ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ยังไปได้หรือใส่เกียร์ถอย

ซื้อคอนโดมิเนียมเอาไว้ปล่อยเช่า แล้วเอาค่าเช่ามาผ่อน ยังพอไปไหวมั้ยเนี่ย?? เป็นคำถามยอดฮิตที่หันไป
ทางไหน ใครก็ถาม

แล้วถ้าซื้อเก็บไว้รอให้ราคาขึ้น แล้วปล่อยขายในอนาคตล่ะ ยังมีอนาคตรึเปล่า??? นี่ก็เป็นอีก

คำถามหนึ่งที่ยอดฮิตไม่แพ้กัน

ถ้าตัดสินใจซื้อ เล็งแถวไหนดี?? ที่โอกาส "รอด" น่าจะมากกว่า "ร่วง"

"ทำเล" แค่อย่างเดียว จะช่วยให้ประสบความสำเร็จจากการลงทุนหรือไม่ หรือต้องอาศัยองค์ประกอบอื่นๆ
อีก??

ทั้งหมดนี้ อย่าปล่อยให้เป็นคำถามค้างคาใจอีกต่อไป Fundamentals ฉบับนี้ ไปสอบถามกูรูผู้ช่ำชองใน
เรื่องนี้มานำเสนอ

ความค้างคาใจเหล่านี้ "ชาติชาย พยุหนาวีชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ประเมิน
สถานการณ์ให้ฟังว่า โดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือเพื่อขายทำกำไรใน
อนาคต ยังพอไปได้ทั้งนั้น ขอแค่ต้องรู้จักเลือกและเฟ้นของดีให้เป็น

สำคัญที่สุด คือ เฟ้น "ทำเล"

ชาติชายย้ำว่าเชื่อมั่นว่าการลงทุนด้วยการซื้อคอนโดมิเนียมยังให้ผลตอบแทนที่ดีเสมอ ขอเพียงรู้จักวางแผน
และเลือกอย่างละเอียด นอกจากระยะสั้นจะมีรายได้จากค่าเช่า พอ ผ่อนหมดคอนโดก็เป็นสินทรัพย์ของเรา และ
หากอนาคตราคาขยับขึ้นจะปล่อยขายทำกำไรอีกต่อก็ยังได้

ข้อได้เปรียบประการหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์ดีกว่าการลงทุนในหุ้น ก็คือ โอกาสในการใช้พลังทวี
(Leverage) หรือการใช้เงินของคนอื่นมาลงทุน

ยกตัวอย่างง่ายๆ วันนี้หากคุณมีเงินเก็บอยู่ 200,000 บาท นำไปฝากประจำ ดอกเบี้ย 4% ต่อปี สิ้นปีก็จะมีเงิน
208,000 บาท ถ้าไปลงทุนในหุ้นสมมติได้ผลตอบแทน 10% ตอนปลายปีมูลค่าก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 220,000 บาท ถ้า
เปรียบเทียบกับลงทุนไปซื้อคอนโดตกแต่งเสร็จ ราคา 2,000,000 บาท คุณนำเงิน 200,000 บาท ไปเป็นเงินดาวน์
โดยกู้เงินธนาคารอีก 90% จากนั้นก็ปล่อยเช่าเดือนละ 8,000 บาท ครบ 1 ปี คุณก็จะได้ค่าเช่า 96,000 บาท
ผลตอบแทนประมาณ 5% และคอนโดของคุณก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 2,100,000 บาท คิดเป็น 5% ต่อปี รวมแล้ว
ประมาณ 10% ต่อปี ตรงนี้คือ โอกาสที่มากกว่าของอสังหาริมทรัพย์ในการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินส่วนตัวของ
คุณ

ดูง่ายๆ จากทุนตั้งต้น 200,000 บาท ที่ลงทุนในหุ้น คุณก็ยังคงมีทุนอยู่ที่ 200,000 บาทอยู่ดี นั่นหมายความว่า
ดอกและผลทั้งหมด 20,000 บาท ที่ได้รับมานั้น เป็นผลิตผลจากเงินของคุณเองทั้งสิ้น ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ที่
ดอกผลที่คุณได้รับ 196,000 บาท มาจากเงินของคุณเองเพียง 10 % เท่านั้น แถมทุนของคุณก็เพิ่มเป็น 2,100,000
บาท ด้วยการใช้เงินของธนาคาร

