ผลกระทบ “ทำเลน้ำท่วม” ราคาบ้าน-ราคาประเมินไม่ลด แต่เบี้ยประกันภัยสูงขึ้น

น้ำท่วม, ราคาบ้าน-ที่ดินไม่ลด

ที่กังวลกันมากโดยเฉพาะในทำเลที่โดนน้ำท่วมคงหนีไม่พ้นเรื่องราคาบ้านราคาที่ดิน โดยเกรงกันว่าราคาจะตกลงมาก เนื่องจากผู้ (จะ) ซื้อใหม่ไม่กล้าซื้อ ตลาดไม่มีความต้องการจนอาจทำให้ผู้ขายที่เป็นเจ้าของโครงการจำเป็นต้องลดราคาขายบ้าน ประกอบกับเจ้าของบ้านเดิมที่ถูกน้ำท่วมตัดสินใจย้ายทำเล ขายบ้านที่เคยถูกน้ำท่วมไปหาซื้อที่อยู่ใหม่ในทำเลอื่น

แต่ข้อมูลจากการทำเวิร์คช็อปของธนาคารเกียรตินาคินร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลางและย่อยจำนวน 30 บริษัท ต่างมีความเห็นสอดคล้องกันนั่นคือราคาบ้านไม่ลดลง หรือหมายถึงผู้ประกอบการจะไม่ลดราคาบ้านแม้ว่าโครงการจะเคยถูกน้ำท่วมก็ตาม แต่อาจจะมีโปรโมชั่นให้กับลูกค้าเพื่อกระตุ้นการโอน 

เหตุผลที่ผู้ประกอบการไม่ลดราคาขายอาจเป็นเพราะสถานการณ์ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด นั่นคือ จำนวนลูกค้าที่ยกเลิกการซื้อมีน้อยกว่าการประเมิน โดยส่วนใหญ่โครงการที่ขายไปแล้วมีลูกค้ายกเลิกสัญญาหรือทิ้งดาวน์เฉลี่ยเพียง 5-10% เท่านั้น จากเดิมที่เคยคาดว่าจะสูงถึง 25% และเหตุผลการยกเลิกบางส่วนยังเกิดขึ้นเพราะปัญหาด้านรายได้ของผู้ซื้อเองด้วย ที่สำคัญขณะนี้การซื้อขายเริ่มกลับเข้ามาแล้ว โครงการในพื้นที่ถูกน้ำท่วมเริ่มสามารถปิดการขายได้ แม้ผู้เยี่ยมชมโครงการจะไม่เท่าเดิมเหมือนก่อนน้ำท่วม แต่ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีที่มาเร็วกว่าที่คาด

อีกเหตุผลที่คุณอิสระ บุญยัง นายกสมาคมบ้านจัดสรร บอกว่า การลดราคาบ้านทำไม่ได้เป็นเพราะทั้งค่าแรงและวัสดุต่างก็ปรับราคาขึ้น จึงทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น เหล่านี้จึงเป็นเหตุผลที่ว่าทำไมบ้านในทำเลน้ำท่วมราคาจึงไม่ลดลง

“ราคาประเมิน” อยู่ที่ตลาด 
“วงเงินกู้” อยู่ที่ธนาคาร

ราคาประเมินหลักประกันเป็นเงื่อนไขสำคัญอย่างหนึ่งในการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ของธนาคาร วงเงินกู้จะเป็นเท่าไหร่ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ในขณะที่ราคาประเมินจะเป็นอย่างไรมักอิงกับราคาซื้อขายในตลาด ดังนั้นในระยะสั้นราคาประเมินอสังหาฯ ในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมราคาอาจลดลง เนื่องจากตลาดยังไม่มีความต้องการซื้อมากนัก หรือโครงการและบ้านยังไม่ได้รับการฟื้นฟู ราคาประเมินย่อมเป็นไปตามสภาพ

อย่างไรก็ตามนายไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย บอกว่า สถานการณ์น้ำท่วมครั้งที่ผ่านมาเป็นเหตุการณ์ที่เกิดจากการบริหารจัดการน้ำที่ผิดพลาด ดังนั้นผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วมต่อราคาประเมินหลักประกันอาจเป็นผลเพียงระยะสั้นเท่านั้น หากเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของบ้านรีบขายต้องยอมรับว่าราคาคงลดลงจากช่วงเวลาปกติประมาณ 10-15%

สอดคล้องกับนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด และกรรมการสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย บอกว่า โดยหลักการแล้วหากราคาทรัพย์หรือที่ดินจะลดจะต้องเกิดผลกระทบระยะยาว เช่น ทำเลที่ได้รับผลกระทบจากมลพิษทางเสียงบริเวณสนามบินสุวรรณภูมิ พื้นที่ในบริเวณที่ทิ้งขยะหรือพื้นที่เกิดน้ำท่วมซ้ำซาก เป็นต้น แต่น้ำท่วมที่ผ่านมาเป็นเหตุการณ์ระยะสั้น เมื่อน้ำลดการซื้อขายก็กลับมาเป็นปกติ แต่ปีต่อไปต้องไม่มีปัญหานี้เกิดขึ้นอีก ไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นน้ำท่วมซ้ำซาก ซึ่งมีผลต่อราคาประเมินแน่นอน

ปกติการประเมินราคาหลักประกันดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคา ขณะที่การพิจารณาวงเงินกู้ขึ้นอยู่ธนาคาร ดังนั้นแม้ราคาประเมินหลักประกันจะไม่เปลี่ยนแปลง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าวงเงินกู้จะเท่าเดิม โดยเฉพาะอสังหาฯ ในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วม และที่เป็นโครงการเก่า ไม่มีระบบป้องกันน้ำท่วม นอกจากนี้ยังเกี่ยวเนื่องไปถึงการทำประกันภัยน้ำท่วมด้วย

“ประกันภัยน้ำท่วม”
พื้นที่เสี่ยงเบี้ยแพงกว่าปกติ

ปกติการขอวงเงินกู้บ้านและใช้บ้านหลังดังกล่าวเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันวงเงินกู้ ธนาคารจะต้องกำหนดให้ผู้กู้ต้องทำประกันภัยไว้ด้วย ซึ่งหลักๆ จะเป็นการประกันอัคคีภัย ส่วนความคุ้มครองเรื่องน้ำท่วมนั้น จะเป็นการซื้อเพิ่มเติมมากกว่า เพราะการเพิ่มความคุ้มครองภัยน้ำท่วมในกรมธรรม์หลักจะทำให้เบี้ยประกันสูงขึ้น

แต่หลังเกิดภัยน้ำท่วมใหม่ๆ ผู้คนแตกตื่นวิ่งหาซื้อประกันภัยน้ำท่วมจนทำให้เบี้ยประกันภัยบ้านปีละพันกว่าบาทพุ่งขึ้นไปหลักหมื่น ที่สำคัญไม่ค่อยมีบริษัทประกันที่ไหนยอมขายประกันตัวนี้ และจนถึงขณะนี้ก็ยังไม่ค่อยมีบริษัทไหนยอมรับทำประกันน้ำท่วมให้กับลูกค้าทั่วไป ยกเว้นบริษัทประกันภัยที่เป็นพันธมิตรกับธนาคารที่รับประกันให้เฉพาะลูกค้าสินเชื่อของธนาคารเท่านั้น เนื่องจากยังติดปัญหาบริษัทรับช่วงต่อการประกันภัยยังไม่ยอมซื้อประกันภัย ทำให้บริษัทประกันผู้ขายต้องรับความเสี่ยงเอาเอง ราคาเบี้ยจึงพุ่งขึ้นตามความเสี่ยง ว่ากันว่าเบี้ยประกันรวมน้ำท่วมที่ขายกันอยู่ในท้องตลาดตอนนี้อยู่ที่ 1.5-8% ของวงเงินเอาประกัน ซึ่งแน่นอนพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมค่าเบี้ยประกันจะแพงกว่าที่อื่น

เช่น ธ.ไทยพาณิชย์ ซึ่งขณะนี้ได้ร่วมกับบริษัท เทเวศประกันภัย จำกัด (มหาชน) เปิดรับประกันภัยสำหรับลูกค้าสินเชื่อบ้านของธนาคารแล้ว แต่ค่าเบี้ยประกันจะถูกปรับขึ้นจากเดิมที่ราคาบ้าน 1 ล้านบาท จะเสียค่าประกันภัยอัคคีภัยรวมทั้งภัยน้ำท่วม 1,600 บาทต่อปี จะปรับเพิ่มขึ้นเป็น 6,500 บาทต่อปี แต่สำหรับพื้นที่เคยถูกน้ำท่วมหนัก เบี้ยประกันอาจเพิ่มเป็น 8,000-9,000 บาทต่อปี

อย่างไรก็ตามผู้กู้ซื้อบ้านก็ไม่ถึงกับท้อใจกับเบี้ยประกันภัยน้ำท่วมที่พุ่งขึ้นถึง 4-5 เท่าตัว แถมเคลมได้ 10% ของราคาหลักประกัน เพราะภายใต้กองทุนส่งเสริมการประกันภัยภัยพิบัติวงเงิน 50,000 ล้านบาทที่รัฐบาลได้จัดตั้งขึ้น การทำประกันภัยบ้าน (แบบใหม่) จะไปบวกความคุ้มครองภัยพิบัติ 3 ภัยไว้ในกรมธรรม์หลักเลย ได้แก่ ลมพายุ น้ำท่วมและแผ่นดินไหว แต่วงเงินคุ้มครอง (ทุนประกันภัย) จะไม่สูงมากแค่ 100,000 บาท เบี้ยประกันคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 บาท

แต่หากเจ้าของบ้านต้องการเพิ่มความคุ้มครองให้ใกล้เคียงหรือเท่ากับมูลค่าบ้านก็ย่อมได้ โดยอัตราเบี้ยประกันที่กำหนดไว้เบื้องต้นคือ 0.60-1.5% ต่อวงเงินคุ้มครอง ซึ่งก็แน่นอนอีกเช่นกันว่าบ้านในพื้นที่เคยถูกน้ำท่วมย่อมต้องแบกรับภาระเบี้ยประกันที่สูงกว่าพื้นที่อื่นที่ไม่ถูกน้ำท่วมอีกเช่นเคย

ตามแผนงานกรมธรรม์ประกันภัยบ้านแบบใหม่จะเริ่มเปิดขายตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2555 ซึ่งจะนำเสนอรายละเอียดต่างๆ ในโอกาสต่อไป