ผิดข้อตกลง” เลิกสัญญา (ได้) โดยผลของกฎหมาย

โดยปกติคนทั่วไปมักคิดว่าสัญญาคือทุกสิ่งทุกอย่าง หากไม่ได้กำหนดอะไรไว้ในสัญญาก็ไม่สามารถปฏิบัติได้ เช่น การเลิกสัญญา เป็นต้น แต่มีอีกหลายอย่างที่เป็นสาระสำคัญ เช่น โครงการจะต้องมีอะไรบ้าง หรืออาคารคอนโดมิเนียมจะต้องสร้างอย่างไร เมื่อผู้ขายไม่ปฏิบัติตามที่กำหนดไว้ในสัญญา หลายท่านจะย้อนกลับไปดูว่าสัญญาให้สิทธิเราทำอะไรได้บ้าง ซึ่งเป็นความคิดที่ถูกบางส่วนครับ แม้ในสัญญาจะไม่ได้กำหนดไว้ แต่หากเข้าเงื่อนไขของกฎหมาย สิทธิของผู้จะซื้อก็เกิดขึ้นพร้อมที่จะเรียกร้องให้บังคับได้

มีคดีอยู่คดีหนึ่งเป็นเรื่องการซื้อคอนโดมิเนียม ในสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ว่าพื้นที่ส่วนกลางจะต้องก่อสร้างฝ้าเพดานอย่างไร เมื่อผู้ขายไม่ยอมทำตามข้อตกลงผู้จะซื้อยกเลิกสัญญาได้ตามข้อกฎหมาย แม้ว่าตามสัญญาจะไม่ได้กำหนดเหตุให้ยกเลิกสัญญากรณีไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงนั้นก็ตาม

กฎหมายวางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณี คือตามที่เขียนไว้ในสัญญาและโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ดังนั้นแม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามที่ตกลง แม้จะเลิกสัญญาตามที่กำหนดไว้ไม่ได้ แต่หากตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็เลิกสัญญาได้

เรื่องนี้ตามเอกสารแนบท้ายเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ว่า “ในกรณีที่ผู้จะขายไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดให้แล้วเสร็จ หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้ และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่า 6 เดือน ผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้ได้...” เป็นการกำหนดให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ 2 กรณี คือผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ดังนั้นการที่ผู้จะขายมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญา ผู้จะซื้อจึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้!

แต่อย่างไรก็ตามการที่ผู้จะขายไม่ก่อสร้างฝ้าเพดานของพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา ที่ต้องทำโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ผู้จะขายจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้แม้ผู้จะซื้อยังมิได้เป็นผู้มีส่วนถือกรรมสิทธิ์รวม เพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่ผู้จะซื้อก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับผู้จะขาย ในอันที่จะบังคับให้ผู้จะขายต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้

ดังนั้นเมื่อผู้จะซื้อบอกกล่าวให้ผู้จะขายชำระหนี้โดยให้ก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา 1 เดือน อันเป็นระยะเวลาพอสมควร แต่ผู้จะขายไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับผู้จะขายไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้จะซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อกรณีเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายจึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน ตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขในสัญญา 

กรณีตามตัวอย่างคดีนี้เป็นบทเรียนว่า แม้จะเขียนสัญญาจำกัดเหตุให้สามารถยกเลิกสัญญาไว้น้อยเพียงไรก็ตาม ก็ไม่อาจยกเว้นเหตุตามกฎหมายที่เป็นธรรมได้นะครับ สวัสดี

โดย :: บุญลอง นรจิตต์