กรณีเพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์ เพิกถอนโฉนด

กรรมสิทธิ์มีทั้งในอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ ในวันนี้ผมขอกล่าวเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีโฉนดที่ดินรับรองกรรมสิทธิ์ไว้แน่นหนา ใครมีชื่อถือกรรมสิทธิ์โดยได้มาอย่างถูกต้อง เสียค่าตอบแทนและสุจริตแล้ว ใครก็จะมาโต้แย้งเพิกถอนกรรมสิทธิ์ของเราไม่ได้ เว้นแต่อำนาจรัฐ เช่น การเวนคืน

แต่ก็ใช่ว่าผู้ใดมีชื่อในโฉนดที่ดินแล้วผู้นั้นจะได้รับความคุ้มครองเสมอไปนะครับ หากการรับโอนกรรมสิทธิ์มาไม่ชอบมาพากล เช่น ใช้กลอุบายหลอกลวงให้ได้มาอย่างนี้ ผู้ที่เสียประโยชน์ก็สามารถใช้อำนาจตามกฎหมายเพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์ได้ เรื่องนี้มีกฎหมายบัญญัติรับรองไว้แล้ว มีตัวอย่างที่เคยเกิดขึ้นเป็นคดีมานำเสนอเป็นอุทธาหรณ์ครับ

เรื่องนี้โจทก์กับนาย บ สองคนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดิน โดยนาย บ รู้ว่าโจทก์จะนำที่ดินไปทำเป็นทางเข้าออกโรงเรียนอนุบาล แต่จำเลยที่ 1 กลับไปโอนที่ดินให้กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภรรยาของนาย บ เพียงคนเดียวในฐานะตัวแทน ไม่โอนให้โจทก์ด้วยตามสัญญา โจทก์จึงฟ้องคดีต่อศาล เรื่องนี้ศาลฎีกาตัดสินไว้อย่างนี้ครับ

“คำพิพากษาฎีกาที่ 10907/2546 เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีโจทก์และ บ เป็นผู้จะซื้อ โดยโจทก์ประสงค์จะนำที่ดินไปใช้ทำเป็นทางเข้าออก และได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และ บ การที่จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ผู้เดียว อ้างว่าจำเลยที่ 2 รับโอนแทน บ โดยไม่จดทะเบียนโอนให้โจทก์ด้วย จึงเป็นการชำระหนี้ผิดจากสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยที่ 2 เป็นภริยาและตัวแทนของ บ ย่อมถือได้ว่าทราบวัตถุประสงค์ในการจะซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ และถือว่าจำเลยทั้งสองร่วมกันโอนที่ดินโดยรู้อยู่ว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินระหว่างจำเลยทั้งสองได้”

เรื่องนี้ศาลฎีกาพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้กับจำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์กับจำเลยที่ 2 เห็นไหมครับว่าการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดและสารบบของทางราชการแล้วก็หาใช่จะยกเลิกเพิกถอนไม่ได้ มีหลายคนที่เสียท่าคนอื่นไปแล้วก็คิดว่าทำอะไรไม่ได้แล้ว เป็นความคิดที่ไม่ถูกต้องนะครับ

ยังมีกรณีที่ศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนโฉนดที่ดินได้อีกหลายกรณี เช่น การออกโฉนดที่ดินไม่ชอบด้วยกฎหมายไปทับที่สาธารณะ หรือออกโฉนดในที่ดินของทางราชการ ที่ดินที่ไม่สามารถออกโฉนดได้ ที่ป่าสงวน ที่ราชพัสดุ เป็นต้น

อาจจะมีคำถามว่าแล้วโฉนดพวกนี้ออกมาได้อย่างไร นั่นเป็นคำถามที่ดีมากเลยครับ ผมก็ยังมีความสงสัยอยู่เช่นเดียวกัน แต่จากประสบการณ์ที่เคยทราบสาเหตุ มีตั้งแต่การไปจับจองที่ดินรุกล้ำเข้าไปในป่าสงวนบ้าง ทับที่ราชพัสดุหรือที่ของทางราชการบ้าง ต่อมาเมื่อทางราชการให้แสดงสิทธิก็ไปขอออก น.ส. 3 เพื่อแสดงว่าตนเข้าทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว เมื่อทางราชการประกาศเขตให้ไปออกโฉนดก็ทำให้เกิดปัญหาโฉนดที่ออกไม่ชอบด้วยกฎหมาย ความผิดพลาดมีได้ทั้งสองส่วนคือผู้ที่บุกรุกเข้าไปฝ่ายหนึ่งกับทางราชการที่ไม่ตรวจตราเสียให้ดี ไม่ว่าจะเป็นเพราะข้อมูล ระวาง หรือภาพถ่ายทางอากาศไม่แม่นยำหรือไม่มีก็ตาม หรืออาจรู้อยู่แต่เพราะอำนาจเงินหรืออำนาจการสั่งการของผู้มีอำนาจในบ้านเมือง

ไม่น่าเชื่อว่าปัญหาโฉนดที่ออกไม่ชอบด้วยกฎหมายมีนับหมื่นนับแสนไร่ (ไม่อยากจะคาดเดาว่าเป็นล้านไร่) โฉนดพวกนี้ศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนได้ทุกกรณีทำให้โฉนดนั้นเสียไป ต่างกับกรณีการเพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์กรณีดังกล่าว ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินชอบด้วยกฎหมายแต่เจตนาการโอนไม่ถูกต้อง