ช่องว่างทางกฎหมายเรื่อง “ค่าส่วนกลาง”

เรื่องก็คือเจ้าของเดิมค้างค่าส่วนกลางบ้านจัดสรรอยู่ 5 เดือน แล้วขายบ้านและย้ายออกไป ถามว่ากรณีนี้นิติบุคคลจะเรียกเก็บจากคนซื้อใหม่ได้หรือไม่ ก็ต้องเริ่มจากข้อเท็จจริงที่ว่า…

เกือบทุกนิติบุคคลมีผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางประมาณ 15-20% แม้ว่ากฎหมายจะบัญญัติไว้ในมาตรา 50 ว่าผู้ใดค้างชำระค่าส่วนกลางติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และกรณีค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ให้เจ้าพนักงานมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน

จะเห็นได้ว่าโดยหลักการของกฎหมายมีลักษณะประนีประนอม ซึ่งก็น่าจะทำให้ทุกคนชำระค่าส่วนกลางเพื่อให้นิติบุคคลบริหารจัดการให้ส่วนรวมอยู่กันอย่างเป็นสุข

แต่สิ่งที่ปรากฏคือผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป ไม่ได้อนาทรร้อนใจกับค่าปรับการชำระล่าช้า หรือการระงับการใช้บริการสาธารณะและใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เพราะกรณีถูกระงับไม่จัดเก็บขยะ ก็จะนำไปทิ้งในถังขยะรวมของหมู่บ้าน ต้องแลกบัตรเข้าออกหมู่บ้าน ก็ไม่เป็นไรแลกได้ทุกวัน และถ้าในกรณีที่บัตรเข้าออกยังไม่หมดอายุ (ปกติมีอายุ 1 ปี) ก็ไม่จำเป็นต้องแลกบัตรเข้าออก

สำหรับผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางครบ 6 เดือน ทางนิติบุคคลต้องจัดทำหนังสือแจ้งผู้ค้างชำระเป็นจดหมายลงทะเบียนตามภูมิลำเนาที่แจ้งไว้ 1 ฉบับ สำเนาส่งสำนักงานที่ดิน และเมื่อนิติบุคคลได้รับใบตอบรับจากไปรษณีย์แล้ว นิติบุคคลจะทำหนังสือแจ้งระงับการทำนิติกรรมของผู้ค้างชำระยื่นต่อสำนักงานที่ดิน จึงเสร็จสิ้นกระบวนการ และเมื่อสมาชิกต้องการทำนิติกรรม เช่น การโอนขายให้กับบุคคลอื่นก็จะต้องมาชำระค่าส่วนกลางพร้อมค่าปรับทั้งหมด นิติบุคคลจึงจะออกหนังสือถอนอายัดนำไปยื่นต่อสำนักงานที่ดินจึงจะทำนิติกรรมได้ 

อย่างไรก็ตามถ้าผู้ค้างชำระไม่ต้องการทำนิติกรรมก็จะค้างค่าส่วนกลางไปเรื่อยๆ บางรายค้าง 1-3 ปีก็มี นิติบุคคลต้องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อให้ผู้ค้างมาชำระ ซึ่งเกิดขึ้นมากมายจนเป็นปัญหาคดีรกศาลในปัจจุบัน

นอกจากนี้ยังมีสมาชิกที่หัวหมอรายหลายพยายามไม่ให้คงค้างชำระถึง 6 เดือน เช่น เมื่อถึงเดือนที่ 4 หรือ 5 ก็จะชำระโดยการโอนเงินผ่านบัญชีธนาคาร 1 เดือน ซึ่งก็จะทำให้นิติบุคคลไม่สามารถระงับการทำนิติกรรมได้ ถือเป็นช่องว่างของกฎหมายจัดสรรที่ดิน 2543 ซึ่งไม่เหมือนกับนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อจะทำนิติกรรมสัญญาใดจะต้องมีใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลมายืนยัน แม้คุณจะค้างชำระแค่ 1 เดือน คุณก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางจนครบถ้วนก่อนทำนิติกรรมใดๆ

ดังนั้นแม้จะค้างชำระค่าส่วนกลาง บ้านจัดสรรส่วนใหญ่จึงยังโอนขายบ้านได้ และนิติบุคคลจะไปเรียกเก็บค่าส่วนกลางที่ค้างชำระจากคนใหม่ก็ไม่ได้ เพราะตามมาตรา 50 กำหนดว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาเป็นหนี้บุริมสิทธิ์ในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ นั่นแสดงให้เห็นว่านิติบุคคลต้องไปฟ้องร้องต่อศาลเอากับผู้ค้างชำระเอง ผู้ซื้อใหม่ไม่เกี่ยวข้องเพราะไม่ได้เป็นผู้ค้างชำระและก็ยังไม่เคยได้ใช้บริการใดๆ จากที่ดินจัดสรรเลย

ปัญหานี้เป็นกันเกือบทุกหมู่บ้าน เพราะช่องว่างของกฎหมายประเด็นเดียว ครั้นนิติบุคคลจะฟ้องร้องก็ไม่คุ้มกับค่าจ้างทนาย หลายแห่งต้องตัดเป็นหนี้สูญและเสียรายได้ไปเป็นจำนวนไม่น้อย

ในกรณีนี้ผมมีความเห็นว่าถึงเวลาแล้วที่กรมที่ดินต้องรีบแก้ไข โดยกำหนดให้การทำนิติกรรมสัญญาใด ๆ ของที่ดินจัดสรรที่มีการจัดตั้งนิติบุคคลถูกต้องตามกฎหมาย จะต้องมีใบปลอดหนี้ของนิติบุคคลเช่นเดียวกับนิติบุคคลอาคารชุด และยกเลิกการอายัดที่ดินผู้ค้างชำระเกิน 6 เดือน เพราะกระบวนการและขั้นตอนที่เสียเวลาทั้งนิติบุคคลและสำนักงานที่ดิน