เปิด6พื้นที่ผังเมืองกทม. พัฒนาย่านพาณิชยกรรมเขตชานเมือง/ไฟเขียวสร้างอาคารใหญ่พิเศษริมถนน10เมตร

ตามที่คณะกรรมการผังเมืองให้ความเห็นชอบข้อเสนอของสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานครในการปรับปรุงผัง
เมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่ 3) จำนวน34 บริเวณ เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงทั้ง
ปัจจุบันและอนาคต โดยขณะนี้อยู่ในขั้นตอนปิดประกาศ90วันนับตั้งแต่วันที่ 24 พฤษภาคม 2555 เพื่อให้
ประชาชนเจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องคัดค้านก่อนจะบังคับใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 15
พฤษภาคม 2556 นั้นคาดว่าร่างดังกล่าวจะได้รับเสียงสนับสนุนจากประชาชนและผู้ประกอบการเพราะเปิดโอกาส
ให้เกิดการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในพื้นที่ใหม่ๆมากขึ้น

คุมเข้มใช้ที่ดิน 20ปี

นางอมรรัตน์ กิตยานุวัฒน์ รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร(กทม.)เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"
ว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3) ได้วางฐานการใช้ประโยชน์ที่ดินเผื่ออนาคต ระยะยาว
20 ปีข้างหน้า แม้ว่าผังเมืองจะมีอายุเพียง 5 ปี ต่ออายุได้ 2 ครั้งครั้งละ 1 ปี รวม 7 ปีก็ตาม แต่เนื่องจากการขยายตัว
ของเมืองความต้องการให้เป็นแหล่งงานความเป็นเมืองพาณิชยกรรม การกำหนดให้เป็นประตูสู่อาเซียนและแหล่ง
ท่องเที่ยว ซึ่งเป็นปัจจัยที่ดึงดูดให้มีคนเข้ามาอยู่อาศัยและทำกิจกรรมในเมืองหลวงค่อนข้างมากผังใหม่จะ
กำหนดให้มีย่านอยู่อาศัย 10 ประเภท เช่นเดิมและกำหนดย่านพาณิชยกรรมให้เป็นโครงสร้างใหญ่

ส่วนอุตสาหกรรมจะถูกผลักออกไปอยู่ด้านนอก จากเดิมที่เคยมีอยู่บริเวณเขตคันนายาวใกล้กับถนนเสรี
ไทย ผังใหม่ก็ปรับออกไปให้เป็นย่านอยู่อาศัยแทน โดย

พื้นที่โซนตะวันออกยังคงพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมหรือฟลัดเวย์ พื้นที่รองรับน้ำ จากทางตอน
เหนือของกรุงเทพฯซึ่งบริเวณนี้เดิมกทม.ได้เสนอปรับย่านสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ลาดกระบังเป็นพื้นที่สี
แดงแต่คณะอนุกรรมการผังเมืองให้คงพื้นที่รับน้ำหรือ ขาวทแยงเขียวเหมือนเดิมขณะเดียวกันยังปรับลดการใช้
ที่ดินบริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่ง

ชัน บริเวณสถานีตลิ่งชัน รถไฟฟ้าสายสีแดง เดิมที่กทม.เสนอให้เป็นพื้นที่สีแดงพ2-พ3 ให้กลับเป็น พื้นที่
ขาวทแยงเขียวเหมือนเดิม

นอกจากนี้ เขตหลักสี่ ใกล้กับสนามบินดอนเมืองบริเวณแยกใหญ่จุดตัดระหว่างถนนแจ้งวัฒนะกับถนน
วิภาวดีได้ปรับลดจากพื้นที่สีส้มหรือ ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางกลับไปเป็นสีเหลือง

หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเหมือนเดิมเพราะบอร์ดผังเมืองมองว่าเป็นพื้นที่ใกล้กับเครื่องบิน
ขึ้นลง

ชูศูนย์พาณิชยกรรมใหม่

อย่างไรก็ดี เนื่องจากพื้นที่ชั้นในใจกลางเมืองหลวงมีประชากรหนาแน่น ทั้งแหล่งงานศูนย์กลางแห่งความ
บันเทิงที่อยู่อาศัยกระจุกตัวค่อนข้างมาก เนื่องจากอิทธิพลของรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการทั้งบีทีเอส สายสีลมและ
สายสุขุมวิท ตลอดจนรถไฟฟ้าใต้ดินรวมทั้งการขยายโครงข่ายออกไปยังชุมชนชานเมืองต่างๆ ในอนาคตกทม.
มองว่าน่าจะกำหนดย่านที่อยู่อาศัยสำคัญและย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯชั้นใน
และไม่ให้เกิดการเข้าไปแย่งกันใช้สิ่งอำนวยความสะดวก บริการสาธารณะด้านใจกลางกรุงอีกต่อไปโดยกำหนด
เอาถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์หรือถนนประดิษฐมนูธรรมเป็นแกนกลางซึ่งถนนเส้นนี้นับเป็นเส้น
เลือดใหญ่ที่ทำให้ชุมชนโดยรอบเจริญและมีศักยภาพเพราะสามารถเชื่อมโครงข่ายไปยังพื้นที่อื่นได้อาทิ ลาดพร้าว
รัชดาฯ พหลโยธิน เกษตรฯ-นวมินทร์ รามอินทรา วัชรพล มัยลาภ และเป็นจุดเชื่อมต่อของระบบรางและจราจร
ที่สำคัญของถนนหลายสายทำให้มีที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมาก

อาทิ ถนนลาดพร้าวเชื่อมกับประดิษฐมนูธรรม เชื่อมกับรัชดาภิเษกลาดปลาเค้าตัดรามอินทรา-(เกษตรฯ-นว
มินทร์) ประเสริฐมนูกิจตัดมัยลาภถนนประเสริฐมนูกิจ-นวมินทร์ เลียบด่วนรามอินทราหรือประดิษฐมนูธรรมตัด
ประเสริฐมนูกิจตัดรามอินทราตัดลาดพร้าว-พหลโยธินฯลฯซึ่งจุดตัดใหญ่ของถนนเหล่านี้จากผังเดิมกำหนดเป็นสี
เหลืองหรือที่อยู่อาศัยเบาบางผังใหม่ได้ขยับขึ้น4-5 ขั้นเป็นพื้นที่สีแดงย่านพาณิชยกรรมในขนาดไม่ใหญ่มาก แต่
จะมี 5-6 จุดเพื่อให้เอกชนพัฒนาศูนย์การค้า คอมมิวนิตี มอลล์ กระจายรองรับความเจริญโดยเฉพาะจุดตัดใหญ่ที่
เป็นทั้งถนนและรถไฟฟ้าที่สำคัญยังกำหนดให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นเหมือนพื้นที่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ
ชั้นใน ขณะเดียวกันต้องการสกัดไม่ให้คนย่านนี้เดินทางเข้าสู่พื้นที่ชั้นในเพื่อแก้ปัญหาความแออัด

รอบศูนย์แจ้งวัฒนะปูสีแดง

นางอมรรัตน์กล่าวต่อว่าย่านรัชดาภิเษกบริเวณศูนย์วัฒนธรรมถึงถนนลาดพร้าว มีรถไฟฟ้าใต้ดิน สายสีน้ำเงิน
บางซื่อ-หัวลำโพงผ่านจึงกลายเป็น ย.9 สีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก จากพื้นที่แคบเพียง 200 เมตร ก็ขยายเป็น
500 เมตร นอกจากนี้ บริเวณรอบศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะจากเดิมสีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มและพื้นที่สีแดงบริเวณริม
ถนนแจ้งวัฒนะตั้งแต่ศูนย์ราชการไปจนสุดคลองประปาและไปชนกับที่ดินทหารร.1 พัน2รอ. ที่ผ่านมา ประชาชน
ร้องเรียนมาว่า คนที่ใช้ศูนย์ราชการต้องการความสะดวกสบายอยากได้ศูนย์การค้าที่อยู่อาศัยแนวสูงโรงแรม
สถานบันเทิง

ที่สำคัญพื้นที่ติดกับจังหวัดนนทบุรีผังเมืองเดิมกำหนดเป็นพื้นที่สีน้ำตาล และมีห้างสรรพสินค้าเมืองขนาด
ใหญ่เกิดขึ้นแต่ เขตกทม.กลับเป็นแค่ย่านอยู่อาศัยเบาบางจึงต้องเปลี่ยนดังกล่าวนอกจากนี้ยังมีบริเวณรอบสถานี
มักกะสันรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์บริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดงรังสิต-บางซื่อหลายจุดตั้งแต่รังสิตบริเวณจุด
บรรจบของถนนสรงประภากับถนนเชิดวุฒากาศปรับเป็นสีแดง พ.1 จากพื้นที่สีเหลือง ส่วนมีนบุรี เดิมเป็นพื้นที่สี
แดงอยู่แล้วบริเวณแยกมีนบุรีถนนรามคำแหงได้ขยายพื้นที่สีแดงเพิ่มขึ้นเนื่องจากความเจริญเกิดขึ้นมาก
นอกจากนี้ พื้นที่ใจกลางเมืองสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้บนถนนกว้างไม่เกิน10 เมตรตามผังเมือง
เดิมปี 2549 รวมถึงย.4 พื้นที่สีเหลือง ปรับใหม่ให้พัฒนาได้มากขึ้นด้วยการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษ 10,000
ตารางเมตรได้ บริเวณถนน10 เมตร จากเดิมทำไม่ได้