แต่สำคัญที่สุดของการลงทุนประเภทนี้ คือ "ทำเล"

"ต้องหมั่นดูแนวโน้มของเมืองว่าจะเคลื่อนไปทางไหน ทำเลจะเป็นตัวชี้วัดถึงผลตอบแทนจากการลงทุนได้
ดี เพราะคอนโดขนาดเดียวกัน แต่ถ้าตั้งคนละที่ แน่นอนว่าผลตอบแทนย่อมแตกต่างกัน เช่น ถ้าซื้อแถวปิ่นเกล้า
แล้วปล่อยเช่า อาจจะได้ผลตอบแทนประมาณ 3-5% แต่ถ้าไปซื้อแถวริมรถไฟฟ้าบีทีเอสผลตอบแทนอาจจะขยับ
เป็น 5-8% แต่ถ้าเป็นเจเนอเรชั่นหน้า ผู้คนจะใช้ชีวิตอยู่ใจกลางเมืองมากขึ้น ถ้าเป็นแถวริมรถไฟฟ้ายังมีโอกาส
อย่างน้อยก็มีต่างชาติที่มาทำงาน เขาคงไม่อยากไปเช่าแถวชานเมือง "

จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าที่พักอาศัยโดย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ในปี 2553 ข้อมูลพบว่า 50% ของการ
ปล่อยเช่ากระจุกตัวอยู่ในย่านสุขุมวิท ช่วงระหว่างสุขุมวิทซอย 1 - 63 และสุขุมวิทซอย 2 - 42 ตามมาด้วยย่านสีลม
สาทร และย่านลุมพินี ย่านลุมพินีเป็นย่านที่มีกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูงสุด

บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า คอนโดมิเนียมใหม่ 20 แห่งตามแนวรถไฟฟ้าใน 5
ทำเลทอง ประกอบด้วยบริเวณแนวรถไฟฟ้า "อ่อนนุช" "สุขุมวิท" "สาทร-สีลม" "เลียบแม่น้ำเจ้าพระยา" และ
"รัชดาภิเษก" ปัจจุบันยังให้อัตราผลตอบจากการลงทุนรวมทั้งจากค่าเช่า และการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain)
เฉลี่ยสูงถึง 18.3% ต่อปี

แยกเป็นผลตอบแทนจาก "ค่าเช่า" เฉลี่ยที่ 4.7% และ "ราคา" เพิ่มขึ้นจากเมื่อซื้อ 13.6% ต่อปี

โดยคอนโดมิเนียมใหม่ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า "สาทร-สีลม" ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนรวม "สูงที่สุด"
เฉลี่ย 23.9% โดยเป็นผลตอบแทนที่มาจากราคาเพิ่มขึ้นถึง 19.8% แต่มาจากค่าเช่าเพียง 4.1% ต่อปี

ขณะที่คอนโดย่าน “อ่อนนุช” ให้ผลตอบแทนรวมอันดับรองลงมาอยู่ที่ 19.3%ต่อปี แยกเป็นค่าเช่า 5.2%
และราคาเพิ่มขึ้น 14.1%

ส่วนคอนโดใหม่ย่าน "สุขุมวิท" ให้ผลตอบแทนรวม 17.7% โดยเป็นค่าเช่า 5.5% และราคาเพิ่มขึ้น 12.2%
คอนโดย่าน “เลียบแม่น้ำเจ้าพระยา” เฉลี่ยผลตอบแทนอยู่ที่ 17% และรั้งท้ายด้วยคอนโดย่าน "รัชดาภิเษก" ให้
ผลตอบแทน "ต่ำสุด" แม้ว่าจะเป็นคอนโดใหม่อายุเพียง 1-2 ปี แต่ผลตอบแทนเฉลี่ยเพียง 12.3% ต่อปี เท่านั้น

