การประเมินมูลค่าที่ดินแปลงใหญ่

เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความฮือฮาข่าวหนึ่ง คงไม่พ้นเรื่องการเปลี่ยนมือ
ที่ดินแปลงใหญ่กว่า 600 ไร่ย่านรังสิตริมถนนพหลโยธิน ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ ด้วยราคาขายประมาณ 3,200
ล้านบาท นับเป็นอภิมหาดีลของที่ดินเปล่าแห่งปีนี้ก็ว่าได้ ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินที่ได้มาจากการปรับ
โครงสร้างหนี้ระหว่างบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) กับกลุ่มไทยเมลล่อน เจ้าพ่อสิ่งทอรายใหญ่รายแรกๆ
ของเมืองไทย (โพธิรัตนังกูร) โดยผู้ซื้อเป็นกลุ่มนักลงทุนคนไทยประเภทม้ามืดในวงการเลยทีเดียว

ดีลนี้มีประเด็นน่าสนใจหลายประเด็นที่เกี่ยวกับเรื่องของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน แทบไม่อยากเดาใจผู้
ซื้อเลยว่า การที่ตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงนี้ด้วยราคาดังกล่าวน่าจะต้องมีการวิเคราะห์ในเชิงเศรษฐศาสตร์ที่ดินมา
พอสมควร (รวมทั้งน่าจะได้มีการประเมินมูลค่าที่ดินอย่างสมเหตุสมผลมาแล้ว) ในขณะที่ บสท.ก็คงทำการบ้าน
มาดีพอสมควร ทำให้ผลสรุปดีลนี้มีความเบี่ยงเบนจากราคาตั้งขายของ บสท.ไม่มาก นั่นหมายถึง ผู้ซื้อน่าจะมี
แผนการลงทุนที่คิดว่าเม็ดเงินในจำนวนดังกล่าวมีความคุ้มค่าที่จะลงทุนและเนื่องจากที่ดินแปลงดังกล่าวมีขนาด
ใหญ่มากในย่านนั้น การหาข้อมูลเปรียบเทียบจากตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับที่ดินแปลงดังกล่าวแทบจะเป็นไป
ไม่ได้เลย

เทคนิคการประเมินมูลค่าที่ดินแปลงนี้จึงมีความซับซ้อนกว่าปกติ ไม่อาจใช้การเปรียบเทียบโดยตรงจาก
ข้อมูลซื้อขายในตลาดได้ ซึ่งในทางวิชาการแล้ว การวิเคราะห์มูลค่าที่ดินแปลงนี้เริ่มจากการอ่านใจนักลงทุนใน
การกำหนดแผนการลงทุนที่ต้องการจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้ คือตั้งสมมติฐานในการพัฒนาโครงการที่คิดว่าน่าจะ
เป็นไปได้ โดยพิจารณาจากปัจจัยทางด้านข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น สีผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร หรือ
แม้กระทั่งกฎหมายประกอบทางด้านอสังหาฯ อื่นๆ เช่น พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อมเป็นต้น หากสิ่งที่คิดอยากจะทำขัดต่อ
ข้อกำหนดทางด้านกฎหมายก็ต้องปรับเปลี่ยนลักษณะของโครงการให้เหมาะสมถูกต้อง หลังจากเข้าใจเรื่อง
กฎหมายแล้วจึงพิจารณารูปร่าง ขนาด คุณลักษณะแวดล้อมต่างๆ ของที่ดินเพื่อที่จะกำหนดรูปแบบการพัฒนา
และเนื่องจากที่ดินแปลงนี้มีขนาดใหญ่มากๆ จึงอาจมีส่วนผสมของโครงการหลายรูปแบบประกอบกัน หลังจาก
นั้นจึงวิเคราะห์ว่าหากจะพัฒนาโครงการตามที่ตั้งใจไว้แล้วต้องมีอุปสงค์จากตลาดอย่างเพียงพอต่อโครงการที่
พัฒนาขึ้นมา สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องตามที่กล่าวมาแล้ว จะต้องใช้เงินลงทุนทั้งหมดเท่าไร ต้นทุน
ค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะนำไปเปรียบเทียบกับประมาณการรายได้ของโครงการทั้งหมดเมื่อแล้วเสร็จ (ที่จะได้รับใน
อนาคต) ซึ่งมีความเกี่ยวข้องกับการปรับลดกระแสเงินสดสุทธิในอนาคตให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยคำนึงถึงอัตรา
ผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหมายว่าจะได้รับ (ซึ่งเป็นเทคนิคในวิชาการเงิน)

โดยผลประโยชน์ตอบแทนสุทธิจากการลงทุนโครงการในที่ดินแปลงนี้ที่เป็นมูลค่าปัจจุบันหักออกจาก
ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการลงทุน ซึ่งกรณีนี้อาจต้องรวมถึงค่าใช้จ่ายในการจัดการกับผู้ไม่ประสงค์ออกนามที่เป็นผู้บุก
รุกพื้นที่ด้วย ส่วนต่างดังกล่าวคือมูลค่าที่ดินที่น่าจะซื้อ-ขายได้ หรือเป็นมูลค่าตลาดที่น่าจะมีการเปลี่ยนมือนั่นเอง

กรอบคิดในแนวดังกล่าวอาจยากที่จะเข้าใจสำหรับผู้ที่ไม่ได้อยู่ในแวดวงนักลงทุนในตลาดอสังหาฯ แต่หาก
ค่อยๆ คิดตามไป อาจลองไปทำด้วยตัวเองได้ แต่ผู้วิเคราะห์ควรจะมีข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาฯ ในย่านนั้นอย่าง
เพียงพอ เช่น ราคาขายบ้านในโครงการ ค่าเช่าศูนย์การค้าในบริเวณใกล้เคียง เป็นต้น เพื่อจะได้สามารถประเมิน
กระแสรายรับของโครงการที่จะพัฒนาได้อย่างถูกต้อง