นักวิชาการมองต่างมุม

ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ประจำ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ สาขาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
และในฐานะที่ปรึกษาสภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติวิเคราะห์ผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3
ว่า มีทั้งดีขึ้นและแย่ลง โดยพื้นที่ลาดพร้าว รามอินทราพื้นที่ ย.3 ให้สร้างอาคารที่พักอาศัยรวมหอพัก อพาร์ต
เมนต์ คอนโดมิเนียม ตั้งแต่1,000-10,000 ตารางเมตร จากผังเดิมย.3 เดิมห้ามสร้างแต่อาคารอยู่อาศัยรวมจะส่งผลดี
ในย่านใจกลางเมือง และส่งเสริมให้คนไปอยู่กันแบบแออัดในใจกลางกรุงมากขึ้น เช่น สุขุมวิท สีน้ำตาล ย.7 ย.8
ย.9ผังยกร่างก่อนเสนอบอร์ดผังเมืองกำหนดให้สร้างได้10,000 ตารางเมตรแต่ต้องมีเขตทางของถนน กว้าง 16
เมตรแต่บอร์ดกลับปรับลดสร้าง 10,000 ตารางเมตรได้ หากถนนกว้างเพียง 10 เมตร ซึ่งได้อานิสงส์สำหรับตึก
ขนาดพื้นที่เกิน10,000 ตารางเมตรขึ้นไปโดยถนนซอยกว้างเพียง 10 เมตร ส่วนพื้นที่ พาณิชยกรรมหรือ สีแดง
อาทิ สุขุมวิท สีลม ถนนกว้างแค่ 6 เมตร

"มองว่าอนาคตคอนโดฯหอพัก ขนาด1,500 ตารางเมตร สูง 4-5 ชั้น สร้างไม่ได้แต่ถ้าต้องการสร้างต้องมี
ถนนกว้าง30 เมตร โดย ย.3 หากสร้างอาคารขนาด1,999 ตารางเมตรต้องสร้างบนถนนกว้าง30 เมตร จากเดิมถนน
กว้าง 10 เมตรแต่ย.4 คอนโดมิเนียม10,000 ตารางเมตร ถนนกว้าง 10 เมตรทำได้"

ผังใหม่กระทบแนวราบ

ขณะเดียวกัน โครงการแนวราบจะได้รับผลกระทบเช่นกัน เช่น บ้านเดี่ยวตามผังเก่า พื้นที่โดยรอบไม่ต้อง
เว้นระยะถอยร่น แต่ผังใหม่ต้องเว้นโดยรอบ2 เมตร เอฟเออาร์ ห้ามเกิน 1.5 เท่าพื้นที่ ย.2 สร้างบ้านจัดสรร บ้าน
เดี่ยวบ้านแฝด ผังใหม่ ต้องมีถนนกว้าง12 เมตร ซึ่งผังเก่าไม่กำหนดเขตทาง ส่วนบ้านแถวทาวน์เฮาส์ ถนนต้อง
กว้าง16 เมตร

อย่างไรก็ดี กรณีทาวน์เฮาส์ พื้นที่ย.2หากจะสร้างต้องมีขนาดถนนกว้าง12 เมตรและบังคับให้ขนาดแปลง
ต้องไม่น้อยกว่า20 ตารางวาขึ้นไป ที่สำคัญยังจำกัดความสูงต้องไม่เกิน 12 เมตรหรือ 3 ชั้นครึ่งจากผังเก่า สูงได้
13-14 เมตร 4 ชั้น

ขณะที่บ้านแฝดที่ผ่านมา กำหนดให้มีขนาด35 ตารางวา ตามกฎหมายจัดสรรที่ดินของกรมที่ดิน แต่ผังใหม่
กำหนดให้มีขนาดกว้าง 50 ตารางวาขึ้นไป เท่ากับบ้านเดี่ยว นอกจากนี้ พื้นที่สีแดง พาณิชยกรรม พ.1 พ.2 ลพ.3
จะสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ อาทิ อาคารสำนักงานคอนโดมิเนียม แทบไม่ได้เลย เพราะต้องมีถนนกว้าง 16
เมตรขึ้นไป จากผังเก่าถนน 6 เมตรก็สร้างได้แต่จะเริ่มสร้างได้ตั้งแต่ พ.4-พ.5

เอกชนขานรับกระจายความเจริญ

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยสะท้อนว่า เป็นเรื่องที่ดี ที่ กทม. ควร
มีหลายศูนย์กลางความเจริญ เพราะที่ผ่านมา กทม.ถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กลางเดียวทุกอย่างรวมกระจุกในเขตซีบี
ดี อย่างสีลม สาทร เพลินจิต ฯลฯ ซึ่งไม่เหมาะสมและทำให้ทุกอย่างไม่เพียงพอการจราจรติดขัด ราคาที่ดินแพง
รวมทั้งที่อยู่อาศัยแพงตามไปด้วย

หากผังเมืองกำหนดให้มีหลายศูนย์กลาง เพื่อมีไข่แดงหลายจุด ที่แยกออกไปและสามารถดึงความเจริญ
ออกไปยังพื้นที่รอบนอก อย่างลาดพร้าว รามอินทรา แล้ว กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินสีแดงพาณิชย์มากขึ้นจะ
สะท้อนศักยภาพที่ดีและราคาที่ดินจะปรับเพิ่มอย่างแน่นอน