ผังกทม.ทุบที่ไข่แดงจุฬาฯ200ไร่ จุฬาฯขอเลื่อนขั้นพ.5ได้สิทธิ์เท่าสยามสแควร์

แม้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่3) ได้ผ่อนคลายความเข้มข้นลง หลัง 3 สมาคมบ้านอย่าง
สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เรียกร้องให้อาคารอยู่อาศัยรวมอย่าง
คอนโดมิเนียมหอพักอพาร์ตเมนต์สามารถพัฒนาในซอยได้เช่นเดิมโดยยืนตามข้อกำหนดผังเมืองรวมกทม.ฉบับปี
2549 มีพื้นที่ธุรกิจ โดยเฉพาะที่ดินจุฬาฯได้รับผลกระทบส่งผลให้ราคาที่ดินและศักยภาพลดวูบลงทั้งที่อยู่ย่านใจ
กลางเมือง

ต่อเรื่องนี้ รศ.น.อ.น.พ.เพิ่มยศโกศลพันธุ์รองอธิการบดี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3)ของกรุงเทพมหานครได้กำหนดเงื่อนไขการใช้
ประโยชน์ที่ดิน

ค่อนข้างกระทบต่อการพัฒนาที่ดิน จุฬาฯค่อนข้างมาก โดยเฉพาะ โซน สวนหลวงสามย่าน ซึ่งมีพื้นที่
ทั้งสิ้นกว่า200 ไร่หรือโซนที่ดินที่ติดกับถนนพระราม1 พระราม 4 บรรทัดทอง อังรีดูนังต์ ฯลฯ ซึ่งผังเมือง
กำหนดให้ เป็นพื้นที่สีแดง พ.3 หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรมระดับ 3 มีขีดความสามารถพัฒนาได้น้อยลง
เนื่องจากมีเกณฑ์ของถนนเข้ามาเกี่ยวข้องคือการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ไม่เกิน10,000 ตารางเมตร มีเงื่อนไขว่า
แปลงที่ดินต้องติดถนนใหญ่กว้าง30 เมตร หากถนนกว้างไม่ถึงไม่สามารถพัฒนาได้ เมื่อเปรียบเทียบกับ ผังเมือง
รวมกทม.ปี 2549 ที่ดินจุฬาฯโซน เดียวกันที่กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง พ.3 แต่สามารถพัฒนาได้มากกว่าที่สำคัญ
ไม่มีเรื่องความกว้างของถนนเข้ามาเกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ดีมองว่า ที่ดินจุฬาฯปัจจุบันมีศักยภาพมากกว่า ที่ผังเมืองรวมกทม. จะกำหนดให้การพัฒนาอยู่แค่
พ.3 เนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลทองของย่านศูนย์กลางเมือง ใกล้กับสยามสแควร์ ราคาที่ดินติดริมถนน 400,000-
600,000 บาท มองว่าหากจำกัดการพัฒนาให้ต่ำลงจะไม่คุ้มทุนและกระทบต่อแผนแม่บทโครงการขนาดใหญ่ของ
สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ

ขอพ.5เท่าสยามสแควร์

จากผลกระทบต่อแผนพัฒนาที่ดินไข่แดงของจุฬาฯ เพื่อหารายได้ดังกล่าวล่าสุดประมาณกลางเดือน
มิถุนายน2555 ที่ผ่านมา สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯได้มีหนังสือถึงสำนักผังเมืองกทม.เพื่อคัดค้านตามสิทธิ์ ที่
ให้หน่วยงานเจ้าของที่ดินยื่นคำร้องคัดค้านในช่วงปิดประกาศ90 วัน ตามกฎหมายผังเมือง (พ.ร.บ.)ผังเมืองพ.ศ.
2518 ในปัจจุบัน พร้อมขอปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นจากเดิมที่กำหนดแค่พื้นที่สีแดงพ.3 ปรับขึ้น
เป็น พ.4-พ.5 ซึ่งเพิ่มการพัฒนาเท่ากับฝั่งของสยามสแควร์ที่สามารถพัฒนาอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ได้เต็มพื้นที่
ทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่อาคารสำนักงาน ฯลฯ โดยไม่ต้องมีขนาดถนนเข้ามาเกี่ยวข้องขณะที่ พ.3 พื้นที่สีแดง
เหมือนกันแต่ทำได้แค่พาณิชยกรรมเล็กๆรองรับชุมชนได้เท่านั้นแต่ทำห้างใหญ่ๆอาคารสูงใหญ่เท่ากับสยามส
แควร์ไม่ได้เว้นแต่ที่ดินตั้งติดถนน30เมตร แต่ลึกเข้าไปเพียง 200 เมตร เท่านั้น ขณะที่ที่ดินจุฬาฯทั้งผืนค่อนข้าง
ใหญ่มาก

