สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร “ลดไม่ได้ เปลี่ยนก็ไม่ได้”

มีกฎหมายอยู่มาตราหนึ่งที่บัญญัติไว้ว่า “ในกรณีมีข้อสงสัย ท่านให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้เสียหายในมูลหนี้นั้น” ทั้งยังมีบทบัญญัติอีกว่า “สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย” ทั้งยังมีบทบัญญัติเรื่องการตีความสัญญาว่า “ในการตีความการแสดงเจตนานั้นให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร” ทั้งสามกรณีนี้เป็นบทบัญญัติของกฎหมายที่เปิดช่องไว้สำหรับให้ศาลใช้ดุลยพินิจในการตีความสัญญาที่ไม่จำต้องเขียนไว้ชัดแจ้ง หรือไม่ต้องเกี่ยวกับเราโดยตรง แต่เกี่ยวข้องกับโครงการก็ได้ ในกรณีนี้ได้มีตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ผมนำมาลงให้ท่านผู้อ่านทราบหลายเรื่องแล้ว ยังมีคำพิพากษาฎีกาอยู่อีกเรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการพยายามอย่างยิ่งในการเปลี่ยนแปลงโครงการเพื่อสร้างผลกำไรให้กับตน ได้มีการขอมติต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน และได้รับมติมาแล้วด้วย หากเป็นบุคคลทั่วไปก็คงคิดว่าสบายแล้ว อย่างไรก็สำเร็จแน่ แต่นักกฎหมายมีมุมมองแตกต่างกันออกไป

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2320/2543 จำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน โดยมีเงื่อนไขระบุห้ามมิให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงบริเวณที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะ ซึ่งมีขนาดและเนื้อที่เกินกว่ามาตรฐานไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ที่ดินส่วนที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะทั้งหมด จึงตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 หาใช่ตกเป็นภาระจำยอมเฉพาะแต่ส่วนตามที่กำหนดไว้ในข้อกำหนด เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2535 ข้อ 45 ไม่

“จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงเนื้อที่ของบริการสาธารณะจากสวนพักผ่อนเป็นโรงเรียนอนุบาล แม้บริการสาธารณะทั้งสองต่างเป็นสาธารณูปโภค แต่ก็เป็นสาธารณูปโภคคนละประเภทกัน การเปลี่ยนแปลงขนาดเนื้อที่ของสวนพักผ่อนจึงเป็นการเปลี่ยนแปลงไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นแล้ว

“แม้ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 17 จะให้อำนาจคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินอนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการได้ แต่ต้องมิใช่การลดขนาดสาธารณูปโภค และการจัดสรรนั้นยังต้องดำเนินการอยู่ด้วย จำเลยที่ 1 ได้จัดสรรที่ดินจำหน่ายไปหมดแล้ว จึงไม่สามารถขอเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการได้อีก...(การอนุญาตของคณะกรรมการจัดสรรที่ให้ลดขนาดไม่ชอบ)...”

คำพิพากษาฎีกาเรื่องนี้สนุกครับ เดิมมีการขออนุญาตจัดสรรและมีการกำหนดส่วนของสาธารณูปโภค ซึ่งเป็นสวนพักผ่อนไว้ใหญ่กว่ามาตรฐาน ในตอนได้รับอนุญาตก็ยังมีเงื่อนไขว่าห้ามนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ซึ่งปรากฏว่าที่ดินส่วนที่กันไว้นี้จะตกเป็นภาระจำยอมตามกฎหมายเลยครับ ทางผู้ประกอบการก็สู้ว่าเป็นภาระจำยอมเฉพาะส่วนที่ขออนุญาต โดยใช้ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินมาอ้าง ศาลบอกว่าทั้งหมดเป็นตามประกาศคณะปฏิวัติ จึงไม่อาจนำไปใช้อย่างอื่นผิดไปจากที่ขออนุญาตไว้ในคราวแรก

ต่อมาผู้ประกอบการก็นำไปทำเป็นโรงเรียนอนุบาล ศาลบอกว่าไม่ได้ แม้จะเป็นส่วนสาธารณูปโภคเหมือนกันก็ตาม แต่คนละชนิดที่ขออนุญาตไว้จึงผิดเงื่อนไขแล้ว เพราะเงื่อนไขห้ามนำไปใช้อย่าง

อำนาจของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรจะมีอยู่ได้ต้องเป็นการเปลี่ยนแปลงผังโครงการ และโครงการนั้นต้องดำเนินการจัดสรรอยู่ ในเมื่อโครงการนั้นขายไปหมดแล้วย่อมหมายความว่าเลยขั้นตอนการจัดสรรอยู่ดังกล่าวคณะกรรมการจึงไม่มีอำนาจจะไปเปลี่ยนแปลงได้ เห็นเงื่อนแง่ของกฎหมายหรือยังครับ  ดังนั้นเมื่อคณะกรรมการมีมติออกมาให้เปลี่ยนแปลงผังโครงการ มติดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในเรื่องนี้คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรถูกฟ้องหมดเลย เป็นจำเลยที่ 2 ถึงจำเลยที่ 10 นักกฎหมายมีมุมมองแตกต่างเสมอจึงชนะคดี

ดังนั้นผังของโครงการมีว่าอย่างไร จะทำอะไร ควรตรวจสอบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรไว้หรือไม่ มีอะไรบ้าง เก็บข้อมูลไว้นะครับ วันนึงอาจมีมูลค่าหลายล้านบาท...สวัสดี