"ที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่า คอนโดชั้นใน หรือย่านใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท เพลินจิต สาทร ยังมีความต้องการ
ของผู้ซื้อระดับสูงอยู่ ยกเว้นย่านรัชดาภิเษกที่ความต้องการของผู้ซื้อเริ่มชะลอตัวลง"

ถ้าพิจารณาจากยอดขายในไตรมาสแรกปีนี้ จะเห็นว่า ยอดขายคอนโดเริ่มส่งสัญญาณ “ชะลอตัว” อย่าง
ชัดเจนแล้ว โดยเฉพาะทำเลย่านรัชดาภิเษกที่ลดลงอย่างมากถึง 46% ทำเลสีลม-พระราม 3 ลดลง 43% และอ่อน
นุชลดลง 14% ยกเว้นทำเลสุขุมวิทที่เพิ่มขึ้น 33% และฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา เพิ่มขึ้น 20%

ชื่อเสียงเจ้าของโครงการ-หาข้อมูลผู้เช่า

คิดจะหากินทางนี้อย่างจริงจัง ชาติชายแนะนำว่ามีอีก 2 เรื่องที่คุณต้องทำการบ้าน นั่นคือ เรื่องชื่อเสียงของ
เจ้าของโครงการ จะให้ดีต้องเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อชั้น มีประสบการณ์ในเรื่องการสร้างคอนโดมิเนียมมา
ยาวนาน นั่นเท่ากับว่าเราได้กรองความเสี่ยงไประดับหนึ่งแล้ว เคยมีประวัติการก่อสร้างโครงการดีหรือไม่ แคช
โฟลว์เป็นอย่างไร ผู้พัฒนาโครงการที่ดีมักจะสร้างคอนโดที่เป็นชุมชนหรือสังคมที่ดี เมื่อสังคมดีอนาคตก็ปล่อย
ขายง่าย

ขณะเดียวกัน การบ้านอีกอย่างที่คุณต้องขยันทำคือ การหาข้อมูลของผู้เช่า นี่คือสิ่งที่จำเป็นมากสำหรับคน
คิดจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ชาติชายบอกว่าอย่างน้อยคุณจำเป็นต้องรู้ว่าใครคือคนที่จะมาเช่าคอนโดที่คุณซื้อไว้
หากยังไม่ชัดเจนหรือยังคลุมเครือ อย่าเพิ่งซื้อ

"ละแวกราชเทวี สาทร น่าจะเป็นพวกฝรั่งเช่า แต่ถ้าเป็นแถวทองหล่อ สุขุมวิท อาจจะเป็นพวกญี่ปุ่นมาเช่า
หรือถ้าเป็นคอนโดในย่านมหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาก็อาจจะมีพวกนักศึกษามาเช่า คอนโดในละแวกนั้นหรือ
ในที่เดียวกัน หรืออพาร์ตเมนต์บริเวณใกล้เคียงคิดค่าเช่าราคาประมาณไหน เฉลี่ยเท่าไหร่ เพื่อให้ราคาปล่อยเช่า
ของเราสมเหตุสมผล ไม่มากไม่น้อยจนเกินไป อย่างกรณีผม สมมติกู้ 7,000,000 บาท ต้องผ่อนเดือนละ 50,000
บาท ผ่อนกับแบงก์ 20 ปี แต่ ที่แถวนี้เขาคิดค่าเช่ากันประมาณเดือนละ 60,000 บาท ผมก็อาจจะคิดเท่าราคาเฉลี่ย
แต่ถ้าอยากให้ผู้เช่าตัดสินใจง่ายขึ้น เราอาจจะปรับค่าเช่าลงมาอีกนิด ให้ถูกกว่าแถวนั้นสักหน่อย เป็น 55,000 บาท
เป็นต้น"

อย่างไรก็ดี จากการที่มีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างราว 11,000 ยูนิตในปัจจุบัน ผู้
ลงทุนควรมีความระมัดระวังในการเลือกซื้อโครงการที่เสนอขายห้องชุดจำนวนมากที่มีรูปแบบเดียวกัน และ
จำเป็นต้องประเมินถึงความต้องการเช่าห้องชุดเหล่านั้นในตลาดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

