆนั้น เจ้าหน้าที่จะวัดกันละเอียดมากเป็นระดับเซนติเมตรเลยทีเดียว หาก
ออกแบบอาคารโดยไม่ทราบขนาดที่ดินที่แน่นอนนั้นอาจจะทำให้ขนาดของอาคารผิดเพี้ยนไปได้และหากมีการ
วัดภายหลังจากที่ยื่นเรื่องขออนุญาตปลูกสร้างแล้วพบว่าแนวเขตบางแนวสั้นกว่าขนาดตามโฉนด อาจต้องเขียน
แบบแก้ไขใหม่ให้ถูกต้อง และเมื่อคำนวณพื้นที่รวมของโฉนดที่ดินแล้วนั้นควรจะมีพื้นที่ตรงตามทั้งโฉนดที่ระบุ
ไว้

หากแต่บางทีระยะอาจมีเคลื่อนไปบ้าง เช่น ด้านกว้างลดลง 2 เซนติเมตร แต่ตอนลึกเพิ่มขึ้น 1 เซนติเมตร
และหากเมื่อคำนวณแล้วเพื้นที่ดินควรจะต้องมีขนาดเท่าเดิมตามโฉนดและเป็นการตรวจสอบแนวเขตข้างเคียงไป
ในตัวด้วย ดังนั้นจึงควรขอสำเนาแผนที่รังวัดไว้ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบขณะยื่นขออนุญาตจะทำให้ขั้นตอน
สามารถทำได้ง่ายขึ้น โดยขั้นตอนการทำรังวัดจะใช้เวลาประมาณ 45 วัน เพราะทางเจ้าหน้าที่จะต้องรับรอง
โครงการที่ออกแบบ เพื่อขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อหน่วยงานราชการด้วย

การออกแบบปลูกสร้างอาคาร หากมีการว่าจ้างผู้ออกแบบเป็นสถาปนิกผู้ชำนาญนั้น ควรตรวจสอบด้วยว่า
สถาปนิกที่ท่านว่าจ้างนั้น มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพระดับไหน ภาคี, สามัญ หรือวุฒิ เหมาะสมกับโครงการ
หรือไม่ เช่น สถาปนิกระดับภาคี ก็จะไม่สามารถทำการลงนามรับรองการออกแบบอาคารที่มีขนาดเกิน 10,000
ตารางเมตร หรือสูงเกิน 15 เมตรได้ ทั้งอาจจะเป็นการทำงานเกินระดับใบอนุญาต ทางวิชาชีพที่กำหนดไว้ เพราะ
สถาปนิกหรือวิศวกรผู้ออกแบบนั้นจำเป็นจะต้องรับรองโครงการที่ออกแบบ เพื่อขออนุญาตปลูกสร้างต่อ
หน่วยงานราชการด้วย ค่าบริการออกแบบที่เหมาะสมนั้น สามารถขอข้อมูลจากสมาคมสถาปนิกได้ สำหรับเรื่อง
น่ารู้ทั่วไปที่ท่านจะสร้างโครงการควรให้ความสำคัญมาก คือระยะแนวถอยร่นต่าง ๆ ของอาคารและบันไดหลัก
บันไดหนีไฟ และมาตรการความปลอดภัยต่าง ๆ ควรปฏิบัติตามคำแนะนำอย่างเคร่งครัด

การขออนุญาตปลูกสร้างดัดแปลงอาคารนั้น ต้องทำเมื่อต้องการปลูกสร้าง หรือ ดัดแปลงอาคารส่วนหนึ่ง
ส่วนใดของอาคารเกิน 10 ตารางเมตรขึ้นไป หรือเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้อาคารบางส่วนในสาระสำคัญ โดย
การขออนุญาตปลูกสร้างอาคารมี 2 ประเภท คือ

1. การขออนุญาตแบบ 39 ทวิ คือให้วุฒิสถาปนิกวิศวกรลงนามแล้ว หลังจากยื่นเรื่องขออนุญาตก็สามารถ
ปลูกสร้างอาคารได้ทันที แต่มีข้อแม้ว่าหากแบบที่ได้ยื่นขอนั้นมีรายละเอียดที่เจ้าหน้าที่ทักท้วงแล้วว่าไม่ถูกต้อง
ตามกฎระเบียบจะต้องได้รับการแก้ไข จากเจ้าของอาคารโดยไม่มีข้อยกเว้น ซึ่งการขออนุญาตแบบนี้ต้อง
ตรวจสอบให้ดี เพราะหากสร้างไปแล้ว ต้องมาแก้ไข หรือทุบทิ้งบางส่วน จะเสียหายได้

2. การขออนุญาตแบบปกติ (แบบฟอร์ม ข.1) เป็นการขออนุญาตโดยยื่นแบบเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแบบก่อน
โดยจะตรวจสอบว่าแบบอาคารที่ยื่นขออนุญาตนั้น ขัดต่อ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร, กฎกระทรวงว่าด้วยการควบคุม
อาคารหรือไม่ หากพบว่าไม่มีข้อขัดแย้งใด ๆ ทางหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบก็จะออกใบอนุญาตปลูกสร้างได้
โดยทั่วไปก็จะใช้เวลาประมาณ 90 วัน สำหรับขั้นตอนการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารและขณะก่อสร้างก็จะต้อง
หาสถาปนิกและวิศวกร แจ้งควบคุมงานกฎหมายด้วย

อายุของใบอนุญาตหากเป็นอาคารที่มีพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร นั้นก็มีอายุ 1 ปี หมายความว่าต้อง
ก่อสร้างภายใน 1 ปี นับจากวันที่ได้รับใบอนุญาต หากสร้างไม่เสร็จภายใน 1 ปี ก็สามารถต่ออายุได้ 2 ครั้ง ครั้ง
ละ 1 ปี และจะต้องมีวิศวกรและสถาปนิกผู้ควบคุมงาน ลงนามควบคุมงานตามกฎหมาย เพื่อรับรองว่าจะสร้างให้
ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาตทุกประการ และดำเนินการป้องกันความปลอดภัยอย่างเคร่งครัดและไม่ทำให้
อาคารข้างเคียงได้รับความเสียหาย เป็นต้น สำหรับอาคารสาธารณะประเภทอาคารขนาดใหญ่นั้น เมื่อสร้างเสร็จ
แล้ว จะต้องทำการเปิดใช้อาคารด้วย