EIA และปัญหาจากงานก่อสร้างคอนโดฯ

EIA แม้จะเป็นเพียงเอกสารประกอบการพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้าง แต่การพิจารณาอนุมัติ EIA นั้นเข้มข้นกว่าการออกใบ อนุญาตก่อสร้างตรงที่การพิจารณา EIA คณะกรรมการฯ ต้องดูทั้งสองส่วน คือในแง่ของกฎหมายและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่ง ประเด็นหลักที่ค่อนข้างหนัก (ใจ) สำหรับผู้ประกอบการ เนื่องจากการพิจารณาจะเน้นไปในทางการใช้ดุลยพินิจของผู้ชำนาญการ

สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (สนย.) สรุปประเด็นปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม ดังนี้ 

1.การออกแบบอาคารโครงการขัดกับกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งที่พบบ่อย ได้แก่
  * ระยะร่นของอาคาร
  * ระยะช่องเปิดของอาคาร
  * ที่ว่างของอาคาร

2.การออกแบบอาคารโครงการขัดกับกฎกระทรวงผังเมืองรวม เช่น การแจ้งพื้นที่อาคารน้อยกว่าความเป็นจริงเพื่อให้ได้ค่า FAR และ OSR ตามที่กฎหมายกำหนด

3.เจ้าของโครงการขายห้องชุดก่อนได้ใบอนุญาตก่อสร้าง และต้องปรับแบบแปลนเนื่องจากออกแบบขัดกับกฎหมาย

สำนักการโยธาฯ มีส่วนร่วมในการพิจารณารายงาน EIA ด้วย โดยข้อกฎหมายที่ใช้ควบคุมคือ พรบ.ควบคุมอาคาร (พ.ศ.2522), กฎกระทรวง ฉบับที่ 4 (พ.ศ.2526) และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (พ.ศ.2544) นอกจากนั้น ยังต้องตรวจสอบระหว่างการก่อสร้างโครงการด้วยว่าตรงกับแบบที่ขอยื่นอนุญาตหรือไม่ จากนั้นก็ตรวจสอบอาคารก่อนเปิดใช้งานหรือขั้น ตอนการขอใบรับรองอาคาร (อ.6)

การขออนุญาตก่อสร้างนั้นโครงการต้องผ่าน EIA ก่อน และแม้ว่าจะผ่าน EIA แล้วก็ใช่ว่าจะได้ใบอนุญาตก่อสร้างเสมอไป และเมื่อ ได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้วก็ยังต้องได้ใบรับรองอาคาร (อ.6) ด้วย มิฉะนั้นก็ไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้

จะเห็นว่าขั้นตอนกว่าจะสำเร็จมาเป็นคอนโดฯ ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อก็หนักหนาไม่ใช่น้อย บางโครงการถึงขั้นต้องล้มเลิก ระหว่างทางก็มี จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อต้องรอบคอบเป็นอย่างมากก่อนการตัดสินใจ เพราะลำพังการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่รัฐก็ว่าหินแล้ว ที่ อาจจะหินกว่าก็คือประชาชนหรือชุมชนที่อยู่รอบๆ ข้างโครงการนั่นเอง!