คอนโดมิเนียมย่านสีลมขนาด 1 ห้องนอน สามารถปล่อยเช่าได้เฉลี่ย 3.5 หมื่นบาทต่อเดือน ขนาด 2
ห้องนอน ปล่อยเช่าได้ที่ 6.5 หมื่นบาทต่อเดือน และ 3 ห้องนอน ปล่อยเช่าได้ที่ 1.1 แสนบาทต่อเดือน

สำหรับย่านพญาไทก็มาแรงไม่แพ้กัน แม้ว่าขนาดพื้นที่ของห้องจะเล็กกว่า โดย 1 ห้องนอน ค่าเช่าอยู่ที่ 2.6
หมื่นบาทต่อเดือน และขนาด 2 ห้องนอน อยู่ที่ 3.5 หมื่นบาทต่อเดือน ขณะที่ตลาดขายต่อย่านพญาไทจะมีอัตรา
ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 10.1% โดยทำเลย่านนี้มีต้นทุนที่ถูกกว่าย่านสีลม แต่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียง

"ผมขอยกตัวอย่างว่า หากมี คอนโด A อยู่ชานเมือง ราคา 700,000 บาทโดยคอนโดแห่งนี้สามารถเก็บค่าเช่า
ได้เดือนละ 4,000 บาท กับบ้าน B อยู่ในตัวเมือง ราคา 3,500,000 บาทโดยบ้านหลังนี้สามารถเก็บค่าเช่าได้เดือน
ละ 15,000 บาท ถ้ามีเงิน 3,500,000 บาท เราควรจะลงทุนแบบไหน ถ้าซื้อคอนโด A ได้ 5 ห้องจะมีรายได้ต่อเดือน
4,000= 20,000 บาท รายได้ต่อปี 240,000 บาท

ซื้อบ้าน B ได้ 1 ห้องจะมีรายได้ต่อเดือน 15,000 บาท รายได้ต่อปี 180,000 บาท แบบนี้คงต้องคำนวณ
ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่าหรือที่เรียกกันว่า Rental Yield"

วิธีหา Rental Yield ก็ด้วยการนำรายได้จากค่าเช่า (ที่คาดว่าจะได้รับ) ก่อนหักค่าใช้จ่ายรายปี หารด้วยราคา
แล้วคูณด้วยร้อย

Rental Yield = รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย หารด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ แล้วคูณด้วย 100 ยิ่ง
ผลลัพธ์หรือเปอร์เซ็นต์ Rental Yield ยิ่งสูงก็เท่ากับว่าคอนโด ที่เราซื้อยิ่งมีราคาถูกมากเท่านั้น ซึ่งในความหมายก็
คือคอนโด มีศักยภาพหรือมีความคุ้มค่าสูงในการลงทุน

ชาติชายบอกว่า หากต้องการซื้อคอนโดเพื่อลงทุน เราสามารถหาห้องชุดที่ราคาเหมาะสม และคุ้มค่ากับการ
ลงทุนด้วยการประยุกต์ใช้วิธีหา Rental Yield โดยอันดับแรกต้องหาห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมที่ประกาศขาย ที่
คิดว่าจะเป็นตัวเลือกในการลงทุนได้ให้ได้จำนวนมากที่สุด ยิ่งมีตัวเลือกมากยิ่งดี

ถัดมา ต้องลงพื้นที่สำรวจตลาดเช่าในแต่ละพื้นที่แต่ละทำเลอย่างละเอียด ดูว่าถ้าซื้อห้องชุดแล้วนำมาปล่อย
ให้เช่าจะทำได้ยากหรือง่ายแค่ไหน รวมทั้งอัตราค่าเช่าในทำเลนั้นๆ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ คู่แข่งขันในตลาดหรือ
ซัพพลายของคอนโดที่ปล่อยเช่าในตลาดนั้นๆ

จากนั้น นำข้อมูลด้านค่าเช่าและราคาขายห้องชุดมาคำนวณเพื่อหา Rental Yield เพื่อเปรียบเทียบและ
ตัดสินใจเลือกลงทุนห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมที่ถูกและดีที่สุด โดยอาจเลือกหรือตัดสินใจซื้อจากห้องชุดที่มีค่า
Rental Yield สูงสุด หรือค่า Rental Yield เฉลี่ยของการลงทุนคอนโดในตลาดในขณะนั้นก็ได้