ต่อข้อถามที่ว่า กทม. จะทบทวนปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นหรือไม่รศ.น.อ.น.พ.เพิ่มยศ กล่าวว่า
ขึ้นอยู่กับกทม. แต่ทางออกปัจจุบัน จุฬาฯมีแผนขยายถนนบริเวณจุฬาฯซอย5 ที่พาดผ่านจากถนนพระราม 1 ไป
ชนกับถนน

พระราม 4 ให้มีขนาด 30เมตร จากเดิมมีขนาดเพียง 12-13 เมตร และมีเจตนาที่จะทำให้เป็นถนนต้นไม้ โดย
พื้นที่ 50%ของเขตทางจะเป็นบาทวิถีแนวต้นไม้ และ50% เป็นทางจราจรโดยต้องทุบอาคารพาณิชย์ทิ้ง 200คูหา
อย่างไรก็ดี จุฬาฯได้จ้างบริษัท2ราย ศึกษาและประเมินราคาที่ดิน คือ บริษัทโมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแทนส์
จำกัดบริษัทเอเจนซีฟอร์เรียล เอสเตทแอฟแฟร์สฯ ศึกษาและวิเคราะห์ผังเมืองใหม่ว่าพัฒนาได้น้อยลงอย่างไรก็ดี
หากปลดล็อกโซนดังกล่าวเป็นพ.4-พ.5 จะสามารถพัฒนาได้3ล้านตารางเมตร

เปิดแผนพัฒนาหมื่นล.

สำหรับแผนพัฒนาโซนสวนหลวงสามย่าน พื้นที่ 200 ไร่ ต้องทำเร่งด่วน2โครงการ คือ1. โครงการสวน
หรือปอดจุฬา ฯ พื้นที่ 20 ไร่โดยแบ่งออกเป็น2 เฟส เฟสแรก 10 ไร่ เริ่มดำเนินการปี 2556 2. โครงการขยายถนน
ต้นไม้และโครงการใหญ่ ที่สำคัญ คือ ที่ดินหมอน 41 จุฬาฯซอย 9พัฒนา2อาคาร อาคารแรกหอพักนิสิตนานาชาติ
จำนวน 888หน่วยและคอน โดมิเนียมพักอาศัย เช่าระยะยาว30ปีสำหรับบุคคลทั่วไป ราคา 1,000,000 บาท

เศษ หรือ ตารางเมตรละ50,000 บาท จำนวน 510หน่วย ขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างไปแล้ว 30% เปิด
ให้บริการ ตุลาคม2556หมอนที่ 42 ให้เอกชนพัฒนาอาคารพาณิชย์เตี้ยๆ ในรูปแบบคอมมิวนิตีมอลล์คาดว่าแล้ว
เสร็จปลายปี 2556 หมอนที่ 46 อยู่ระหว่างศึกษาสร้างเป็นอาคารที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก โดยลงทุนใหม่ ส่วนหมอนที่
47 จะปรับปรุงตกแต่งอาคารใหม่ ให้เช่า 10-20ปีส่วนหัวมุมถนนสามย่านจะมีแผนขึ้นโครงการคอมเพล็กซ์ขนาด
ใหญ่ มูลค่า6,000 ล้านบาท จามจุรีสแควร์ 2

