“กำหนดเวลาในสัญญา” (ถ้า) ผู้ขายผิดนัด ผู้ซื้อทำอย่างไร

ในทางปฏิบัติการทำสัญญาจะซื้อจะขายมีการทำหลายแบบเหมือนกันนะครับ ในกรณีตัวอย่างคดีนี้กำหนดกันไว้คร่าวๆ แต่ไม่เสร็จและส่งมอบ เพราะต้องมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ศาลบอกว่าเป็นขั้นตอนอื่นไม่เกี่ยวกับการก่อสร้าง ผู้ขายจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

“คำพิพากษาฎีกาที่ 132/2544 สัญญาจะซื้อขายห้องชุดระหว่างโจทก์ (ผู้ซื้อ) จำเลย (ผู้ขาย) ระบุว่าผู้จะขายตกลงจะทำการก่อสร้างอาคารชุดจนแล้วเสร็จ โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณ 20 เดือน นับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2538... เมื่อจำเลยไม่ก่อสร้างให้แล้วเสร็จจนเลยระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวให้ชำระหนี้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388”

จะเห็นว่าแม้จะกำหนดระยะเวลาคร่าวๆ โดยประมาณก็ใช้ได้นะครับ

ส่วนกรณีที่ไม่ได้กำหนดกันไว้เลยล่ะครับ ก็ใช้หลักฐานอื่นประกอบ ไม่จำเป็นต้องเอาเงื่อนไขในสัญญาเพียงอย่างเดียว

“คำพิพากษาฎีกาที่ 851/2544 แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่าเริ่มก่อสร้างบ้านเดือนกันยายน 2537 จะแล้วเสร็จปลายปี 2539 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อได้พบแผ่นพับโฆษณาดังกล่าว ได้พิจารณารูปแบบบ้าน ทำเลที่ดินและเงื่อนไขต่างๆ ที่ระบุไว้ และใช้เป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่จะซื้อ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันดังกล่าว เมื่อมิได้ก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 และได้ทำหนังสือถึงโจทก์ยืนยันว่าจะก่อสร้างให้เสร็จภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2539 แต่จำเลยก็ก่อสร้างไม่เสร็จตามที่ขอขยายเวลาออกไป โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ชำระหนี้จนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ตอบแทน โจทก์จึงไม่ผิดสัญญา

“การที่จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าได้ก่อสร้างบ้านเสร็จเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2540 ซึ่งพ้นกำหนดเวลาที่จำเลยขอขยายการก่อสร้างออกไป จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้”

คำพิพากษาทั้งสองไม่ได้กำหนดระยะเวลากันไว้ชัดเลยว่าเป็นวันนั้นวันนี้ แต่ได้กล่าวไว้เป็นลักษณะคาดว่าจะแล้วเสร็จ ศาลพิเคราะห์แล้วบอกว่านี่แหละคือกำหนดระยะเวลาแล้วเสร็จแล้ว เมื่อก่อสร้างไม่แล้วเสร็จในกำหนดจึงไม่ต้องมีการบอกกล่าวให้ชำระหนี้ก่อน พอครบกำหนดก็บอกเลิกสัญญาได้เลย เรียกว่าไม่ต้อง Notice ก่อนน่ะครับ

แล้วหากไม่กำหนดระยะเวลาในสัญญาล่ะครับ กรณีนี้หากท่านผ่อนชำระจนครบตามงวดแล้ว หรือแม้ว่ายังไม่ครบแต่ระหว่างผ่อนชำระเจ้าของโครงการก็ไม่ดำเนินการใดๆ เลย หรือทิ้งร้างไปบ้าง หรือว่าเหลือเงินดาวน์น้อยแล้วแต่ยังไม่สร้างสักที ดูแล้วคิดว่าหากผ่อนจนครบงวดเงินดาวน์คงสร้างไม่ทันแน่ๆ กรณีนี้ท่านก็จะต้องมีหนังสือแจ้งให้เขาดำเนินการ 

นอกจากนั้นผู้ซื้อยังสามารถหยุดชำระเงินดาวน์ไว้ก่อนจนกว่าจะได้ก่อสร้างให้มีความคืบหน้าหรือแล้วเสร็จได้ กรณีเช่นนี้มีแนวคำพิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างเพื่อเป็นการตอบแทนแล้ว ผู้ซื้อก็มีสิทธิยึดหน่วงเงินที่จะต้องชำระเอาไว้ก่อนโดยไม่ถือว่าผิดสัญญา นอกจากนั้นหากผู้ขายไม่ก่อสร้างจนล่วงเลยระยะเวลาไปพอสมควรก็เลิกสัญญาขอเงินคืนได้นะครับ

มีมากที่ตอนแรกก็ดูดีนะครับ แต่พอจ่ายเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ โครงการก็เริ่มอืดไปเรื่อยๆ เช่นกัน อย่างนี้ก็ยกเลิกสัญญาไปซื้อที่ใหม่ได้นะครับ เมื่อเลิกสัญญาแล้วก็สามารถเรียกร้องเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย นับแต่วันที่ชำระไปแต่ละงวดคืนได้ทั้งหมด สวัสดี