สัญญาเอาเปรียบไม่เซ็น แถมเรียกเงินจองคืนได้ด้วย

ในแต่เคสที่ผมจะยกมาให้ดูครั้งนี้ ผู้อ่านเขาได้ร่างสัญญามาดูก่อน แล้วเห็นว่าสัญญาไม่มีรายละเอียดสำคัญอะไรเลย จึงขอให้ผู้ขายระบุให้ชัดเจนว่าจะสร้างให้เสร็จเมื่อไหร่ จะแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จได้เมื่อไหร่ และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เมื่อใด แต่ผู้จะขายไม่ยอมระบุ เรียกว่าต้องการให้ตัวเองไม่ต้องมาผูกพันอะไรเลย ผู้จะซื้อจึงไม่ยอมทำสัญญา ผู้จะขายไม่ยอมคืนเงินจอง จึงมีคดีเกิดขึ้นในศาล คดีนี้ศาลฎีกาได้ตัดสินไว้ดังนี้ครับ

“ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่ง อันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้ ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใด ซึ่งเป็นข้อสัญญาที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อย ฉะนั้นเมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่ง”

ศาลฎีกาวางหลักการไว้ว่าข้อสัญญาที่เอาเปรียบไม่เป็นธรรม ผู้ซื้อสามารถขอแก้ไขให้เป็นธรรมได้ และเป็นสาระสำคัญที่ต้องตกลงกันให้เรียบร้อย ถ้ายังไม่ได้แก้ไขตามที่คุยกันก็ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกัน ส่วนเงินที่ชำระไว้ก่อนในวันจองซื้อนั้นถือว่าเป็นการชำระเพื่อสัญญาจะซื้อจะขายนี่แหละ เมื่อยังไม่เกิดสัญญาจะหาข้ออ้างยึดถือเอาไว้ย่อมไม่ได้ ถือว่าเป็นการรับไว้ในฐานลาภมิควรได้ จำต้องคืนแก่ผู้จะซื้อ

ปัญหานี้มีเกิดขึ้นเกือบทุกโครงการครับ ผู้ซื้อต้องเสี่ยงอย่างมาก บางคนเก็บเงินมานานพอมาเจอโครงการแย่ๆ ไม่ยอมแก้ไขไม่ยอมคืนเงิน จะไปฟ้องร้องก็ต้องเสียค่าทนายความ เสียเวลารอ ไม่รู้เมื่อไหร่จะได้เงินคืนทำให้ต้องจำยอมไป เพื่อแก้ปัญหานี้ก่อนวางเงินจองควรศึกษารายละเอียดของสัญญาเสียก่อนนะครับว่าเป็นอย่างไร หากมีข้อสำคัญเราขอให้ระบุได้หรือไม่ หากไม่ได้จริงๆ แล้วก็อย่าเพิ่งวางเงินจอง ปัญหาที่จะเกิดตามมาก็จะหมดไป

ตอนนี้มีสัญญาที่เป็นรูปแบบมาตรฐานของทางราชการอยู่หลายหน่วยงาน หากโครงการใช้ตามรูปแบบเช่นนั้นก็ไม่น่าเป็นห่วง เพราะมีเงื่อนไขไว้ครบถ้วนและเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่ายแล้ว เรื่องสัญญาเป็นเรื่องสำคัญอันดับต้นๆ ยังไงก็อย่าละเลยนะครับ...สวัสดี