“เงินกองทุนนิติบุคคล” หมดแล้วทำอย่างไร

สำหรับมาตรฐานทั่วไป การบริหารจัดการของนิติบุคคล 1 อาคารหรือ 1 หมู่บ้าน ประมาณ 400 ยูนิต ค่าบริหารเฉลี่ย 200,000-250,000 บาท อัตราค่าส่วนกลางของห้องชุด 25-30 บาทต่อตารางเมตร และถ้าบ้านจัดสรรจะประมาณ 600 บาทต่อยูนิต (20-30 บาทต่อตารางวา)

“เงินกองทุนเมื่อหมดไปก็ต้องหาวิธีจัดเก็บเพิ่มเป็นทุนสำรองต่อไป หรือถ้าไม่มีเงินกองทุนแต่จำเป็นต้องใช้จ่ายก็ต้องจัดเก็บใหม่ วิธีที่ใช้กันคือการเพิ่มทุนโดยนำเข้าที่ประชุม เก็บเงินเพิ่มสัก 5-10% ของค่าส่วนกลาง มีเวลาจัดเก็บที่แน่นอนสัก 1-2 ปี”

เงินก้อนที่สองเป็นเงินกองทุนของนิติบุคคล โดยจะเรียกเก็บ 10-15 เท่าของค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรสำหรับอาคารชุด แต่บ้านจัดสรรจะจัดเก็บ 12-24 เดือนของค่าส่วนกลางรายเดือน ทั้งนี้เพื่อสำรองไว้ใช้กรณีฉุกเฉิน เช่น เกิดอุทกภัย อัคคีภัย หรือเก็บไว้ซ่อมแซมอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก และสาธารณูปโภคส่วนกลางที่อาจจะชำรุดจากการใช้งาน

เงินกองทุนก้อนนี้กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าจะต้องมีหรือจัดเก็บในอัตราเท่าไหร่ เพียงแต่เปิดกว้างไว้ว่าสมาชิกสามารถร่วมกันจัดตั้งได้ และการขออนุญาตใช้เงินกองทุนจะต้องได้รับการยินยอมเป็นมติที่ประชุมใหญ่ ผู้ประกอบการอาคารชุดรุ่นแรกๆ เป็นผู้ริเริ่มจัดเก็บกองทุนและปรับใช้กันมาจนถึงบ้านจัดสรร

ถามว่าแล้วเงินกองทุนจะนำมาใช้อย่างไร เพราะในแต่ละเดือนก็มีการจัดเก็บค่าส่วนกลางมาเป็นรายได้อยู่แล้ว ผมเรียนว่านิติบุคคลมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นทุกปี ไม่ว่าจะเกิดภาวะเงินเฟ้อ ค่าแรงงานเพิ่มสูงขึ้น และที่ซ้ำร้ายคือน้ำท่วมในปีที่ผ่านมา ทำให้ในปีนี้ค่ารักษาความปลอดภัยจะปรับจากอัตรา 12,000 บาท เป็น 16,500 บาทต่อเจ้าหน้าที่ 1 นาย ค่าจัดเก็บขยะและทำความสะอาดเพิ่มสูงขึ้น อาคารชุดมีค่าประกันภัยอาคารเพิ่มจาก 0.03% เป็น 0.10% ของมูลค่าอาคารที่ทำประกัน

นี่ยังไม่รวมถึงรายได้จากค่าส่วนกลางที่จัดเก็บได้ประมาณ 75-80% เท่านั้น ทำให้ค่าบริหารจัดการสูงกว่ารายได้ที่เข้ามา ผลก็คือขาดทุนทุกเดือน เงินที่นำมาชดเชยก็คือเงินกองทุนที่ใช้อย่างต่อเนื่อง จนในที่สุดเงินกองทุนก็จะถูกใช้ไปจนหมด

กรณีเงินกองทุนหลายคนคิดว่าจัดเก็บได้ครั้งเดียว จ่ายแล้วก็ไม่สามารถเรียกเก็บอีกได้ แต่ในความเป็นจริงเมื่อหมดไปก็ต้องหาวิธีจัดเก็บเพิ่มเป็นทุนสำรองต่อไป หรืออีกกรณีนิติบุคคลไม่มีเงินกองทุนแต่จำเป็นต้องซ่อมแซมระบบไฟฟ้า ประปา ระบบลิฟต์ หรือต้องการทาสีอาคาร ซึ่งทั้งสองกรณีนี้มีวิธีเรียกเก็บที่นิยมใช้กันคือ การเพิ่มทุนพัฒนาอาคารหรือหมู่บ้านโดยนำเข้าที่ประชุมเพื่อขออนุมัติ วิธีนี้ผู้อาศัยจะต่อต้านน้อย เพราะไม่ใช่การขึ้นค่าส่วนกลางและขอเก็บกองทุนเป็นเงินก้อน แต่เป็นการเรียกเก็บเงินเพิ่มทุนประมาณ 5-10% ของค่าส่วนกลางโดยมีระยะเวลาจัดเก็บที่แน่นอน 1-2 ปีเท่านั้น

ผมเห็นว่าวิธีนี้น่าจะเหมาะสม นิติบุคคลจะได้มีทุนในการบริหารจัดการ โดยเฉพาะกรณีที่การบริหารจัดการเป็นไปอย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพแล้ว อยากขอให้พวกเราช่วยกันจ่าย อาจจะมีภาระเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อยก็ต้องทำใจ ดีกว่าที่จะลดค่าใช้จ่ายจนบริหารงานล้มเหลว เช่น การลดจำนวนและคุณภาพของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ซึ่งจะเป็นการล่อแหลมต่ออันตรายอย่างมาก และเมื่อเกิดเหตุขึ้นมาเราจะรู้ว่ามันได้ไม่คุ้มเสีย สู้เรายอมช่วยกันจ่ายเพื่อรักษาชุมชนให้มีค่าน่าอยู่น่าอาศัยเช่นเดิมจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า