รื้อผังกทม.ใหม่400จุด ลดเกรดย่านพระราม3แหล่งอยู่อาศัย/บูมคลองเตยรับพาณิชยกรรม

เปิดร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่ปรับเปลี่ยนนโยบายใช้ที่ดิน400จุดลดเกรดย่านพระราม3ริมแม่น้ำหลังเข็นเป็น
เขตเศรษฐกิจใหม่ไม่ขึ้นเหมาะเป็นแค่แหล่งที่อยู่อาศัยระบุกระทบราคาที่ดินฮวบ20%เขตคลองเตยอนาคตสดใส
ใส่"พื้นที่สีแดง"รับแผนพัฒนาส่วนแจ้งวัฒนะได้ศูนย์ราชการหนุนเป็นแหล่งรองรับประชากรเพิ่ม

ตามที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่ 2) ได้สิ้นสุดการบังคับใช้เมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2554
และกรุงเทพมหานครได้ขยายระยะเวลาใช้บังคับครั้งที่ 1 ไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 15 พฤษภาคม 2555 เพื่อให้
กรุงเทพมหานครสามารถจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 แล้วเสร็จ เพื่อใช้เป็นแนวทาง
ในการบริหารจัดการ และพัฒนากรุงเทพมหานครให้มีความเหมาะสม สอดคล้องกับวิถีชีวิตหรือทิศทางการ
พัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปในอนาคตโดยคำนึงถึงคุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม และความเป็นธรรมในการอยู่อาศัย
ร่วมกันของประชาชนทุกเพศทุกวัย

เร่งคลอดผังเมืองใหม่

ต่อเรื่องนี้นางสาวอัญชลี ปัทมาสวรรค์ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร(กทม.) เปิดเผย
"ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้ สำนักผังเมือง กทม.ได้เร่งรัดการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เน้น
ด้านการส่งเสริมคุณภาพชีวิตของประชาชนให้ได้รับบริการทางสังคมเพียงพอ ได้มาตรฐานส่งเสริมการเป็น
ศูนย์กลางด้านธุรกิจ การท่องเที่ยว เป็นศูนย์กลางบริหารราชการของประเทศมีความสะดวกรวดเร็วและปลอดภัย
ในการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนอย่างมีประสิทธิภาพนอกจากนี้ผังฉบับใหม่ ยังมุ่งเน้นสร้างความสมดุล
ของที่อยู่อาศัย แหล่งงานด้วยการฟื้นฟู ปรับปรุงและพัฒนาที่อยู่ในเมืองชั้นในและพัฒนาชุมชนชานเมืองส่งเสริม
อุตสาหกรรมการผลิตที่ไม่กระทบต่อสภาพแวดล้อมของเมืองรักษาพื้นที่เกษตรกรรมที่มีความอุดมสมบูรณ์
อนุรักษ์และฟื้นฟูสถานที่และวัตถุที่มีคุณค่าทางศิลปวัฒนธรรม สถาปัตยกรรม ประวัติศาสตร์ และโบราณคดี
ป้องกันและบรรเทาปัญหาภัยพิบัติจากธรรมชาติและการกระทำของมนุษย์

ขณะเดียวกันมีความจำเป็นต้องใช้ผังเมืองรวมเป็นเครื่องมือในการแก้ไขปัญหาภาวะโลกร้อนลดการใช้
พลังงานและเพิ่มพื้นที่สีเขียวภายใต้แนวคิดมอบโบนัสแก่หน่วยงานภาครัฐหรือเอกชนที่เพิ่มพื้นที่สีเขียวสามารถ
เพิ่มพื้นที่ใช้สอยของอาคารหรือองค์กรได้ซึ่งคาดว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่3) จะสามารถ
ประกาศให้ประชาชนแสดงความคิดเห็นได้ภายในเดือนกรกฎาคม2554จากนั้นจะนำเสนอต่อคณะกรรมการผัง
เมืองกทม.และกรมโยธาธิการเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการผังเมืองและดำเนินการตามขั้นตอนและ
ประกาศใช้บังคับต่อไป

ลดเกรดพระราม3

นางสาวอัญชลีเปิดเผยต่อไปว่าผังเมืองใหม่จะมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในกทม.แต่ละโซน
ซึ่งมีทั้งปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มหรือปรับลดบทบาทการใช้ประโยชน์ที่ดินลงซึ่งมีจำนวน300-400 จุดทั่ว
กทม. โดยจะนำข้อมูลการใช้ประโยชน์ที่ดินการพัฒนาและจำนวนประชากรเข้าออกพื้นที่เป็นเกณฑ์ตัวอย่างเช่น
เขตเศรษฐกิจใหม่"ย่านพระราม3" เขตยานนาวา โซนริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นแนวยาวรหัส พ4-พ9 ปัจจุบันเป็น
พื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรมถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางเศรษฐกิจย่าน
สีลม สาทร ได้พิจารณาแล้วให้ปรับลดเป็นพื้นที่สีน้ำตาลหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากรหัส ย.9-ย.10 เป็นต้น

ทั้งนี้เนื่องจากปัจจุบันมีเพียงคอนโดมิเนียมที่เข้าไปพัฒนา โดยเฉพาะบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยามากกว่าการ
พัฒนาให้เป็นย่านการค้าการลงทุนส่งผลให้ถนนพระราม 3 จะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยแทบทั้งสิ้น