คอนโดมือสองทางเลือกที่น่าลงทุน

ชาติชายยังแนะอีกว่า การลงทุนในคอนโด อาจไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเลือกหาลงทุนเฉพาะกับคอนโด ที่
สร้างขึ้นใหม่เสมอไป นักลงทุนอาจมุ่งเน้นการลงทุนไปที่คอนโดมือสองซึ่งมีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ 10-30 %
และอยู่ในย่านทำเลที่ดีกว่าและมีโอกาสเติบโตสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตอันใกล้ ตลอดจนมีการบริหารจัดการและ
สภาพความเป็นอยู่ของผู้คนในคอนโดที่เป็นอยู่ดี ร้ายประการใด

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นคอนโดใหม่หรือมือสอง อีกเรื่องหนึ่งที่เราต้องไม่ลืมสำรวจคือสิ่งอำนวยความ
สะดวกของส่วนกลาง ซึ่งถือเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการพิจารณาของผู้เช่าเช่นกัน ภายในโครงการควรมีสระ
ว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องเซาน่า/อบไอน้ำ รวมถึงพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจและพื้นที่สีเขียว

"อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่พักอาศัยประเภทต่างๆ ไม่แตกต่างกันมากนักแม้ว่าอาคารบางแห่ง
สร้างมาแล้วเกินกว่า 10 ปี ดังนั้น ตราบเท่าที่อาคารตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และพื้นที่ส่วนกลางได้รับการดูแลรักษาและ
ปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ อาคารเก่าก็ยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้"

นอกจากนี้ จะสังเกตว่า หากห้องได้รับการตกแต่งจะปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าห้องโล่งห้องที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ แต่
จะให้ดีที่สุดคือมีการตกแต่งที่ดูดีมีสไตล์ การตกแต่งห้องแบบเรียบจึงเป็นแนวคิดที่ดีที่สุด

หากตกแต่งไปในโทนเฉพาะแบบใดแบบหนึ่งแล้วลูกค้าไม่ชอบ ก็อาจจะพลาดโอกาสปล่อยห้องเช่าไปได้
หรืออาจจะต้องเสียงบประมาณตกแต่งแก้ไขอีก

ทั้งหมดนี้ คือ รายละเอียดที่ถ้าคุณคิดจะรวยทางนี้ บอกได้เลยว่า มีเงินอย่างเดียวไม่พอ แต่ต้องทำการบ้าน
อย่างหนักหน่วงเลยทีเดียว ถึงจะก้าวสู่เส้นชัยของการลงทุนประเภทนี้ได้ ซึ่งบอกไว้เลยว่า ไม่ง่าย

5 ความเสี่ยงที่ควรรู้

ทุกการลงทุนไม่เพียงให้ผลตอบแทนงามๆ แต่ยังมีความเสี่ยงที่เราต้องเรียนรู้ด้วย การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อ
ปล่อยเช่าก็เช่นกัน "ชาติชาย พยุหนาวีชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย

ไม่มีผู้เช่า

หากไม่มีผู้เช่าอย่างที่เราคาดหวัง คุณต้องประเมินกำลังตัวเองก่อนว่า มีความสามารถในการผ่อนรายเดือน
ไหวหรือไม่ โดยปกติความสามารถในการผ่อนชำระคิดง่ายๆ โดยนำรายได้ต่อเดือนมาหักค่าใช้จ่ายประจำ เช่น
ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้านหลังเก่า จ่ายบัตรเครดิต เหลือเท่าไร 40% ของเงินที่เหลือทั้งหมด คือ ความสามารถในการ
ผ่อนชำระของเรา นอกจากค่าผ่อนแล้วอย่าลืมมองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง และสิ่ง
อำนวยความสะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือ
ไม่ ซึ่งปกติจะเรียกเก็บที่ 20-50 บาทต่อตารางเมตรครับ

