เอกชนเมินโบนัส20%ผังกทม.ใหม่ไม่คุ้มทุนขอพัฒนาที่ในซอย

นางสาวปัญญภัสสร์ นพพันธ์ผู้อำนวยการกองวางแผนพัฒนาเมืองสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเปิดเผย"
ฐานเศรษฐกิจ"ถึงความคืบหน้าการพิจารณายกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปรับปรุงครั้งที่ 3 ว่า ได้กำหนด
มาตรการจูงใจให้กับภาคเอกชนและเจ้าของที่ดินด้วยการให้โบนัสทุกพื้นที่สร้างได้เพิ่มขึ้นจากFARหรือสัดส่วน
พื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่กำหนดไม่เกิน20%ทั้งนี้หากสร้างเสริม ประโยชน์แก่ส่วนรวม5 ประเด็น

ประกอบด้วย 1. กันพื้นที่หน่วงน้ำฝน ก่อนระบายออกนอกพื้นที่ 2.จัดที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะเช่นการ
เว้นระยะถอยร่นเพิ่มขึ้นจัดทำสวนสาธารณะ 3.ทางสัญจรเพื่อสาธารณะ อาทิ ทางเท้าทางจักรยาน สร้างที่จอดรถ
เพิ่ม 4. ทำที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยหรือจัดทำที่อยู่อาศัยราคาถูกบางส่วนในพื้นที่ เช่นการเคหะแห่งชาติ (กคช.)
สร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย กรณีภาคเอกชน หากพัฒนาบ้านขายแบบไม่เอากำไรหรือต้นทุนเท่าเดิมหรือขาย
ถูกกว่าราคาขายปกติเช่น จากบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา2,000,000 บาทต่อหน่วย เหลือ 1,000,000 บาทต่อ
หน่วยก็จะได้รับสิทธิ์และ 5.อาคารประหยัดพลังงาน

ทั้งนี้ สำนักอยู่ระหว่างกำหนดสูตรคำนวณขึ้นมา ว่าสัดส่วนพื้นที่เท่าใด จะได้โบนัสแค่ไหนแต่ยืนยันว่า
ที่ดินใจกลางเมืองราคาแพง แนวรถไฟฟ้า จะได้สัดส่วนโบนัสที่สูง แต่พื้นที่ชานเมือง จะได้โบนัสที่ลดลงไป แต่
เพดานไม่เกิน20% อย่างไรก็ดีขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินว่าจะให้ความร่วมมือหรือไม่

ที่ผ่านมาผังเมืองฉบับเก่าจะกำหนดการแจกโบนัสสำหรับการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นเฉพาะรัศมี 500 เมตรจาก
สถานีรถไฟฟ้าและย่านเขตใจกลางเมืองเท่านั้นโดยเฉพาะที่ดินประเภทสีน้ำตาลหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและ
มี 2ประเภทคือ การจัดให้มีที่จอดรถยนต์เพิ่มเพื่อสาธารณะ1คันจะสร้างได้เพิ่ม 30 ตารางเมตร และจัดให้มี
สวนสาธารณะทุก 1 ตารางเมตร สร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม 5 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน20%ส่วนผังเมืองรวมกทม.ฉบับ
ใหม่จะกระจายการแจกจ่ายโบนัสเพิ่มมากขึ้นหลายประเภท

นายเลิศมงคลวราเวณุชย์ อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่ามองว่าเอกชนต้องการ
พัฒนาที่เพิ่มขึ้นจากข้อกำหนดผังเมืองเดิมในแต่ละโซนโดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าที่สำคัญสร้างได้เพิ่ม 20%
ถือว่าไม่มากหากต้องแลกกับต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงและต้องให้สาธารณะเข้ามาใช้ร่วมกันไม่
เฉพาะเจาะจงคนในโครงการ

ตัวอย่างผังเดิม กำหนดโบนัส เฉพาะรัศมีระยะ500 เมตร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหากสร้างที่จอดรถที่เป็น
ประโยชน์ต่อ

สาธารณะเพิ่ม1 คันกำหนดให้โบนัส สร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม 30 ตารางเมตร จากที่FAR กำหนด เช่น FAR
สัดส่วน 1:5 หรือสร้างได้ 5 เท่า ของแปลงที่ดิน ก็บวกเพิ่มเข้าไปอีก 30 ตารางเมตร ของ 5 เท่าที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการไม่มีใครขอโบนัสและทำในลักษณะที่กทม.จูงใจเพราะคำนวณออกมาเป็นตัวเลขแล้วไม่คุ้ม

โดยดูจากหากสร้างเพิ่ม 30 ตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คัน โดยขายตารางเมตรละ 50,000 บาท 30 ตาราง
เมตรจะได้พื้นที่ขายรวม1,500,000 บาทในจำนวนนี้จะต้องเสียภาษีต่างๆจะได้กำไรเพียง 10%คือ150,000บาทเมื่อ
เทียบกับต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างตก300,000-500,000บาทต่อตารางเมตรต่อที่จอดรถ1คันโดยเฉพาะที่ดินที่
ติดสถานี รถไฟฟ้า ราคาเฉลี่ย 200,000-300,000 บาทต่อตารางวา ไม่รวมค่าก่อสร้างอาคารที่จอดรถและตามเทศ
บัญญัติสร้างที่จอดรถคอนโดมิเนียมกำหนดที่จอดรถ1คันต่อพื้นที่ก่อสร้างถึง120 ตารางเมตร แต่ถ้าสร้างเพื่อ
สาธารณะ 1 คัน กับให้โบนัสสร้างพื้นที่

ขายแค่ 30 ตารางเมตร ไม่คุ้ม

อย่างไรก็ดี แม้โบนัสตามผังเมืองใหม่ จะกำหนดสร้างเพิ่ม 20% จาก FAR แต่ในทางปฏิบัติ กทม.จะต้อง
ยกเว้นที่ดินในซอยให้สร้างมากกว่า 8 ชั้นหรือ 23 เมตร หากยังจำกัดก็ไม่มีประโยชน์ เอกชนคงไม่เอาด้วยและต้อง

แก้ไขกฎระเบียบอื่นๆด้วย
สอดคล้องกับ นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ประเด็นพัฒนาโครงการขาย
ราคาเท่าต้นทุนหรือต่ำกว่าจะได้โบนัสเพิ่มมองว่าไม่คุ้มเชื่อว่ารายละเอียดของผังจะกำหนดเงื่อนไขที่มาก และ
พัฒนาเข้าจริงคำนวณเป็นต้นทุนแล้วน่าจะเสียเปรียบเพราะที่ดินแพงค่าก่อสร้างสูงสู้ให้ขายตามกลไกตลาดจะ
ดีกว่า