"ที่ผ่านมาย่านพระราม3 ได้ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดงติดต่อกันในผังเมืองรวม กทม.ทั้ง 2 ฉบับนับย้อนหลัง
กลับไปจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปี แต่กลับกลายเป็นทำเลที่เงียบ ไม่มีศักยภาพต่อการพัฒนาซึ่งจะมีเพียงที่อยู่
อาศัยเท่านั้นที่เข้าไปลงทุน แต่ไม่มีแนวโน้มจะเติบโตเหมือนย่านสีลม สาทรเพราะระบบขนส่งมวลชนอย่าง
รถไฟฟ้าเข้าไม่ถึงดังนั้นเมื่อถึงคราวที่ต้องประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ ตามวาระ ก็จำเป็นต้องทบทวนและ
ปรับเปลี่ยนไปตามข้อเท็จจริง"

ราคาที่ดินลด 10-20%

แหล่งข่าวจากกทม. กล่าวเพิ่มเติมว่า สมัยดร.พิจิตต รัตตกุล เป็นผู้ว่าราชการกทม. ได้กำหนดให้โซน
พระราม 3 เป็นย่านพาณิชยกรรม เขตเศรษฐกิจพิเศษ ด้านการลงทุน-การเงิน เพราะมีสถาบันการเงินหลายแห่งต่าง
ซื้อที่ดินเพื่อย้ายสำนักงานใหญ่ไปอยู่พระราม 3 เช่น กสิกรไทยกรุงเทพ กรุงไทย นักลงทุนต่างชาติเข้ามาตั้ง
สำนักงาน อาทิ ประเทศญี่ปุ่น และจะมีแหล่งงาน ที่อยู่อาศัยต่างๆ ตามมาแต่ปรากฏว่า สถาบันการเงินต่างๆไม่
เป็นไปตามคาดหมาย เช่น ธนาคารกรุงเทพสำนักงานใหญ่ ยังคงปักหลักอยู่ที่เดิม แต่กลับสร้างอาคารที่ใช้งานของ
ธนาคารด้านอื่นแทน

การพิจารณาปรับลดเกรดการใช้ที่ดินโซนพระราม 3 โดยเฉพาะริมแม่น้ำเจ้าพระยา แม้จะพัฒนาเชิงพาณิชย์
ได้เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงานสามารถทำได้แค่ 10% ของกิจกรรมรองส่วนพื้นที่หลัก คือ พัฒนาที่อยู่
อาศัยแนวสูง แต่หากปรับลดสีผังจากสีแดงลงเป็นสีน้ำตาลจะส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินในย่านนั้น ลดลงเฉลี่ย10-
20% จากปัจจุบันที่มีการซื้อขายในระดับสูงกว่า100,000 บาทต่อตารางวา

ปั้นคลองเตยย่านธุรกิจใหม่

แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม.กล่าวเพิ่มเติมว่า จากกรณีที่ พระราม3 ไม่มีศักยภาพที่จะยกให้เป็นเขต
รองรับการขยายตัวของสีลมที่ดีพอสำนักผังเมืองได้พิจารณาผังใหม่ว่าจะขยับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ลงไปยัง
บริเวณเขตคลองเตยโดยเฉพาะบริเวณท่าเรือคลองเตย ที่มีแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ รูปแบบศูนย์การแสดงสินค้า
เพราะที่นั่นยังมีท่าเรือเพื่อขนส่งสินค้าโดยกำหนดให้ย่านดังกล่าวเป็นพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
จากเดิมบริเวณดังกล่าวเป็นที่ดินราชการของการท่าเรือแห่งประเทศไทย หรือพื้นที่สีน้ำเงิน โดยจะกำหนด
ปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดง อย่างไรก็ดีช่วง2เดือนที่ผ่านมา ทางการท่าเรือแห่งประเทศไทยได้หารือกับสำนักผัง
เมืองกทม.ว่าจะขอปรับเปลี่ยนสีผังจากสีน้ำเงินเป็นสีแดง เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาในอนาคตซึ่งสำนักผัง
เมืองฯก็เห็นดีด้วย เพราะบริเวณดังกล่าวมีรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน

ขณะเดียวกันได้พิจารณาปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณเขตสาทรเขตวัฒนาจากพื้นที่สีน้ำตาลเป็น
พื้นที่สีแดงเนื่องจากมีรถไฟฟ้าผ่านและการพัฒนาอาคารชุด อาคารสำนักงานกระจายตัวออกไปย่านดังกล่าว ซึ่ง
การขยายตัวจากการลงทุนจากสีลม จะออกไปยังสาทร และวัฒนามากขึ้น

แจ้งวัฒนะส้มหล่น

นอกจากนี้พื้นที่ที่ปรับการใช้ประโยชน์เพิ่มคือบริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ จากพื้นที่สีเหลืองส่วนใหญ่
ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม สีน้ำตาลเนื่องจากจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย มีนบุรี พาดผ่าน เพื่อรองรับปริมาณการ
เพิ่มขึ้นของประชากรและผู้ทำงานภายในศูนย์และนอกศูนย์ราชการส่วนพื้นที่โซนตะวันออกของกทม. ซึ่งเป็น
พื้นที่รับน้ำ หรือ พื้นที่สีเขียวทแยงขาว จะกำหนดแนวเขตให้กระชับและชัดเจนขึ้น ไม่กว้างมาก ขณะเดียวกัน
พื้นที่ของประชาชนที่ถูกจำกัดการใช้ประโยชน์พัฒนาได้น้อย หรือ ห้ามพัฒนาจะได้รับสิทธิ์การลดหย่อนภาษี
ชดเชย