หอพักในซอยแห่ขออนุญาติหนีกฏเหล็ก

จับตาผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมแห่ยื่นขออนุญาตผุดคอนโดมิเนียม-อพาร์ตเมนต์-หอพักสูงไม่เกิน 8
ชั้นในซอยพรึบ ก่อนผังเมืองรวมกทม.ใหม่ประกาศใช้ พ.ค.56

หลังออกข้อกำหนดเข้มคุมที่ในซอยถนนกว้าง 6-10 เมตรห้ามสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายคุม
อาคาร เดิมสร้างได้ไม่เกิน 23 เมตร 8 ชั้น คอนโดฯมือสองได้อานิสงส์ ส่วนถนน 12 เมตรในเมืองหายาก มีแค่ไม่กี่
สาย ด้านกทม. เผยโค้งสุดท้ายงานขออนุญาตฯล้นมือแน่ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดอร์
นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ตามที่ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 3)
พ.ศ... มีความเข้มงวดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ด้วยการกำหนดขนาดความกว้างของถนนเป็นเกณฑ์ ตั้งแต่
ขนาด 12 , 16 และ 30 เมตร หรือรัศมีจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร อนุญาตให้สร้างอาคารสูง อาคารขนาด
ใหญ่ อาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จากข้อกำหนดผังเมืองรวมกทม.เดิม กำหนดให้ก่อสร้างเขตทางตั้งแต่ 10 , 16 และ
30 เมตรหรือรัศมีจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร ขณะเดียวกัน ที่ดินในซอยแคบที่มีเขตทางกว้าง 6-8 เมตร
ยังสามารถปฏิบัติตาม พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 สร้างอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น หรือ ไม่เกิน
23 เมตร

อย่างไรก็ดี ต่อไปหากสร้างไม่ได้ จะส่งผลให้ผู้ประกอบการแห่ยื่นขออนุญาตก่อสร้างโครงการอาคารชุด
พักอาศัยขายกันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรายที่ซื้อที่ดินไว้แล้ว หรือกำลังเจรจาซื้อที่ดิน ซึ่งเขาเหล่านั้นจะเร่งดำเนินการ
ก่อนที่ผังเมืองรวมกทม.ใหม่จะบังคับใช้ ซึ่งขณะนี้สำนักผังเมือง กทม. ได้ขยายอายุผังเมืองรวม กทม.ฉบับเดิม ที่
หมดอายุลง ต่ออีก 1 ปี คือ ประกาศใช้เดือนพฤษภาคม 2556 หลังขยายการบังคับใช้ไปแล้ว 1 ปี ถึงเดือน
พฤษภาคม 2555 ซึ่งช่องว่างนี้ จึงเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการเร่งดำเนินการยื่นขออนุญาตก่อสร้างไว้ล่วงหน้าได้
แม้ว่าจะยังไม่ลงมือสร้างในทันที เช่น อาคารพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ใบอนุญาตมีอายุ 1 ปี เกิน 10,000
ตารางเมตรมีอายุ 2 ปี เกิน 100,000 ตารางเมตร มีอายุ 3 ปี เป็นต้น

ทั้งนี้เนื่องจากขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ สามารถยื่นแจ้งต่อเจ้าพนักงานและ
วันรุ่งขึ้นสามารถก่อสร้างได้ทันที โดยไม่ต้องรอใบอนุญาตก่อสร้าง หากอาคารนั้นพื้นที่ไม่เกิน 4,000 ตารางเมตร
หรือไม่เกิน 80 หน่วย ที่ไม่ต้องยื่นขออีไอเอ หรือ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ที่สำนักงานนโยบายและ
แผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมหรือ สผ.

"เดิมผังเมืองรวมกทม. ระบุพัฒนาได้บริเวณเขตทางกว้าง 10 เมตร ร่างผังเมืองกทม.ใหม่ ปัจจุบันกำหนด
เป็น 12 เมตรขึ้นไป ซึ่งถนนขนาด 12 เมตรในกทม.แทบจะไม่มี หรือมีแต่น้อยมาก เชื่อว่าในอนาคตอันใกล้
ก่อนที่ผังใหม่ประกาศใช้ ผู้ประกอบการจะแห่กันยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารล่วงหน้ากันอย่างอุตลุด เพราะ
ใบอนุญาตมีอายุอยู่ได้นานสูงสุด 3 ปี ตามขนาดอาคาร "

