วางแผนซื้อบ้านหลังน้ำลด“พื้นที่น้ำท่วม” กู้ใหม่อาจถูกลดวงเงิน

ก่อนจะไปถึงคำตอบว่าจะซื้อบ้านหรือซ่อมบ้าน คงต้องประเมินความเสียหายที่เกิดขึ้นกับบ้านก่อนว่ามีอะไรบ้าง  มากหรือน้อย แล้วค่อยประมาณการค่าใช้จ่ายจากการที่ต้องซ่อมแซม หรือหาซื้อสิ่งของที่จำเป็นที่สูญเสียไป

สำหรับบ้านที่เสียหายเพียงเล็กน้อย ซ่อมแซมปรับปรุงนิดๆ หน่อยๆ ก็สามารถกลับมาเหมือนเดิมแบบนี้ไม่ค่อยกังวลมากนัก ตัดสินใจได้ง่าย เพราะสามารถดำเนินการได้ทันทีด้วยเงินช่วยเหลือครอบครัวที่ประสบภัยและเงินส่วนตัวที่มีอยู่ หรือหากจำเป็นต้องกู้เงินเพื่อซ่อมแซม ขณะนี้หลายธนาคารต่างก็เสนอแคมเปญสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้านใหม่ๆ ออกมามากมาย ที่สำคัญเงินกู้สำหรับการซ่อมแซมบ้านสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทด้วย เป็นมติ ครม.ที่ออกมาล่าสุดเมื่อ 4 มกราคมนี้เอง

อย่างไรก็ตามแม้จะมีผ่อนปรนกับการปล่อยสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือผู้ประสบภัย หรือช่วยให้ผู้ประสบภัยสามารถกู้เงินได้ง่ายขึ้น เช่น ให้ผู้ประกอบการที่ไม่ใช่สถาบันการเงินหรือที่เรียกว่า Non-bank สามารถปล่อยกู้ผ่านบัตรเครดิตหรือสินเชื่อบุคคลได้เกินกว่า 5 เท่าของรายได้จนถึง 31 มิถุนายน 2555 แต่ผู้กู้ก็ควรกู้เท่าที่มีความสามารถในการผ่อน ไม่กู้เกินตัว เพราะอาจกลายเป็นปัญหาในอนาคตได้

นั่นคือหากคิดจะกู้เพิ่มก็ควรต้องสำรวจหนี้เดิมที่มีอยู่ด้วยว่า ถ้ารวมทั้งหนี้เก่าที่ต้องผ่อนและหนี้ใหม่ที่จะกู้เพิ่มแล้วจะสามารถผ่อนชำระได้หรือไม่ โดยวิธีไหน นอกจากนี้ต้องไม่ลืมนึกถึงค่าธรรมเนียม เงื่อนไขการใช้บริการ การชำระเงิน และที่สำคัญต้องไม่ลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและข้อเสนออื่นๆ ของแต่ละธนาคารก่อนตัดสินใจด้วย

ส่วนบ้านที่เสียหายหนักจนยากจะเยียวยาอาจต้องเลือกวิธีขายบ้านเดิมแล้วซื้อบ้านใหม่ ซึ่งก็มีกระบวนการตัดสินใจหลายแนวทางเช่นกัน

ทำเลเก่า-ทำเลใหม่

หากจะซื้อบ้านใหม่ ความคิดแรกของคนที่บ้านถูกน้ำท่วมคือการย้ายทำเลไปยังพื้นที่ที่ไม่ถูกน้ำท่วม แต่เนื่องจากส่วนใหญ่การเลือกทำเลอยู่อาศัยมักผูกติดกับทำเลที่ทำงาน และในเมื่อทำเลที่ทำงานยังอยู่ที่เดิม สุดท้ายแล้วทำเลอยู่อาศัยก็ยังคงเป็นทำเลเดิม

อย่างที่ทราบกันดีกว่ามหาอุทกภัยครั้งที่ผ่านมาเกิดจากปัจจัยสำคัญคือการบริหารจัดการน้ำ มากกว่าปัจจัยด้านลักษณะทางกายภาพของพื้นที่ จึงเป็นเหตุให้พื้นที่ที่มีระดับความสูงค่อนข้างมากอย่างโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ กลับถูกน้ำท่วมหนัก แทนที่จะเป็นโซนตะวันออกที่มีลักษณะเป็นที่ลุ่ม ดังนั้นจึงไม่มีใครบอกได้ว่าในปีหน้าหรือปีต่อๆ ไปทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วมจะรอดอีกหรือไม่ หรือทำเลที่น้ำเคยท่วมหนักจะท่วมอีกหรือเปล่า

อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยหรือที่ดินในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมครั้งที่ผ่านมาในระยะสั้นราคาบ้านอาจลดลง 10-15% เนื่องจากความต้องการลดลง และผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น ในขณะที่ทำเลที่รอดราคาบ้านจะสูงขึ้น 15-20% เพราะความต้องการซื้อมีมากขึ้น ส่วนสภาพตลาด ณ ปัจจุบันการซื้อขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่ถูกน้ำท่วม ทั้งประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสองแทบเรียกได้ว่าหยุดชะงัก เนื่องจากเจ้าของโครงการยังต้องใช้เวลาในการฟื้นฟูสภาพโครงการและสภาพบ้านให้กลับมาดังเดิมก่อน เช่นเดียวกับเจ้าของบ้านที่ฝากขายไว้ต้องเข้าไปซ่อมแซมปรับปรุงก่อนประกาศใหม่อีกครั้ง

