นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องสำคัญที่คนซื้อบ้านควรรู้ (ตอนที่ 1)

“การเสียค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง คิดแยกประเภทการใช้ที่ดินอย่างไร จำนวนเท่าไหร่ คิดตามอัตราต่อจำนวนที่ดิน หรือคิดเหมารายหลัง อันนี้แล้วแต่ที่ประชุมใหญ่กำหนด”

ต่อมามี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 45 นำแบบอย่างของนิติบุคคลอาคารชุดมาใช้ เพื่อเป็นการยกระดับหรือรับรองคณะกรรมการหมู่บ้านให้มาเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีผลให้การดำเนินการหลายอย่างนำไปบัญญัติไว้เป็นกฎหมาย เช่น 1.การจัดทำข้อบังคับ หากฝ่าฝืนก็จะได้รับผลตามสภาพบังคับ ไม่ชำระค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนก็อาจถูกห้ามใช้สาธารณูปโภค เช่น ห้ามใช้ถนนในโครงการ 2.การเก็บขยะ หากค้างชำระถึงหกเดือนจะถูกห้ามโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หนี้ที่ค้างอยู่จะเป็นบุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิได้รับเงินที่ขายที่ดินก่อนเจ้าหนี้คนอื่น เป็นต้น

บทบังคับต่างๆ เป็นไปตามที่กฎหมายเขียนไว้ แต่บางอย่างก็แล้วแต่จะตกลงกันเอง จึงเหมือนกับการสร้างกฎหมายในชุมชน 

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีผลให้ผู้จัดสรรที่ดินหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลางที่จัดให้มีในโครงการ ภายหลังได้ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการครบตามจำนวนปีที่ระบุในคำขออนุญาตจัดสรรแล้ว 

แต่อย่างไรก็ตามการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นเพียงหนทางหนึ่งเท่านั้น อาจมีการโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคส่วนหลางให้กับนิติบุคคลอื่นแล้วดูแลก็ได้ หากผู้ซื้อไม่ตกลงด้วยกับสองอย่างแรกนี้ ผู้จัดสรรสามารถยื่นคำขอต่อคณะกรรมการ เพื่อดำเนินการอย่างใดอันเป็นการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เช่น จ้างบริษัทเข้ามาดูแล แล้วเรียกเก็บเงินสมาชิกรายเดือน เป็นต้น หากไม่อาจดำเนินการได้ หรือไม่ได้รับอนุมัติแล้ว ก็เหลือทางออกอย่างสุดท้าย คือการโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์แก่ทางราชการ จะเห็นว่าการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นการโอนภาระหน้าที่จากผู้จัดสรรมาเป็นของสมาชิกในหมู่บ้านนั้นๆ และเป็นเรื่องที่จะต้องดำเนินการอย่างแรก จะข้ามไปขออนุมัติดำเนินการต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเลย หรือขอโอนกรรมสิทธิ์เลยไม่ได้

ผมจะขอกล่าวรายละเอียดของกฎหมายในส่วนสำคัญๆ และควรทราบเป็นเรื่องๆ ไป กล่าวคือ

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตั้ง และต้องมีการแต่งตั้งตัวแทนไปยื่นคำขอจดทะเบียนข้อบังคับต่อเจ้าพนักงานที่ดินในท้องที่ ซึ่งในข้อบังคับจะมีแบบไว้ว่าอย่างน้อยต้องมีอะไรบ้าง เช่น ชื่อของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ตั้ง ข้อกำหนดจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การประชุม เรื่องบัญชีและการเงิน สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก การประชุมใหญ่ เป็นต้น

เมื่อจดทะเบียนข้อบังคับ ซึ่งจะต้องมีการจดทะเบียนกรรมการด้วยแล้ว ข้อบังคับก็จะเป็นธรรมนูญของหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ มีการกำหนดอำนาจหน้าที่กรรมการหมู่บ้าน การเสียค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางว่าคิดแยกประเภทการใช้ที่ดินอย่างไร จำนวนเท่าไหร่ คิดตามอัตราต่อจำนวนที่ดิน หรือคิดเหมารายหลัง อันนี้แล้วแต่ที่ประชุมใหญ่กำหนด ยังมีเรื่องเกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอีกหลายอย่างที่ควรทราบ เพราะเป็นที่แพร่หลายแล้ว จึงขอนำเสนอในฉบับถัดไป...สวัสดี