ล่าสุด เอกชน2รายได้แก่ บริษัทแลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)กับทีซีซีแลนด์ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจา
กับแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก่อนอีกแปลงที่ดินสี่แยกเจริญผลที่อยู่ระหว่างขออนุมัติครม.เนื่องจากเป็นโครงการมูลค่าเกิน
1,000ล้านบาทจะต้องเข้าพ.ร.บ.ร่วมทุนส่วนโซนสยามสแควร์ปัจจุบันมีโครงการสยามสแควร์วัน เกิดขึ้นที่จุฬาฯ-
เยาวราชหัวลำโพงเฉา

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแทนส์ จำกัด ในฐานะ1ใน
บริษัทที่ปรึกษาสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ กล่าวว่า จากการศึกษาพบว่าพื้นที่สีแดงพ.3 ตามร่างผัง
เมืองรวมกทม.ใหม่จะกระจายตัวอยู่ในทำเลใจกลางเมืองจำนวนมากเริ่มจากที่ดินจุฬาฯ70-80%เกือบ 300 ไร่
พัฒนาได้น้อยลงจากผังเมืองรวมกทม.ปี 2549อาทิ ฝั่งตะวันตกถนนพญาไทโซนตะวันตกจุฬาฯหลังสนามศุภช
ลาศัย ที่ดินติดถนนพระราม 1 พระราม 4 บรรทัดทอง อังรีดูนังต์ โดยเฉพาะพื้นที่ด้านในไม่สามารถพัฒนาได้
เพราะไม่มีถนนสาธารณะกว้าง 30 เมตรที่จะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้ นอกจากนี้ ยังมี
ที่ดินย่านเยาวราช บางลำพู เวิ้งนาครเขษม สนามเสือป่าหัวลำโพงฯลฯ ที่ล้วนเป็นพ.3 และต้องมีเขตทางกว้าง30
เมตร ซึ่งปัจจุบันถนนกว้าง10เมตร ย่านจุฬาฯก็สามารถสร้างอาคารใหญ่ไม่เกิน10,000 ตารางเมตรได้

ขณะที่พื้นที่สีน้ำตาลหรือที่ดินประเภทหนาแน่นมาก ย.8 ย.9 ย.10 กลับสร้างได้มากกว่าพื้นที่ พ.3 คืออาคาร
ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ถนนกว้างแค่ 10เมตร อย่างไรก็ดี กทม.ควรปรับพื้นที่ พ.3 เป็นพ.4พ.5 หรือไม่ก็ลด
ขนาดถนนลงจาก 30เมตรเหลือ 10เมตร สร้างอาคารไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร น่าจะไม่เกิดความเหลื่อมล้ำ

กทม. แบะท่าปรับให้

ด้านม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกทม.กล่าวว่าขณะนี้ กทม.ยังไม่ได้รับหนังสือยื่น
คำร้องคัดค้านจากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯแต่มองว่าหากจุฬาฯต้องการปรับจากพื้นที่ พ.3เป็นพ.4-พ.5 ให้
มีบทบาทของกิจกรรมเชิงพาณิชย์สูงสุดเท่ากับสยามสแควร์มองว่าน่าจะมีความเป็นไปได้เพราะที่ดินทำเลใกล้กับ
สยามสแควร์ และมีรถไฟฟ้าผ่านแต่ในทางกลับกันที่ดินจุฬาฯก็มีถนนขนาดใหญ่ติดแปลงที่ดิน คือถนนพระราม 4
พระราม 1 ฯลฯ

ด้านนางสาวปัญญภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมืองกทม.กล่าวว่า กทม.มี
ความตั้งใจที่จะกำหนดขอบเขตการพัฒนาแยกประเภทกิจกรรมโดยย่านจุฬาฯ เยาวราช บางลำพู หัวลำโพง ฯลฯ
เหตุผลที่ผังเมืองกำหนดให้เป็น พ.3เพราะเป็นย่านอนุรักษ์เก่าแก่และไม่ต้องการให้ขยายตัวถึงขั้น พ.4-พ.5 สร้าง
ศูนย์การค้าอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เช่นเดียวกับย่านเขตเศรษฐกิจใจกลางเมืองสีลมสาทรแต่ พ.3 ได้ กำหนดให้
เป็นย่านพาณิชยกรรมขนาดเล็กรองรับชุมชนเช่น ตลาด ร้านค้า ฯลฯ