รื้อกม.เอสโครว์บังคับอสังหาเข้าระบบเร่งรณรงค์ข้อดีย้ำจุดยืนผู้บริโภคซื้อบ้านต้องได้บ้าน

นายลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักนโยบายระบบการคุ้มครองผลประโยชน์ทางการเงิน (สคป.)
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง เปิดเผยว่าสคป.ในฐานะฝ่ายเลขานุการคณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแล
ผลประโยชน์ ภายใต้ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือเอสโครว์แอกเคานต์ (Escrow
Account) เตรียมเสนอคณะกรรมการฯเพื่อทบทวนกฎหมายฉบับนี้ใหม่ โดยข้อเสนอของ สคป.คือ ต้องการให้เป็น
กฎหมายภาคบังคับสำหรับผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยฝั่งผู้ซื้อ (ผู้บริโภค) และผู้ขาย
(ผู้ประกอบการ)

เหตุผลเพราะกฎหมายฉบับนี้ถึงแม้ประกาศใช้ตั้งแต่ 21 พ.ค. 2551 เป็นเวลากว่า 3 ปีแล้ว แต่แทบจะไม่มี
ผู้ใช้ประโยชน์เลยทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย อาจเป็นเพราะกฎหมายฉบับนี้เป็นภาคสมัครใจ ทำให้เอกชนยังไม่ตื่นตัว
เท่าที่ควร

นอกจากนี้ สคป.ยังมีข้อเสนอทบทวนกฎหมายเพื่อเปิดให้รับจดทะเบียนผู้ที่จะมาทำหน้าที่เป็น"คนกลาง"
หรือ Escrow Agent จากปัจจุบันที่กฎหมายเปิดช่องให้เฉพาะสถาบันการเงิน ในอนาคตจะเปิดโอกาสให้มีคน
กลางเพิ่มมากขึ้น เงื่อนไขเป็นนิติบุคคลที่สนใจจะเข้ามาสู่ธุรกิจการเป็นคนกลาง โดยกฎหมายกำหนดเพดานการ
คิดค่าตอบแทนไม่เกินร้อยละ0.3% ของเงินในบัญชีหรือเงินวางดาวน์

"กรณีซื้อบ้าน 1 ล้านบาท เงินดาวน์1 แสนบาท เท่ากับมีภาระจ่ายให้คนกลางเพียง 300 บาทเท่านั้น เทียบกับ
หลักประกันว่าซื้อบ้านได้บ้านแน่นอนคุ้มยิ่งกว่าคุ้ม แต่ผู้บริโภคไม่ค่อยรู้เรื่องนี้จะต้องสื่อสารตรงถึงผู้บริโภคให้
รับรู้ถึงสิทธิที่กฎหมายนี้ออกมาคุ้มครองให้"

ทั้งนี้ ปัจจุบันคนกลางที่เป็นสถาบันการเงินยื่นขอจดทะเบียนมีจำนวน 9 ราย ประกอบด้วย ธนาคารกรุงเทพ
กสิกรไทย ไทยพาณิชย์ เอชเอสบีซี เอบีเอ็นแอมโร ซูมิโตโม ซิตี้แบงก์ กรุงศรีอยุธยา และสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด

ขณะเดียวกัน สคป.เตรียมจัดกิจกรรมใหญ่เพื่อโปรโมตเอสโครว์ให้เป็นที่รับรู้ในวงกว้าง กำหนดพิธีเปิดตัว
รอบใหม่ 15 กันยายนนี้ โดยเป็นโครงการนำร่องที่เป็นความร่วมมือระหว่างสถาบันการเงินที่เป็นคนกลางและ
ผู้ประกอบการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ของนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนปัจจุบัน

"กฎหมายฉบับนี้มีเจตนารมณ์เพื่อดูแลคู่สัญญา 2 ฝั่งคือ ฝั่งคนซื้อเมื่อวางเงินดาวน์แล้วรับประกันว่าจะได้
บ้านหรือที่อยู่อาศัยแน่นอน ขณะเดียวกันฝั่งคนขายหรือโครงการจัดสรรก็จะได้รับการดูแล เมื่อสร้างเสร็จผู้ซื้อ
จะต้องรับโอนเพื่อให้เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันไว้โดยมีคนกลางทำหน้าที่ดูแลเงินดาวน์นำมาฝากธนาคารไว้
เมื่อบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน คนกลางจะทำหน้าที่ส่งมอบเงินดาวน์พร้อมดอกเบี้ยให้กับผู้ขาย และจะทำหน้าที่ส่ง
มอบเอกสารกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดฯให้กับฝั่งผู้ซื้อ"

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป

ดเผยว่า บริษัทมีความพร้อมและตอบรับเข้าร่วมโครงการนำร่องกับทาง สคป.เรียบร้อยแล้ว เนื่องจาก
เล็งเห็นว่าเป็นประโยชน์ทางตรงกับผู้บริโภค ขณะเดียวกัน สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง-รายเล็กที่เข้า
ร่วมโครงการมองว่า เท่ากับเป็นการยกระดับความน่าเชื่อถือขององค์กรโดยปริยาย จึงเป็นผลดีกับทั้งสองฝ่ายทั้งผู้
ซื้อและผู้ขาย

"ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯรายกลางรายเล็กจะเสียเปรียบรายใหญ่เรื่องต้นทุนการเงิน ในขณะที่ภาวะการ
แข่งขันสูง ทำให้จำเป็นจะต้องพัฒนาโครงการในรูปแบบสร้างบ้านก่อนขายอยู่แล้ว ดังนั้นเมื่อปรับตัวเข้าสู่ระบบ
กฎหมายเอสโครว์ ถ้าเกิดปัญหาผู้ซื้อบ้านก็จะได้เงินดาวน์คืนแน่นอน"

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)และหนึ่งในคณะกรรมการกำกับการ
ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ เปิดเผยว่า ศุภาลัยพร้อมสนับสนุนและเข้าร่วมกฎหมายเอสโครว์ ที่ผ่านมา
บริษัทอยากทำอยู่แล้ว แต่ทางสถาบันการเงินที่เป็นคนกลางแจ้งว่า ยังไม่มีความพร้อมเรื่องสัญญามาตรฐาน
ระหว่างผู้ซื้อผู้ขายภายใต้กฎหมายฉบับนี้ ดังนั้นโครงการนำร่องถ้าหากทาง สคป.ติดต่อมาศุภาลัยก็พร้อมจะเข้า
ร่วมทันที

สำหรับประเด็นที่จะทำให้เอสโครว์เป็นกฎหมายภาคบังคับนั้น นายอธิปกล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็น
เศรษฐกิจขนาดใหญ่ มีผู้เกี่ยวข้องจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก ถ้ารัฐจะบังคับใช้จำเป็น
จะต้องพิจารณาผลกระทบให้รอบคอบ

"เปรียบเทียบเหมือนธุรกิจประกันชีวิต ไม่มีใครเขาบังคับกันหรอก จะเป็นภาคสมัครใจล้วน ๆ ขณะที่เอส
โครว์จะครอบคลุมถึงธุรกิจอื่น เพราะดูแลธุรกิจที่มีการซื้อและผ่อนจ่ายเป็นงวด ๆ เช่นจิวเวลรี่" นายอธิปกล่าว