อย่างไรก็ดี ถนนขนาดความกว้างเขตทาง 12 เมตร มีน้อยมากในเขตกทม. ที่มีอยู่ ราคาที่ดินค่อนข้างแพง
ที่ดินหายาก และพัฒนากันเต็มพื้นที่แล้ว ได้แก่ ถนนสุขุมวิท ซอยนานา อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย
สุขุมวิทฝั่งใต้คือ ซอยสุขุมวิท 24 เป็นต้น ส่วนถนนลาดพร้าวจะเป็นซอยลาดพร้าว 71

นายวสันต์ กล่าวต่อไปว่า หากผังเมืองใหม่บังคับใช้แล้ว หากอาคารใหม่สร้างไม่ได้ เพราะถูกจำกัดด้วย
ขนาดถนน จะส่งผลให้ ตึกเก่าหรือคอนโดมิเนียมเก่ามือสอง ราคาแพงขึ้น และมีค่าขึ้นทันที เพราะพื้นที่ในเมือง
หายาก แต่ทั้งนี้ จะต้องดูความต้องการ เพราะปัจจุบันความต้องการคอนโดมิเนียมในเมืองลดลงไม่บูมเหมือนช่วง
3-4 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะ
ตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ที่ขยายออกไปยังชานเมือง ซึ่งเชื่อว่า นักวิชาการที่กำหนดข้อบังคับผังเมืองใหม่จะมองถึง
ทิศทางตลาดและความอิ่มตัวของคอนโดมิเนียมในเมืองก็เป็นได้

ด้านแหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร(กทม.) กล่าวว่า สถิติยอดยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารที่สำนักการโยธา
กทม. ตั้งแต่ 5 ชั้นขึ้นไป นับตั้งแต่เดือนมกราคม -กรกฎาคม 2554 (ข้อมูล ณ วันที่ 5กันยายน 2554) ยื่นขออนุญาต
ตามมาตรา39ทวิ แห่งพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือ ยื่นแจ้งการก่อสร้าง โดยไม่ต้องรอ
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร จำนวน 412 อาคาร อาคารที่ขออนุญาตตามปกติ หรือ อ1 โดยรอใบอนุญาตก่อสร้าง
อาคาร จำนวน 249 อาคาร รวม 611 อาคาร ทั้งนี้ทั้งปีเฉลี่ยประมาณเกือบ 2,000 อาคาร อย่างไรก็ดี หากรวมกับ
อาคารขนาดเล็กไม่เกิน 5 ชั้น ทั้ง 50 สำนักงานเขตทั่วกทม. แต่ละปี จะมีเกือบ 30,000 อาคาร

อย่างไรก็ดี ขณะนี้ การยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารยังปกติอยู่ แต่จะมีการแห่ยื่นกันมากๆ จะเป็นช่วงใกล้
ถึงวันประกาศใช้ผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ หรือช่วงโค้งสุดท้าย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายควบคุมอาคาร
กำหนดเงื่อนไขใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารว่า หากพื้นที่อาคารไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร มีอายุ 1ปี กรณีพื้นที่
อาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร ไม่ถึง 100,000 ตารางเมตร มีอายุ 2 ปี และเกิน 100,000 ตารางเมตร มีอายุ 3 ปี
อย่างไรก็ดีมีอาคารสูงใหญ่และอาคารขนาดใหญ่พิเศษในกทม.โดยเฉพาะอาคารชุดที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในขณะนี้
มีจำนวน 1,081 อาคาร

แหล่งข่าวกล่าวต่อไปว่า ผู้ประกอบการอาคารชุด ยังสามารถพัฒนาโครงการในซอยได้ต่อเนื่อง เนื่องจาก
ปัจจุบัน กทม.ได้ขยายการต่ออายุผังเมืองรวมกทม.ฉบับเดิมออกไปอีก 1 ปี หลังต่อไปแล้ว 1 ครั้ง เป็นเวลา 1 ปี
โดยจะประกาศใช้จริง เดือนพฤษภาคม 2556 เชื่อว่า นับจากนี้ ยังมีเวลาอีกนานที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการปรับตัว
และเดินหน้าโครงการต่อเนื่องได้ โดยเฉพาะรายที่ซื้อที่ดินไว้แล้วในโซนที่ผังเมืองใหม่ห้ามก่อสร้าง

แต่ทั้งนี้ มองว่าผังเมืองรวมกทม.ใหม่ มีความยืดหยุนกว่าผังเมืองฉบับเก่าค่อนข้างมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ
ถนนที่ขยายมากขึ้น และสร้างได้มากขึ้นในแต่ละโซนสีผัง