ประมูลที่ดิน&quotรัชดา&quotระวัง!! กฎเหล็กเพียบ/สร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้

สร้างความคึกคักให้วงการอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง เมื่อกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินของ
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)จะนำที่ดินบริเวณถนนรัชดาภิเษก ผังแปลงที่ดินติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศ
ไทย 33 ไร่ ที่คุณหญิงพจมาณ ป้อมเพชร อดีตภริยา พ.ต.ท.ทักษิณประเทศไทย เคยประมูลซื้อและนำส่งคืนให้กับ
กองทุนฟื้นฟูฯราคา 772 ล้านบาท ซึ่งกองทุนฟื้นฟูฯจะนำออกมาเปิดประมูลใหม่อีกครั้ง โดยจะเปิดขายเอกสาร
วันที่ 19 ก.ค.-1 ส.ค. และ เปิดซองราคาวันที่ 17 ส.ค.นี้

กองทุนฟื้นฟูฯกำหนดราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลาย
ราย เช่น แสนสิริ เอเชี่ยน และพฤกษา ที่สนใจร่วมประมูลที่ดินแปลงดังกล่าว เพราะเป็นที่ดินแปลงสวยอยู่ใกล้กับ
แหล่งความเจริญในย่านพระรามที่ 9

อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า ก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลที่ดินแปลงดังกล่าว ควรศึกษา
กฎหมาย และการใช้พื้นที่อย่างละเอียด เพราะการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าวมีข้อจำกัดหลายเรื่อง แม้ว่าผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันจะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีส้มสามารถพัฒนาสิ่งปลูกสร้างได้หลากหลายมากขึ้นก็ตาม

ข้อจำกัดที่ต้องศึกษาอย่างละเอียด เช่น ขนาดถนนที่กว้างไม่ถึง 30 เมตร หากจะสร้างตึกสูงจะต้องถอยร่น
เข้าไปอีกตามกฎหมายควบคุมอาคาร ที่สำคัญที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ใกล้ศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าใต้ดินของการ
รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) หากจะสร้างตึกสูงและต้องตอกเสาเข็มลึกลงไปใต้ดินอีก อาจจะมี
ผลกระทบกับโครงสร้างรถไฟฟ้าใต้ดิน เป็นต้น

ที่ดินแปลงดังกล่าว หากประเมินทำเลที่ตั้งแล้ว ราคาที่กองทุนฟื้นฟูฯ ตั้งไว้ 1,000 ล้านบาท นั้นน่าจะสูงเกิน
จริง เพราะที่ดินติดถนนด้านเดียวคือถนนเทียมร่วมมิตร ไม่ได้ติดถนนพระรามที่ 9 หรือถนนรัชดา ภิเษกปัจจุบัน
ราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 60,000-70,000 บาท โดยราคาประเมินใหม่ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2555 นี้
ราคาตารางวาละไม่เกิน 100,000 บาท

แหล่งข่าวจากสำนักผังเมืองกรุงเทพ มหานคร (กทม.) กล่าวว่า ผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันกำหนดให้เป็น
พื้นที่สีส้ม (ประเภทที่อยู่อาศัยปานกลาง) หรือ ย.6 สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด
บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษติดริมถนนที่มี
เขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตรหรือในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า หรือพาณิชยกรรม ประเภทห้องแถว
ตึกแถว อาคารขนาดใหญ่ได้ อาคารสูงอยู่บนถนนมีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตรหรือในระยะ 500 เมตรจาก
รถไฟฟ้าห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

สำหรับสำนักงานขนาดไม่เกิน 100 ตารางเมตร ขนาดมากกว่า 300 ตารางเมตร อยู่ริมถนนมีเขตทางไม่น้อย
กว่า 10 เมตรหรือระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้า สำนักงานประเภทห้องแถวตึกแถว สามารถสร้างได้ อาคารขนาด
ใหญ่ติดริมถนนมีเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตรหรือระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่
พิเศษติดริมถนนมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรและระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าส่วน ศูนย์ประชุมแสดงสินค้า
ติดถนนที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรเช่นเดียกัน เป็นต้น โดยกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้น
ที่ดิน ( FAR) อยู่ที่ 4.5 : 1 ส่วน พื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) อยู่ที่ 6.5%>