ซัพพลายมีมาก

นอกจากนั้น การที่มีจำนวน "ซัพพลาย" หรือโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จออกมาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น
จึงเป็นเหตุให้เกิดปรากฏการณ์การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งจำนวนผู้เช่าเกิดขึ้นในทุกพื้นที่ที่เป็นแหล่งชุมชน
ซึ่งในท้ายที่สุด อาจส่งผลกระทบเนื่องต่อเนื่องไปสู่นักลงทุนในแง่ของโอกาส ที่เปิดกว้างสำหรับผู้เช่าที่จะมี
ทางเลือกในการตัดสินใจมากขึ้นเนื่องจากการเกิด Over supply ในหลายพื้นที่ ตลอดจนการหมุนเวียน
เปลี่ยนแปลงที่อยู่ของผู้เช่าไปสู่ที่พักอาศัยใหม่ๆ ที่สมบูรณ์พร้อมกว่า จะทำให้แนวโน้มของผลตอบแทนจากค่า
เช่าปรับตัวลดลงได้ในอนาคต

สภาพคล่อง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องที่ต่ำเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแปรเป็น
เงินสดได้ยาก และช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนหรือการออมในรูปของเงิน ฝาก เงินลงทุนในกองทุน หุ้น
หรือทองคำลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนจะต้องเป็นผู้ที่สามารถรักษาสภาพคล่องของตนเองได้ดี
พอสมควร

เลือก Developer ไม่ถี่ถ้วน

ถ้าเลือกผู้พัฒนาโครงการไม่ดีก็เป็นความเสี่ยงเช่นกัน ฉะนั้น เราก็ต้องเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียง
ผมยกตัวอย่างง่ายๆ ว่า ถ้าเราผ่อนกับโครงการไปได้ระยะหนึ่งแล้ว เกิดโครงการเจ๊งขึ้นมาเราก็แย่ หรือสร้างเสร็จ
ไม่ทันกำหนด ความเสี่ยงก็จะตกอยู่กับเรา

เป็นการลงทุนที่จุกจิก

อีกประการหนึ่งเป็นเรื่องของการค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น
อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และอาจรวมไปถึงต้นทุนของการลงทุนใน
เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไม้สอยต่างๆ ที่จำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นการลงทุนที่
มีรายละเอียดถี่ถ้วน และมีปัญหาหยุมหยิมเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ ผู้เช่าผัดผ่อนหรือเบี้ยวค่าเช่า และ
บางครั้งอาจจะถึงขั้นต้องแปรสภาพจากนักลงทุนมาเป็นผู้ไกล่เกลี่ยปัญหา

ซูมตลาดคอนโด 7 ย่าน "ซื้อเก็งกำไร" เล็งแถวไหนดี

เมื่อโจทย์พลิกเป็นซื้อคอนโดไว้เพื่อปล่อยขายในอนาคต คุณอาจต้องมองเรื่องราคาในอนาคตด้วย ซึ่ง
สถานการณ์ล่าสุด กลุ่มลูกค้าที่ซื้อมีทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง (เรียลดีมานด์) แต่ขณะเดียวกัน ก็มีผู้บริโภคบางกลุ่มสบช่อง
กระแสบูมคอนโด ร่วมเข้าคิวรับใบจองห้องชุด ก่อนนำออกเร่ขายแข่งแบบไม่ทันข้ามวัน ฟันส่วนต่างกำไรตั้งแต่
2 หมื่นบาทจนถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับทำเลของห้องชุด

ในปีนี้แม้ตลาดคอนโดมิเนียมหรือการเปิดตัวโครงการใหม่จะดูแผ่วลง ผู้ประกอบการมีความระมัดระวัง
มากขึ้น ที่ดินที่ซื้อในราคาที่เหมาะสมไม่ใช่หาซื้อได้ง่ายๆ ต้นทุนค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น อีกทั้งการเปิดตัวสินค้าใหม่
ยังต้องแข่งกับซัพพลายเก่าในตลาดจากสินค้าที่เหลือขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรทั้งระยะสั้น
คือ ซื้อปุ๊บขายใบจองปั๊บ เริ่มเป็นไปได้ยาก