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เก่าแก่รายหนึ่งบอกว่าน่าจะใช้เวลาประมาณ 6 เดือน การซื้อขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่น้ำท่วมน่าจะกลับมาเป็นปกติ เนื่องจากผู้คนเริ่มชินกับสภาพมากขึ้น แต่หากใครกล้าเสี่ยงกับน้ำท่วมในพื้นที่ดังกล่าว จังหวะนี้อาจเป็นโอกาสได้ของถูก เพราะมีเจ้าของบ้านบางคนตัดใจยอมขายราคาถูก หรือบางโครงการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายและเร่งการโอนกรรมสิทธิ์

โครงการเดิมหรือเปลี่ยนโครงการ

สำหรับผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจซื้อ การเลือกโครงการอาจไม่ยุ่งยากเท่ากับหลายคนที่ได้วางเงินจองหรือเงินดาวน์ไปแล้ว หรือกำลังรอโอนแต่โครงการถูกน้ำท่วมหนัก จนไม่รู้ว่าจะผ่อนต่อและรับโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ หรือจะยกเลิกและยอมให้ริบเงินดาวน์ไปดี

ถ้าต้องอยู่ในสภาพแบบนี้ก่อนอื่นน่าจะลองพิจารณาโครงการในทำเลอื่นๆ ที่ไม่ถูกน้ำท่วมของบริษัทเดิมเสียก่อน เพื่อว่าจะได้ไม่ต้องสูญเงินดาวน์ไปฟรีๆ หากไม่มีโครงการในทำเลอื่นที่ถูกใจจริงๆ อาจลองประกาศขายดาวน์บ้านหลังเดิมแบบถูกๆ หรือขายขาดทุนเผื่อมีคนสนใจ เพื่อจะได้เงินคืนมาบ้างแม้จะไม่เต็มจำนวนที่ดาวน์ไปก็ยังดี 

จากการสอบถามโครงการที่ถูกน้ำท่วมและยังอยู่ในระหว่างดำเนินการหรือมีบ้านที่ต้องขาย ส่วนใหญ่เจ้าของโครงการต้องเร่งเข้าปรับปรุงซ่อมแซม ทั้งสาธารณูปโภคภายในโครงการและตัวบ้านให้กลับมาเหมือนเดิมโดยเร็ว หลายโครงการยังได้เสริมระบบป้องกันน้ำท่วม แม้จะทำได้ไม่เต็มที่เหมือนโครงการที่เพิ่งพัฒนาใหม่ๆ ก็ตาม เพื่อเรียกความเชื่อมั่นจากผู้ซื้อ รวมทั้งการให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมหรือโปรโมชั่นพิเศษ เพื่อจูงใจและกระตุ้นให้ลูกค้าผ่อนต่อหรือรับโอนกรรมสิทธิ์

หากจะตัดสินใจเลือกโครงการเดิมก็ไม่ถือว่าเสี่ยงจนเกินไป ยิ่งถ้าเปรียบเทียบราคาบ้านระหว่างโครงการเก่ากับโครงการใหม่ที่ยังไม่พัฒนา ต้นทุนบ้านโครงการใหม่อาจมีต้นทุนระบบป้องกันน้ำท่วมบวกกับต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนบ้านโดยรวมเพิ่มขึ้น โครงการเก่าอาจมีต้นทุนที่ถูกกว่า

กู้ใหม่วงเงินอาจลดลง

อย่างไรก็ตาสำหรับพื้นที่ถูกน้ำท่วม การซื้อหรือกู้เงินซื้อบ้านอาจไม่ราบรื่นนัก เพราะราคาประเมินหลักทรัพย์อาจลดลงทำให้วงเงินกู้ลดลง

สำหรับเรื่องนี้แม้ว่าธนาคารหลักที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะมีการสั่งการในระดับนโยบายไม่ให้ลดราคาประเมินหลักทรัพย์ แต่กรรมการผู้จัดการธนาคารบอกว่า หากเจ้าหน้าที่ประเมินหลักทรัพย์เห็นว่าโครงการยังไม่ได้ปรับปรุงสภาพให้เหมือนเดิม ธนาคารก็จำเป็นต้องลดราคาหลักประกัน

ขณะที่นายฐากร ปิยะพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา บอกว่าการให้สินเชื่อในโครงการที่โดนน้ำท่วมนั้นธนาคารยังพิจารณาสินเชื่อและไม่ได้ปรับราคาประเมินลง แต่ยอมรับว่าจะเป็นกลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ (Watch List) โดยจะพิจารณาว่าผู้ประกอบการโครงการมีแนวทางป้องกันน้ำท่วมหรือไม่