ทำไมจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรจึงยากเย็นแสนเข็ญ

ถ้าเราอ่านรายละเอียดของข้อกฎหมายแล้ว จะเห็นว่าการจัดตั้งนิติบุคคลก็ไม่น่าจะมีอะไรยุ่งยากมากนัก แต่ถ้าเราดูสถิติการขออนุญาตจัดสรรที่ดินภายหลังกฎหมายบังคับใช้แล้ว ไม่น่าเชื่อว่าในเขตกรุงเทพมหานครขออนุญาตจัดสรร 1,126 โครงการ และต่างจังหวัด 2,576 โครงการ แต่มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพียง 351 แห่งในเขต กทม.และ 219 แห่งในต่างจังหวัด หรือมีการจัดตั้งนิติบุคคลทั่วประเทศเพียง 15% ข้อมูลนี้เป็นที่น่าตกใจมากว่าทำไมการจัดตั้งถึงล้มเหลวโดยสิ้นเชิง

ประเด็นที่มีการโต้แย้งเรื่องข้อมูลที่อาจคลาดเคลื่อนเพราะสำนักงานที่ดินทั่วประเทศไม่ส่งข้อมูล Update มายังกรมที่ดินเพื่อเป็นฐานข้อมูล ผู้เขียนก็ขอยืนยันว่าความคลาดเคลื่อนไม่เกิน 10% ประเด็นนี้ถ้ากรมที่ดินให้ความสำคัญก็ควรจัดเก็บข้อมูลทั่วประเทศว่าขณะนี้มีการจัดตั้งไปแล้วจำนวนเท่าใด ที่ไม่สามารถจัดตั้งได้เพราะอะไร และควรจะแก้ปัญหาอย่างไร ผมอยากให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรไปแล้ว 3-5 ปี ทำไมจึงยังไม่จัดตั้งนิติบุคคล ซึ่งเกือบทุกสำนักงานมักจะคิดว่าผู้ประกอบการต้องการที่จัดตั้งเพื่อให้พ้นจากการดูแลสาธารณูปโภค จึงเกิดนโยบายเชิงรับรอว่ามาจัดตั้งเมื่อไหร่ก็เมื่อนั้น โดยลืมคิดว่านี่คือกฎหมายที่ทุกคนต้องปฏิบัติตาม และโอกาสที่ผู้ขายจะเอาเปรียบผู้ซื้อในกรณีไม่จัดตั้งนิติบุคคลก็มีไม่ใช่หรือ

เราเห็นปัญหาจากภาครัฐไปแล้ว ทีนี้มาดูปัญหาจากผู้ประกอบการกันบ้าง มีหลายโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินแบ่งการพัฒนาเป็นหลายเฟส ผู้จัดสรรยังไม่อยากจัดตั้งนิติบุคคล เพราะจะทำให้เกิดข้อขัดแย้งในการใช้สาธารณูปโภคกับลูกค้าได้ เกรงว่านิติบุคคลจะออกกฎระเบียบ เช่น เก็บค่าผ่านทางรถที่ใช้ในงานก่อสร้าง หรือ ห้ามทำงานในวัดหยุดราชการ ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการ จึงชะลอไว้จัดตั้งนิติบุคคลในภายหลัง และในกรณีนี้บางครั้งก็เป็นการเอาเปรียบผู้ซื้อ ที่ต้องอยู่กับฝุ่นจากงานก่อสร้าง คนงานก่อสร้าง และความรำคาญในการพักผ่อนวันหยุดได้เช่นกัน

สำหรับผู้ประกอบการทั่วไปอาจจะมีความต้องการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อให้พ้นภาระการดูแลสาธารณูปโภค แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ เพราะต้องจัดประชุมให้ได้รับคะแนนเสียงจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่น้อยกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่มากกว่า 500 ยูนิตจะทำได้ยากมาก แม้จะมีการมอบอำนาจให้เพื่อนบ้านมาใช้สิทธิแทนตนเองก็ตาม นอกจากนี้การส่งมอบทรัพย์สินส่วนกลางก็เป็นอุปสรรคในการจัดตั้งนิติบุคคลด้วยเช่นกัน เพราะผู้ประกอบการจัดการซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดให้ใช้งานได้ปกติ แต่คณะกรรมการไม่ยอมรับมอบเพราะอยากจะได้ของใหม่ หรือตั้งประเด็นการซ่อมแซมไว้หลายรายการ เพื่อจะให้ผู้ประกอบการจ่ายเป็นเงินให้กับนิติบุคคลแทนการซ่อมแซม

ทีนี้ลองมาดูที่ตัวเราผู้ซื้อบ้าน เราส่วนใหญ่จะไม่สนใจการจัดตั้งนิติบุคคล เพราะไม่อยากอยู่ในกรอบกติกา การอยู่อาศัยที่ถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับ นอกจากนี้ยังมีบทลงโทษการค้างชำระค่าส่วนกลาง และอาจถูกงดการใช้สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมถึงการอายัดการทำนิติกรรมสัญญาด้วย เราจึงไม่ไปใช้สิทธิในการจัดตั้ง คะแนนเสียง 50% จึงยากแสนยาก

ผมอยากจะบอกพวกเราว่านี่ขนาดกฎหมายมีเจตนารมณ์เพื่อคุ้มครองเราผู้ซื้อ เรายังอยากอยู่แบบตัวใครตัวมันอีก บ้านจัดสรรตาม ปว.286 ยิ่งไม่ต้องพูดถึงเลยว่าจะจัดตั้งนิติบุคคลมาบริหารจัดการให้ชุมชนของเราเป็นสุขได้อย่างไร